近段時間以來，保險資金在地產(chǎn)領(lǐng)域頻現(xiàn)“大單”，比如平安人壽投資上海人廣、上海長寧、北京、杭州、成都、寧波來福士項目；和諧健康投資北京SK大廈項目等。
整體而言，普華永道中國金融行業(yè)管理咨詢合伙人周瑾對21世紀(jì)經(jīng)濟報道保險課題組表示，總體而言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求普遍旺盛，不動產(chǎn)類的投資產(chǎn)品回報率也是可觀的，因此保險公司在尋求高回報投資標(biāo)的時，不動產(chǎn)是優(yōu)先考慮的資產(chǎn)類型。此外，房地產(chǎn)項目一般具有回報期長現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點，比較符合保險資金投資的需求，因此保險公司普遍也重視利用不動產(chǎn)投資來匹配負(fù)債。
不過，周瑾強調(diào)，一方面，房地產(chǎn)是國家政策重點調(diào)控的行業(yè)，中央政策也致力于控制房價的非理性上漲，但另一方面，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)又是稀缺資源，需求具備一定的剛性，因此盡管房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，但同時也存在很多的投資機會。就保險資金投資不動產(chǎn)而言，保險公司應(yīng)該順應(yīng)國家的政策導(dǎo)向，優(yōu)選投資標(biāo)的，做好項目盡調(diào)工作，落實風(fēng)險緩釋措施，設(shè)定黑白名單，謹(jǐn)慎選擇開發(fā)商和運營商，并做好投后管理，密切關(guān)注項目的建設(shè)與運營情況。
6家保險公司發(fā)布大額未上市股權(quán)和大額不動產(chǎn)投資信息
21世紀(jì)經(jīng)濟報道保險課題組梳理中國保險行業(yè)協(xié)會保險公司大額未上市股權(quán)和大額不動產(chǎn)投資信息披露發(fā)現(xiàn)，今年以來，平安人壽、泰康人壽、太平洋人壽、和諧健康、建信人壽等保險公司均發(fā)布了相關(guān)公告(以信息披露時間計，包括協(xié)議簽署階段和實際出資階段)。
具體而言，6月28日，凱德集團與平安人壽簽署合作協(xié)議，向后者出售中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心。據(jù)了解，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元，平安人壽總投資額不超過330億元，該交易預(yù)計于2021年三季度完成。
除此之外，還包括平安香港總部大樓、重大股權(quán)投資新方正集團股權(quán)項目、《北大方正集團管理人與珠海華發(fā)集團、平安人壽、深圳深超科技投資公司與北大方正集團、北大方正信息產(chǎn)業(yè)集團、北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團、北大資源集團、方正產(chǎn)業(yè)控股之重整投資協(xié)議》、北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目等。
今年2月，中國平安首席投資官陳德賢在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，不動產(chǎn)項目投資期限長，租金收益相對穩(wěn)定，能夠很好匹配壽險資金規(guī)模大、久期長的負(fù)債特性，因此合理配置一定比例不動產(chǎn)也是中國平安的長期投資策略之一。盡管近期出臺了房地產(chǎn)相關(guān)新規(guī)，銀行集中度管控、開發(fā)商三條紅線，短期對行業(yè)是有挑戰(zhàn)的，但有穩(wěn)定租金收入的商業(yè)物業(yè)，對保險資金來說是較好的配置資產(chǎn)，可以匹配保單的長期負(fù)債。中國平安的負(fù)債平均在20年以上，不動產(chǎn)是合適的資產(chǎn)標(biāo)的。除成熟、有穩(wěn)定收益、地段好的商業(yè)寫字樓等傳統(tǒng)不動產(chǎn)外，公租房、康養(yǎng)、人才房等新型不動產(chǎn)這些都是未來考慮的選擇。中國平安現(xiàn)在持有的物業(yè)，占總保險資金規(guī)模2%，租金回報率達(dá)到7%，每年為保險資金提供約42億元的租金收入。
泰康人壽則發(fā)布了泰康集團大廈項目、投資英國欣克利角C核電項目、投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目、投資泰康拜博項目。例如，2020年12月，泰康人壽簽署增資協(xié)議，增資40億元用于投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)不動產(chǎn)項目，投資成本61.7億元，投資余額為53.2億元。
