房貸新規(guī)影響發(fā)酵：頭部房企優(yōu)勢凸顯 中小房企有隱憂

　　2020年最后一天，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對銀行房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款的占比提出明確上限。

　　接受證券時報記者采訪時，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次新政出臺在預(yù)期之中，整體來說對銀行影響不大。隨著市場情緒逐漸穩(wěn)定，與銀行股開年一片“飄綠”的表現(xiàn)不同，不少銀行股價又于1月6日紛紛翻紅。

　　亦有房企人士向記者分析，融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎，并且會更加聚焦核心。未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也許會出現(xiàn)分化，龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢更占上風(fēng)，而中小房企后續(xù)不排除被并購的可能。

　　新增“緊箍咒”

　　在預(yù)期之內(nèi)

　　此次房貸新政將銀行劃分為五檔，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，即對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比提出上限，并允許地方監(jiān)管機構(gòu)對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點的浮動。

　　同時，新政對超過上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超限2個百分點以內(nèi)的，過渡期2年，超限2個百分點及以上的，過渡期4年。

　　就在此前不久，監(jiān)管部門出臺“三道紅線”的房企融資新規(guī)也備受關(guān)注：一是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；二是房企的凈負(fù)債率不得大于100%；三是房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。只要“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。

　　“總體來看，釋放了一個信號，引導(dǎo)銀行資金少投房地產(chǎn)，多支持實體經(jīng)濟，這跟此前監(jiān)管一貫導(dǎo)向是一致的?！苯煌ㄣy行金融研究中心研究專員夏丹向證券時報記者表示。

　　從內(nèi)容上看，房貸集中度的管理新政并不新鮮，此前房貸集中度管理也作為宏觀審慎監(jiān)管當(dāng)中的一個手段被提及。2020年10月21日，央行副行長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，人民銀行將推動完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實施房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

　　多位分析人士向記者表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理對銀行的影響并不算大。目前來看，多數(shù)銀行基本符合政策要求，房地產(chǎn)貸款存量的壓降壓力有限。

　　“由于相對比較靈活的過渡期，即便按2至4年算，超限銀行總共每年壓降存量約幾千億元。沒有超限的銀行也不容易按照上限去增加，因為一直以來房貸管得相對比較嚴(yán)?！庇蟹治鋈耸空f。

　　而開發(fā)貸受到長期嚴(yán)控，各銀行對于個人按揭貸款還有一定的放款靈活度，波動相對較大，政策出臺后踩線的銀行也會放緩貸款沖動。

　　房企投資更加審慎

　　在監(jiān)管明確給出限制的情況下，銀行又會如何應(yīng)對？

　　有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴證券時報記者，從調(diào)降占比策略的角度看，銀行可以選擇風(fēng)險調(diào)整后收益率接近房貸的其他產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化、逾期和不良的催收壓降等，“做大分母也是一個辦法，如果做大的部分是去支持實體經(jīng)濟就更符合導(dǎo)向了”。

　　在個人住房貸款占比方面，從商業(yè)性角度來看，因其低風(fēng)險和低資本消耗，是優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，常受商業(yè)銀行青睞。不過，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，尚在還款中的正常個貸不會被壓降，剛需也仍然是鼓勵的。

　　“其實銀行的調(diào)整也不會太大，因為前期早就開始了房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)調(diào)整?！币晃粐写笮匈Y深從業(yè)人士向記者表示。

　　近年來，政府對于房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的決心日益凸顯，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整已持續(xù)一段時間，新政只是將前期政策制度化。上述從業(yè)人士告訴記者，銀行在房地產(chǎn)貸款集中度方面早已開始調(diào)整。

　　一方面，對房地產(chǎn)開發(fā)商從嚴(yán)控制準(zhǔn)入，即對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行嚴(yán)格的調(diào)查，對放款的企業(yè)現(xiàn)金流、利潤情況以及進行中的項目情況，銀行會進行詳細(xì)了解和盡調(diào)；另一方面，從需求方即購買樓盤的住戶來看，銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進行調(diào)節(jié)，對于個人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。

　　對于被卡緊融資渠道的房企來說，此前“三道紅線”的出臺就已經(jīng)頗為震動，此次新政，從銀行端也給房企帶來了不可忽視的影響。兩項針對銀行、房企的規(guī)定一脈相承，互相配合。

　　一位頭部房企人士向記者表示，融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎，并且會更加聚焦核心，“如果放款嚴(yán)格后，項目的審核也會相應(yīng)變嚴(yán)格，單從投資端來講的話，如果投一些不是特別核心的位置，那么回款會回得慢，收益效果差”。

　　從“三道紅線”到現(xiàn)在的房貸新政，整體上看是逐步規(guī)范化。該房企人士也向記者預(yù)測，未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也會出現(xiàn)分化，龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢更占上風(fēng)?！耙皇且驗閿傋哟罅?，機會多了。相對而言，小房企抵抗風(fēng)險能力小，基本上會是強者恒強的狀態(tài)?！?/p>

　　中泰證券戴志峰也表示，新規(guī)將從融資端進一步推動貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中?！按筱y行出于維護戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會優(yōu)先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現(xiàn)金流，后續(xù)不排除被并購的可能。（作者：李穎超）

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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