探路中國住房保險(xiǎn)發(fā)展路徑：加強(qiáng)和規(guī)范住房抵押貸款保險(xiǎn) 引入住宅專項(xiàng)維修資金

　　9月1日，瑞再研究院中國中心及瑞再財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)團(tuán)隊(duì)發(fā)布《“安其居，樂其業(yè)” — 中國住房保險(xiǎn)發(fā)展路徑探討》。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，中國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但目前商業(yè)住房保險(xiǎn)滲透率和覆蓋率較低，與住房市場的發(fā)展速度、以及住房財(cái)產(chǎn)在城市居民總財(cái)產(chǎn)中所占比例相比，存在較大保障缺口。商業(yè)住房保險(xiǎn)發(fā)展應(yīng)當(dāng)以國外成功發(fā)展范式為鑒，結(jié)合中國市場獨(dú)有特點(diǎn)，解決由于保險(xiǎn)缺位而導(dǎo)致的國家財(cái)政壓力，以及由于保障不足而可能導(dǎo)致的社會問題。

　　中國住房保險(xiǎn)滲透率低、缺口大，住房市場缺乏制度化和可持續(xù)性的補(bǔ)償機(jī)制

　　根據(jù)央行的一項(xiàng)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查，2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，住房是其中最為重要的有形財(cái)產(chǎn)，占比近七成。然而在我國，針對住房財(cái)產(chǎn)損失的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(家財(cái)險(xiǎn)) 滲透率較低：中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會數(shù)據(jù)發(fā)布顯示，2019年中國這一險(xiǎn)種的保費(fèi)收入為91億元，僅占財(cái)產(chǎn)及意外險(xiǎn)市場總體保費(fèi)收入不到1%(0.7%)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于調(diào)研中其他8個(gè)工業(yè)化市場的平均值16%。

　　在我國，城市住房的建筑結(jié)構(gòu)以多層/高層的公寓樓為主，獨(dú)棟/聯(lián)排別墅的占比非常小。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，對于公寓樓的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以分為兩個(gè)部分：一是公寓內(nèi)家具、裝修等的保險(xiǎn)(屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn))，一是公寓的共用部位(如樓體、大堂、走廊等)和共用設(shè)施設(shè)備(如電梯、照明、消防等)的保險(xiǎn)，后者稱為小區(qū)共管物業(yè)保險(xiǎn)，由業(yè)委會或其委托的物業(yè)管理公司統(tǒng)一購買，在國外的滲透率非常高，然而在我國，小區(qū)共管物業(yè)保險(xiǎn)的發(fā)展還是一片空白。

　　商業(yè)住房保險(xiǎn)的缺位和不健全，使城鎮(zhèn)住房在火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害等種種威脅之下面臨風(fēng)險(xiǎn)保障缺口。中國市場的多個(gè)案例表明，由于許多事故無責(zé)任主體，或者責(zé)任主體無償付能力，索賠難度極大，居民的實(shí)際損失只能由政府代為補(bǔ)償，這一方面會造成政府財(cái)政壓力增大，另一方面僅依賴政府有限的補(bǔ)助，無法充分補(bǔ)償居民災(zāi)后實(shí)際損失，影響居民財(cái)富的保值增值。我國住房保險(xiǎn)缺位迫使政府和居民個(gè)人承擔(dān)了住房損失帶來的財(cái)務(wù)壓力，中國市場亟待出臺制度化和可持續(xù)性的補(bǔ)償機(jī)制。

　　“瑞再研究院的數(shù)據(jù)表明，中國的住房保險(xiǎn)滲透率約為0.01%，大大低于國外市場的平均水平，例如日本為0.18%，美國更是達(dá)到0.48%。如此巨大的保障缺口，與我們快速發(fā)展的住房市場極不相稱。”瑞士再保險(xiǎn)中國總裁陳東輝表示：“當(dāng)然，中國住房保險(xiǎn)不一定完全重復(fù)成熟市場的產(chǎn)品，可以借助科技手段形成更為創(chuàng)新的服務(wù)模式，形成我們的后發(fā)優(yōu)勢。在提升消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)意識的同時(shí)，瑞士再保險(xiǎn)也希望與公共部門、銀行業(yè)、客戶及其他合作伙伴廣泛合作，積極探索適合中國的住房保險(xiǎn)發(fā)展模式，利用保險(xiǎn)科技，推動‘保險(xiǎn) + 住房服務(wù)’的創(chuàng)新模式，不斷縮小保障缺口，提升中國社會的韌性。 ”

　　借鑒國外成功范式，鼓勵(lì)銀行加強(qiáng)和規(guī)范住房抵押貸款保險(xiǎn)

　　瑞再研究院在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管控的考慮，會強(qiáng)制要求貸款人在申請房貸時(shí)為其抵押房產(chǎn)投保防范財(cái)產(chǎn)損失的住房保險(xiǎn)，這成為發(fā)達(dá)國家市場住房保險(xiǎn)高滲透率的主要推力。

