滬深樓市調(diào)控加碼首周：階段性降溫會來嗎

　　樓市調(diào)控政策在一線城市接連升級。

　　1月21日晚，上海樓市新政——“滬十條”發(fā)布，涉及增加土地供給、封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅征免年限、執(zhí)行差別化住房信貸政策以及新房搖號優(yōu)先滿足無房家庭等多方面；1月25日，上海法拍房再被納入限購。證券時報記者獲悉，工商銀行僅面向上海地區(qū)的、購買一手二手及法拍房等個人住宅(商用除外)中所繳納稅費的分期貸款產(chǎn)品正被全面叫停。

　　相同的一幕在深圳上演……繼去年7月15日發(fā)布樓市調(diào)控政策后，今年深圳再次接連發(fā)布調(diào)控信息，特別是在1月23日晚，深圳住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知。《通知》提出8條措施，包括加強購房意向登記管理，嚴(yán)格審查購房人收入證明、征信報告、購房款來源以及銀行流水單資格信息等，違規(guī)將暫停使用網(wǎng)簽系統(tǒng)3年。

　　滬深兩地的樓市持續(xù)“高溫”也引起了相關(guān)部門重視。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況，切實落實城市主體責(zé)任。

　　“要堅持問題導(dǎo)向，發(fā)現(xiàn)問題及時出手，采取針對性措施，引導(dǎo)好預(yù)期，堅決遏制投機炒房……”倪虹強調(diào)。

　　本輪調(diào)控以來，上海、深圳兩地樓市有何新變化？近日證券時報記者對兩地購房者、中介、房東等群體進(jìn)行了采訪。

　　無房剛需

　　瞄準(zhǔn)“網(wǎng)紅”新盤

　　距離2021年春節(jié)還有十余天，但1月末的上海，無房剛需戶們已提前迎來了春天。

　　陳偉(化名)結(jié)婚后一家三口一直住在父母名下一套兩室一廳老公房中，他與妻子之前也從未購房。去年12月，經(jīng)過父母同意，他賣出了該套住房，由此也加入了無房的剛需購房大軍。

　　陳偉向證券時報記者介紹，他所住小區(qū)房齡已有25年，小區(qū)緊貼浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)線，屬于金楊商圈，周邊配套比較齊全。隨著小孩步入高中，同時也方便接父母照料，正準(zhǔn)備在鄰近板塊置換一套三房。

　　讓陳偉堅定選擇當(dāng)下賣出的原因是，該小區(qū)所對口的小學(xué)原是一所普通小學(xué)，但自從2020年下半年被整體并入上海六師附小，就蹭上了“學(xué)區(qū)房”光環(huán)，房價也開始水漲船高。

　　例如，在2020年上半年，與陳偉原來住房相同的近62平兩室一廳戶型總成交價尚徘徊于310萬元，折合單價約5萬每平米。等到12月，陳偉賣出時的成交總價已升至400萬元，單價約6.45萬元，漲幅近30%，由于陳偉的房源屬于“滿五唯一”，從掛牌到成交，總共歷時10余天。

　　目前，某看房APP上顯示，該小區(qū)掛牌房源共17套，與陳偉同類型的房源掛牌價在430萬左右不等，不過1月以來還未有最新成交記錄。

　　證券時報記者在走訪相關(guān)房產(chǎn)中介門店時了解到，此前該小區(qū)不少房東有惜售、不愿簽字等情況，但在新政后，房東們開始愿意收定金，誠意賣房者比之前明顯增多。

　　“這個小區(qū)的兩房成交單價在6.5萬元左右，在新政出臺后市場還比較平穩(wěn)?！狈慨a(chǎn)中介小王告訴證券時報記者。

　　在賣出唯一住房時，由于買家主要為了未來孩子上學(xué)掛戶，暫不著急入住，所以陳偉也談好了可以免費多住3個月，之后超出時間再按約定租金計算。

　　眼下，在新政出臺后，陳偉將目光投向了離該小區(qū)不遠(yuǎn)的金橋板塊的新房。據(jù)證券時報記者了解，金橋被規(guī)劃為城市副中心后，其發(fā)展亦備受關(guān)注，該區(qū)域去年底開盤的仁恒金橋世紀(jì)300余套房源均價7萬元，其中100平的三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型，不少房源總價650萬元左右，正好滿足“陳偉們”的購房需求，最后吸引了近1500組認(rèn)籌，開盤當(dāng)日即售罄。未來，預(yù)期還有仁恒金橋世紀(jì)二期及多個新盤將入市。

　　值得注意的是，“滬十條”中曾提出新房搖號優(yōu)先滿足“無房家庭”需求。在1月28日晚間，相關(guān)細(xì)則顯示，新開樓盤首次搖號將主要滿足無房戶家庭；第二次搖號，非無房戶家庭才有機會買房。由此，陳偉這樣的無房家庭未來搖到熱門新房的幾率明顯增加。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　短期或階段性降溫

　　證券時報記者走訪過程中還了解到，新政出臺后，上海近兩年最熱門的前灘板塊二手房價格也暫時步入平穩(wěn)，此前房東臨時跳價和不簽字的情況已不多見。

　　據(jù)前灘某門店房產(chǎn)中介介紹，該板塊最新成交的房源都是在新政出臺前，其中單價最高的來自A小區(qū)二期的62平一室戶，成交總價約1200萬元，單價約20萬元每平米。

　　“自2018年以來，參與前灘新房搖號的有較大比例是投資客，一手購入單價低至八九萬，新政出臺前，房東不簽字、臨時跳價的情況不在少數(shù)。新政后，這樣的情況有所緩和。但前灘的房源均是未滿兩年的次新房，所以新政中調(diào)整增值稅征免年限對前灘二手房暫不構(gòu)成影響，未來房價走向還有待觀察。”該前灘中介認(rèn)為。