太平洋人壽上海太平洋新天地商業(yè)中心；和諧健康投資SK大廈項目；建信人壽上海黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心(綠地外灘中心)T4幢辦公樓項目等亦都是大手筆。例如，和諧健康出資約90.6億元，收購北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，從而持有北京SK大廈。
2010年，原保監(jiān)會發(fā)布《保險資投資不動產(chǎn)暫辦法》，明確保險公司可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)融產(chǎn)品，放開保險不動產(chǎn)投資。但保險資采債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)、醫(yī)療、汽服務(wù)等不動產(chǎn)性不動產(chǎn)。
例如，商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)具有投資額、投資回報周期長等特點，般需要期運營和積累才能逐步釋放價值，需要引久期長、能夠穿越周期的資，保險資金配置商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)，在獲取長期穩(wěn)定期間收益的同時，還可以獲得物業(yè)增值帶來的收益。
周瑾指出，不動產(chǎn)投資產(chǎn)品可以體現(xiàn)為股權(quán)、債權(quán)或物權(quán)特性，形式上可能是市場風(fēng)險或信用風(fēng)險，但實質(zhì)上還是作為底層資產(chǎn)的不動產(chǎn)標(biāo)的收益風(fēng)險或價格波動風(fēng)險。因此，保險資金在不動產(chǎn)投資選擇上，會針對不動產(chǎn)項目的性質(zhì)、區(qū)位、開發(fā)商和運營商等因素做充分評估，并分析其現(xiàn)金流特性和還款來源。
地產(chǎn)股前十大流通股東中共有13家出現(xiàn)保險資金身影
21世紀(jì)經(jīng)濟報道保險課題組根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至報告期2021年3月31日，A股市場房地產(chǎn)板塊124家上市公司中，前十大流通股東中共有13家出現(xiàn)保險資金身影。
以平安人壽為例，其持有華夏幸福25.18%的股權(quán)(第二大股東)、持有碧桂園8.84%的股權(quán)(第二大股東)、持有旭輝控股6.63%(第三大股東)和中國金茂14.03%的股權(quán)(第二大股東)。
此外，截至報告期2021年3月31日，富德生命人壽持有金地集團29.83%股權(quán)；大家人壽持有金地集團20.43%股權(quán)；國壽股份持有萬科1.28%股權(quán)；新華人壽持有中國金茂8.47%股權(quán)，泰康人壽持有保利地產(chǎn)6.22%股權(quán)、陽光城8.62%股權(quán)，等等。
事實上，長期股權(quán)投資和權(quán)益資產(chǎn)中具有高投資回報率與高分紅的藍(lán)籌股，始終是保險公司配置的重點，房地產(chǎn)板塊即是其中之一。例如，從分紅比例看，主流房地產(chǎn)公司在2015-2019年的平均分紅比例為36%，在業(yè)績增速確定的情況下，穩(wěn)定的分紅率決定了更高的股息率，這對于保險資金等長期資金自然具有一定的吸引力，可以提高收益率。
山西證券研報顯示，截至2021年6月11日，地產(chǎn)板塊動態(tài)PE為8.1倍，估值僅高于銀行板塊；縱向來看，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年較低水平。行業(yè)“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)保持不變，受“三條紅線”限制，降杠桿趨勢將會延續(xù)，但行業(yè)資金面總體健康?！拜^低的估值和較高的業(yè)績確定性，行業(yè)龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際?！?/p>
光大證券研報指出，自2020年下半年起，為防止較為充裕的流動性涌入房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層出臺了一系列精準(zhǔn)調(diào)控措施，包括試點房企“三道紅線”負(fù)債管理，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，重點城市集中供地等。政策高壓和精準(zhǔn)調(diào)控下，AH 地產(chǎn)板塊表現(xiàn)存在一定差異，2021 年初至今300地產(chǎn)指數(shù)跑輸滬深300約13.10個pct，2021年初至今恒生地產(chǎn)指數(shù)跑贏恒生指數(shù)約6.4個 pct。
轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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