　　根據(jù)對大灣區(qū)商業(yè)銀行進(jìn)行的調(diào)研顯示，導(dǎo)致銀行個(gè)人住房按揭違約的主要原因是借款人因個(gè)人資金鏈斷裂喪失還款能力，該類不良貸款占比高達(dá)八成。而住房貸款中由于被抵押住房發(fā)生嚴(yán)重?fù)p壞造成違約的概率較低。另外，額外要求住房保險(xiǎn)也可能使銀行在競爭中處于劣勢。因此，在中國市場，銀行出于對信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的考量，不愿意主動要求借款人購買住房保險(xiǎn)。

　　“實(shí)際上，如果發(fā)生巨災(zāi)事件，造成抵押房產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p失，銀行無法分散其住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)?！比鹗吭俦ｋU(xiǎn)瑞再研究院中國中心副主任、高級經(jīng)濟(jì)分析師邢鸝稱，“因此，從監(jiān)管層面鼓勵(lì)銀行加強(qiáng)和規(guī)范防范財(cái)產(chǎn)損失的住房抵押貸款保險(xiǎn)，對于保護(hù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表、降低商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)住房市場的健康發(fā)展是至關(guān)重要的。”

　　從市場實(shí)際情況出發(fā)，將保險(xiǎn)機(jī)制引入住宅專項(xiàng)維修資金

　　“住宅專項(xiàng)維修資金”旨在專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新、 改造，這一資金的用途實(shí)際上與國外購買小區(qū)共管物業(yè)保險(xiǎn)的通行做法相類似。中國住宅專項(xiàng)維修資金制度自2008 年實(shí)施以來，取得了一定效果，但在具體實(shí)施中，由于嚴(yán)苛的使用條件、發(fā)展較為滯后的業(yè)主組織，使得維修資金的使用效率并不高，利用率在0.2%-1.6 %左右，并且在緊急情況下使用更為困難。此外，維修資金多以銀行存款的形式存在，缺乏保值增值的有效途徑。隨著中國很多住宅小區(qū)屋齡上升，今后住宅維修成本將會逐年上升，如何更有效地利用住宅專項(xiàng)維修資金，對維持和改善小區(qū)物業(yè)質(zhì)量，提升居民生活質(zhì)量意義重大。

　　通過借鑒中國市場特有的“電梯保險(xiǎn)”的成功案例，瑞再研究院的報(bào)告中提出了中國住宅小區(qū)共管物業(yè)保險(xiǎn)的獨(dú)特發(fā)展路徑，即在住宅專項(xiàng)維修資金中引入保險(xiǎn)機(jī)制，這樣既能夠降低決策成本，促進(jìn)資金利用率的提高，又可以充分發(fā)揮保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理功能，提高小區(qū)物業(yè)的整體管理水平，還能實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。具體路徑包括：首先，借鑒先行試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，與地方相關(guān)部門充分溝通，盤活住宅維修資金使用方式，通過購買保險(xiǎn)，提高資金利用效率；其次，通過業(yè)委會、物業(yè)公司代表業(yè)主購買小區(qū)共管物業(yè)保險(xiǎn)，明確物業(yè)和保險(xiǎn)公司權(quán)責(zé)利范圍；第三，保險(xiǎn)公司利用保險(xiǎn)科技，通過提供線上一體化服務(wù)，與業(yè)主進(jìn)行互動，提高業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)意識。

　　消費(fèi)者對于在住宅專修資金中引入保險(xiǎn)機(jī)制普遍持積極態(tài)度。2020年5 月，瑞再研究院對中國居住在一二線城市并且擁有自住房的57 7名居民進(jìn)行了訪談?wù){(diào)研，結(jié)果顯示7 8%的受訪者表示比較/非常愿意使用部分住宅專修資金為小區(qū)公共設(shè)施購買相關(guān)保險(xiǎn)。調(diào)研也顯示了消費(fèi)者對小區(qū)公共設(shè)施保險(xiǎn)的期望和需求，其中，消費(fèi)者最為看重風(fēng)險(xiǎn)管理、加快維修流程以及保險(xiǎn)資金增值服務(wù)等方面。而對這類保險(xiǎn)持負(fù)面態(tài)度的少數(shù)消費(fèi)者(16 %)，主要是由于對于險(xiǎn)種缺乏了解。

　　消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)果進(jìn)一步明確了保險(xiǎn)公司的價(jià)值定位，也指明了它們在開展住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)與消費(fèi)者溝通的方向和方法。保險(xiǎn)公司需在消費(fèi)者保險(xiǎn)意識培養(yǎng)和產(chǎn)品教育方面多做投資，從服務(wù)上建立移動端應(yīng)用軟件，為消費(fèi)者提供線上配套服務(wù)。在逐步積累風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)的過程中，提前定位風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生地點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)級別，為住戶帶來風(fēng)險(xiǎn)保障，形成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

　　瑞士再保險(xiǎn)中國區(qū)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)核保負(fù)責(zé)人張楚瑩表示：在海外，公寓樓的業(yè)委會為小區(qū)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備購買小區(qū)共管物業(yè)保險(xiǎn)是非常普遍的做法，然而在我國，雖然公寓樓是城市住房的最主要形式， 大家卻對這種產(chǎn)品形式知之甚少。在住房專項(xiàng)維修資金中引入保險(xiǎn)機(jī)制，確保了業(yè)主無需增量資金就可以獲得更完善的保險(xiǎn)保障和物業(yè)服務(wù)，是提升我國居民小區(qū)管理水平、縮小住房保障缺口的新型解決方案。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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