市場(chǎng)高點(diǎn)與盤整前夜：2020年樓市飄紅 2021年還有行情嗎

　　雖然有著疫情和調(diào)控的雙重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出了足夠的韌性，并成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力。

　　1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。從絕對(duì)值上看，這一規(guī)模超過2018年的水平，再創(chuàng)歷史新高。

　　2020年上半年寬松貨幣政策的實(shí)施，被認(rèn)為是樓市從疫情中快速恢復(fù)的原因。此后，多地出臺(tái)人才引進(jìn)政策，加之“三條紅線”下房企實(shí)施降價(jià)措施，共同促成了2020年的銷售高峰。

　　其他指標(biāo)方面，去年房地產(chǎn)投資增長向好，房企資金鏈充裕，行業(yè)開竣工情況也頗為理想，說明市場(chǎng)已經(jīng)完全復(fù)蘇。其中，7.0%的房地產(chǎn)投資增速明顯高于2.9%的固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增速，說明房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍然不可小覷。

　　但繁華之下，仍有暗流涌動(dòng)。作為樓市調(diào)控的“大年”，2020年有多個(gè)針對(duì)樓市的高規(guī)格表態(tài)。其中，以“三條紅線”和銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策，被認(rèn)為是一項(xiàng)顛覆性措施，其影響也將在未來逐漸顯現(xiàn)。

　　價(jià)穩(wěn)量升

　　自2016年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟新的增長周期。2016年至2018年，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙保持增長，并連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。2019年，商品房銷售面積有小幅下滑，但銷售額仍然正增長。

　　到2020年，這兩項(xiàng)指標(biāo)再度同時(shí)正增長，并創(chuàng)下歷史新高。這也是全國商品房銷售額首次突破17萬億。

　　考慮到新冠疫情的沖擊，市場(chǎng)的韌性得以顯現(xiàn)。受疫情影響，去年1月-2月，全國商品房銷售規(guī)模一度下滑近4成。從二季度開始，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速反彈。到10月，全國商品房累計(jì)銷售規(guī)模已超過2019年同期的水平。經(jīng)過年末的市場(chǎng)“翹尾”后，交易量攀升至一個(gè)新的高度。

　　疫情期間出臺(tái)的臨時(shí)性貨幣寬松措施，被認(rèn)為刺激樓市反彈的主因。從去年年中開始，雖然貨幣政策逐漸回歸到“穩(wěn)健中性”的總基調(diào)，樓市調(diào)控政策也進(jìn)一步施壓，但需求仍在持續(xù)釋放。

　　分析人士指出，需求的釋放，還有兩個(gè)原因不可忽視：一是多個(gè)城市出臺(tái)人才引進(jìn)政策和戶籍新政，吸引人口流入；二是“三條紅線”背景下，房企開啟“以價(jià)換量”的營銷活動(dòng)。

　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企從去年下半年開始實(shí)施降價(jià)促銷措施。10月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的50家典型企業(yè)中，有30家房企的均價(jià)下降，5家持平，僅有15家均價(jià)上漲。

　　該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，到年末，隨著房企逐漸完成年度銷售目標(biāo)，行業(yè)的促銷幅度開始減弱，均價(jià)也有所提升。

　　從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)仍然是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。去年東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區(qū)域。在房價(jià)表現(xiàn)上，東部熱點(diǎn)城市也成為領(lǐng)跑者，其中，四個(gè)一線城市的房價(jià)平均漲幅最大。

　　在價(jià)穩(wěn)量升的同時(shí)，樓市的其他指標(biāo)也隨之改善。2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破14萬億元，同比增長7.0%。

　　同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，同比降幅收窄至1.1%；土地成交價(jià)款17269億元，增長17.4%。此外，全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積的增速，也比2019年有所改善。

　　進(jìn)入“緊縮時(shí)代”

　　2020年是樓市政策的“大年”。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，去年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻次高達(dá)489次。

　　關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在7月。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，監(jiān)管層在去年7月連續(xù)做出政策表態(tài)。除進(jìn)一步明確“房住不炒”“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)外，還提出“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

　　另外，旨在對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行量化管理的“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”也首次提出，被解讀為行業(yè)的重要約束性政策，也被認(rèn)為是去年的政策亮點(diǎn)。

　　從目前披露的信息來看，“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”大致包含兩方面內(nèi)容。一是去年7月推出的“三條紅線”政策；二是在去年年底出臺(tái)的銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度。二者分別從資金的供需兩端，對(duì)房地產(chǎn)融資實(shí)施量化管理。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這將在有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，使房地產(chǎn)業(yè)告別高杠桿的時(shí)代。

　　從去年下半年開始，“三條紅線”帶來的連鎖反應(yīng)就逐漸顯現(xiàn)。除降價(jià)促銷換取現(xiàn)金流外，大量房企著手對(duì)債務(wù)進(jìn)行調(diào)整，從而滿足負(fù)債率可控的要求。

　　多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模繼續(xù)攀高，在實(shí)現(xiàn)債務(wù)“借新還舊”的同時(shí)，還有效補(bǔ)充了資金。受此影響，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，比上年增長8.1%，這一增速甚至超過2019年7.6%的水平。

　　但隨著政策的不斷細(xì)化和全面落實(shí)，政策窗口期也將逐漸關(guān)閉。在資金供應(yīng)全面實(shí)施量化管理后，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入緊縮時(shí)代。

　　2021年1月初，央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，與會(huì)房企除了已參與融資新規(guī)試點(diǎn)房企，亦包括部分其他房企。這也意味著“三條紅線”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍，房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境正在逐步趨緊。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，兩項(xiàng)政策措施將分別從房企融資及銷售回款方面進(jìn)行限制，預(yù)計(jì)2021年房企到位資金增速穩(wěn)中有降。

　　受此影響，房企的投資和拿地增速或?qū)⒂兴陆怠０凑斩鄶?shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，今年房企的投資將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，在行業(yè)更加追求投資效率的主旋律下，拿地和投資規(guī)模很難大幅增長。

　　銷售方面，上海易居研究院認(rèn)為，在“房住不炒”寫進(jìn)國家“十四五”發(fā)展規(guī)劃的背景下，房地產(chǎn)政策面依然難以期待出現(xiàn)明顯放松，商品房市場(chǎng)需求面不會(huì)明顯增長，成交量很可能維持2019-2020年的高位盤整格局，但今年的市場(chǎng)表現(xiàn)很可能弱于2020年。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友則認(rèn)為，2021年加息可能性不大，房貸利率仍處于相對(duì)低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回暖。但這種回暖僅限于一線城市和新一線城市，人口流出、產(chǎn)業(yè)衰落、供應(yīng)過剩的三四線城市，樓市很難有上行機(jī)會(huì)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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