深圳城市更新加速 拆遷概念也火熱

　　除了樓市調(diào)控升級(jí)，城市更新也是近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵詞。近日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》獲得通過(guò)，自2021年3月1日起施行。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，有專家表示，《條例》的通過(guò)是深圳房地產(chǎn)史上一個(gè)重大事件。

　　《條例》創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于95%，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。可以預(yù)見(jiàn)的是，只要一戶不同意，城市更新項(xiàng)目就“停擺”的難題將得到有效破解。

　　不過(guò)，城市更新加速的背后，一些老舊小區(qū)甚至小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也水漲船高，讓一些購(gòu)房者感到有些無(wú)奈。

　　還沒(méi)貼上“拆”

　　老舊小區(qū)價(jià)格已大漲

　　“這邊的位置最靠近市區(qū)，卻是深圳房?jī)r(jià)的洼地，最近不少投資客過(guò)來(lái)看房，就是相中老舊物業(yè)存在的拆遷可能?！痹邶垗彶技泴毱瑓^(qū)從事房產(chǎn)中介的鄧經(jīng)理說(shuō)，“這附近幾乎都是老舊小區(qū)和城中村，有幾個(gè)小區(qū)說(shuō)是要城市更新，價(jià)格也上來(lái)了，放盤量也少了?！?/p>

　　記者跟隨鄧經(jīng)理來(lái)到粵寶片區(qū)的德興花園和德?；▓@，這些都是樓齡超過(guò)20年的老舊小區(qū)，雖然沒(méi)有看到明顯的拆遷標(biāo)語(yǔ)，但有住戶告訴記者，這里的業(yè)主正在簽名申請(qǐng)舊改。“現(xiàn)在德興花園放盤的房源少了很多，不過(guò)由于單價(jià)在每平方米3萬(wàn)多至4萬(wàn)多元，所以這幾個(gè)小區(qū)的房源一直挺好賣的，最近有業(yè)主掛牌價(jià)一下提到每平方米5萬(wàn)元左右?！?/p>

　　僅僅是從意愿征集到項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)，再到成功拆除，這個(gè)過(guò)程往往會(huì)持續(xù)數(shù)年，期間也充滿不確定性。盡管如此，一些老舊小區(qū)的身價(jià)還是顯著提升。在臨近粵寶片區(qū)的羅湖清水河，金祥都市花園的舊改可謂更進(jìn)一步，也已經(jīng)啟動(dòng)舊改意愿征集，這里的二手房掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米6.5萬(wàn)元左右，而該小區(qū)在去年9月的二手房成交價(jià)僅在每平方米4.7萬(wàn)元左右。而在羅湖筍崗片區(qū)，同樣啟動(dòng)意愿征集的梨園公寓，二手房掛牌價(jià)突破每平方米8萬(wàn)元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)附近的高層住宅小區(qū)。

　　在現(xiàn)場(chǎng)走訪時(shí)，記者遇到一位正在看房的投資客陳先生，他告訴記者，“深圳的投資客對(duì)于賭拆遷的老舊小區(qū)態(tài)度還是會(huì)比較謹(jǐn)慎，因?yàn)橹芷谔L(zhǎng)，即使成功拆除，拆遷過(guò)程中也不好折現(xiàn)，很多投資客還傾向于購(gòu)買那些3到5年就能出手的物業(yè)?！?/p>

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，參與老舊小區(qū)的城市更新意愿是否會(huì)提升？合一城市更新集團(tuán)認(rèn)為，舊住宅區(qū)的意愿征集降到了雙95%，和棚改意愿征集的門檻銜接，對(duì)舊住宅區(qū)城市更新有促進(jìn)作用，但同時(shí)《條例》提出舊住宅區(qū)拆除重建后優(yōu)先用于公租房、安居房和人才住房等公共住房建設(shè)，舊住宅區(qū)更新和棚改的政策基本銜接了起來(lái)，舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益將受到影響，市場(chǎng)主體參與舊住宅區(qū)城市更新的意愿或?qū)⒂兴鶞p弱，應(yīng)密切關(guān)注后續(xù)相關(guān)實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。

　　小產(chǎn)權(quán)房需謹(jǐn)慎對(duì)待

　　“那一片都是布吉的城中村，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格與前兩年相比也差不多翻倍了，說(shuō)不定也要拆?！编嚱?jīng)理指著遠(yuǎn)處一片城中村，發(fā)出感慨。

　　城中村與老舊小區(qū)的城市更新有所不同，針對(duì)城市更新過(guò)程中的小產(chǎn)權(quán)房交易，《條例》顯示，城市更新部門和村股份公司應(yīng)當(dāng)在城市更新意愿核實(shí)階段對(duì)歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，開(kāi)發(fā)商必須要和權(quán)利人簽約搬遷補(bǔ)償協(xié)議。合一城市更新集團(tuán)總經(jīng)理羅宇表示，在《條例》通過(guò)之前，確權(quán)是在項(xiàng)目拆遷簽約至實(shí)施主體確認(rèn)階段進(jìn)行的，而往往小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的活躍在意愿核實(shí)階段就開(kāi)始了，這期間小產(chǎn)權(quán)房倒賣頻繁，而現(xiàn)在將確權(quán)前置，則打擊了小產(chǎn)權(quán)房的炒賣。

　　除此之外，城市更新背后，有關(guān)城中村回遷房指標(biāo)的買賣消息也滿天飛。記者發(fā)現(xiàn)，許多打著“無(wú)需社保、不限購(gòu)、買到就是賺到”的明碼標(biāo)價(jià)回遷房公開(kāi)在一些網(wǎng)站論壇、微信公眾號(hào)，甚至在閑魚(yú)平臺(tái)上掛賣銷售。說(shuō)起回遷房，主要指那些城中村里的“農(nóng)民房”，但卻已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　有房產(chǎn)中介向記者兜售起一些看似很誘人的回遷房指標(biāo)買賣，例如布吉某城中村的回遷指標(biāo)，每平方米3萬(wàn)元，200平起，周邊二手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)在每平方米5萬(wàn)元左右。記者發(fā)現(xiàn)，在深圳升級(jí)樓市調(diào)控之后，“房票”成為置業(yè)者眼中的稀缺品。這時(shí)，類似的回遷房指標(biāo)由于不占用名額，開(kāi)始吸引越來(lái)越多投資客的眼光，也應(yīng)該引起重視。（作者：吳家明）

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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