　　不過，本次新政也對一些購房人群產(chǎn)生了明顯影響。上述中介的一位帶看客戶，原計劃在新政前“假離婚”購房，但目前已被限購，好在還沒有簽訂購房合同，不然可能陷入違約或必須臨時賣出多余房源的困境。

　　接連的政策組合拳出臺，上海樓市未來會如何走？克而瑞預(yù)計，短期來看，在政策連番加碼后市場或?qū)㈦A段性降溫，成交震蕩回調(diào)。但全年成交大概率維持相對高位，即使回調(diào)也不會明顯失速。一方面，長期以來上海房地產(chǎn)市場基本供求平衡，成交量很大程度上取決于供應(yīng)量多少，而在2021年供應(yīng)放量的驅(qū)動下，成交大概率將高位企穩(wěn)。另一方面，2017年~2019年積壓的大量潛在購房需求，并未在2020年全部釋放完畢，2021年市場需求依舊充裕。另外，在信貸資金收緊的大環(huán)境下，“打新熱”或?qū)⒚黠@降溫，2020年的火爆“打新”場面恐難再現(xiàn)。

　　在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來，在政策接連出臺背景下，未來新房市場中打新熱有望降溫，項目之間分化也將加劇。二手房方面，由于增值稅免征年限延長，短期內(nèi)這個交易成本難以轉(zhuǎn)嫁到下家，價格有重新磨合的過程。尤其是在出臺收緊政策后，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變，預(yù)計二手房價格會逐步理性回歸。

　　“當(dāng)前政策儲備中還有很多工具未使用，比如限售等，如果三四月份上海樓市還是有非理性升溫，同樣不排除調(diào)控繼續(xù)加碼補短板的可能?！北R文曦認(rèn)為。

　　深圳市場審查更加嚴(yán)格

　　同樣受到調(diào)控政策影響的還有深圳樓市，1月23日晚，深圳住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知。證券時報記者在走訪時了解到，1月23日新政補丁出臺之后，收入證明及購房款來源受到嚴(yán)格審查，市場心態(tài)趨向謹(jǐn)慎。

　　二手房方面，福田區(qū)一位姓王的鏈家房產(chǎn)中介告訴記者，1月份還沒結(jié)束就已經(jīng)賣掉了4套位于皇崗附近的二手房，這是他從業(yè)以來成交量最高的月份。但這都是在23號之前成交的，新政出臺后至今還沒完成成交，目前他在向客戶推介房子時會著重問下客戶的收入情況。他指出，當(dāng)前二手房購房者的心態(tài)也開始變得越來越謹(jǐn)慎，特別是擔(dān)心自己的銀行流水和貸款資格。

　　新房方面，記者在實地走訪時發(fā)現(xiàn)，正準(zhǔn)備入市的前海兩大“網(wǎng)紅新盤”對購房者的認(rèn)購資質(zhì)的審核非常嚴(yán)苛，入圍人數(shù)相較于去年的“網(wǎng)紅新盤”潤璽一期大幅下降。

　　由此，符合條件的剛需們正迎來“上車”機會。一位從2019年就開始觀望的互聯(lián)網(wǎng)公司員工小張告訴記者，2020年初本來想在寶安置業(yè)，但因為疫情想繼續(xù)觀望下，結(jié)果眼看著自己心儀的樓盤從均價6萬多一直上漲到超過8萬，2019年準(zhǔn)備的首付如今已經(jīng)沒辦法買到當(dāng)初的如意房子。目前，作為無房人士的他專注參與新房搖號。

　　接連的政策組合拳后，小張認(rèn)為，最近在嚴(yán)查收入和資金流水，他覺得這對他來說并無不利影響，嚴(yán)查之下必然會剔除一部分不合格的購房者，對他而言買到新房的概率就會更大。

　　按照此前深圳的誠意登記入圍規(guī)則，無房者登記人數(shù)小于可售房源數(shù)量的3倍，則這些人全部入圍。剩下的名額，按照有房者的社保參保年限排序入圍。上述房產(chǎn)中介告訴記者，有房者如果要參與新開樓盤搖號，家庭夫妻雙方的社保至少合計要超過200個月才能入圍。

　　“不過因為預(yù)算有限，可參與打新的樓盤選擇還不多?！痹谛路看蛐律希埵沁x擇性參與。一方面，新開樓盤地點在理想范圍內(nèi)的不多；另一方面，購房能力證明把他攔在了門外，可選的新房類型相對有限。

　　他給記者算了一筆賬，如果是一套600萬元的房子，首付三成200萬后按30年按揭貸款，月供是2萬元左右，那就需提供每個月4萬元的收入證明。這意味著，月收入如果只有4萬元，就只能在均價超過8萬元的寶安區(qū)選擇75平米以下的房源，在均價超過10萬元的南山區(qū)和福田區(qū)，就只能選擇60平米以下的房子。而實際上，符合面積選擇的房子并不多。

　　另一位有購房需求的金融從業(yè)者小李也對記者表示，原本已經(jīng)打算在福田購買二手房，接連的政策組合拳后，目前他堅持將新房搖號進(jìn)行到底。

　　“新樓總體價格要比二手房低，不少項目搖到就是賺到，至少100萬起步?！彼麑τ浾哒f道，以前新樓盤搖到號的概率太低了，而且天不亮就要去排隊，現(xiàn)在首套房參與打新的中簽率高了這么多，屬于“不打白不打”。（作者：王一鳴 陳麗湘）

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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