2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價。
“太突然了！”8日中午，證券時報記者在深圳羅湖紅嶺北片區(qū)采訪時，多位房產(chǎn)中介均表示，雖然傳聞已久，但沒想到會趕在農(nóng)歷新年前就推出。
參考價普遍低于市場掛牌價和真實成交價，部分小區(qū)樓盤的參考價甚至達到“腰斬”水平。著急、觀望與不知所措的感覺，在受訪的房產(chǎn)中介經(jīng)理和購房者圈中普遍存在。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部部長華洪認為，參考價的本意是為了穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。從目前情況看，只是分區(qū)出臺了指導(dǎo)價格，參考價之上的部分尚未公布具體操作執(zhí)行的細則，還得持續(xù)觀察。指導(dǎo)價與顯示中的房源報價的確存在差額，這將對市場預(yù)期產(chǎn)生直接影響，即觀望氛圍再起。對于賣方而言，撤盤、惜售可能會在未來集中出現(xiàn)，當(dāng)然這也屬于政策后的市場波動。不過總體看，市場的具體反響還得待相應(yīng)執(zhí)行細則出臺，以及隨后銀行金融端如何跟進才能見分曉。
市場觀望情緒濃厚
上述《通知》自發(fā)布之日起施行，官方也發(fā)布了對于此次政策的解讀。對于二手住房成交參考價格，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。
對于此次發(fā)布的二手住房成交參考價格發(fā)布機制，不少購房者表示，參考價普遍低于市場掛牌價和成交價，特別是高價豪宅和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的“價差”更為明顯。
例如，位于福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房國城花園，在房產(chǎn)中介平臺顯示的均價為每平方米220562元，小戶型單價更高，但參考價為每平方米131000元。位于南山的豪宅恒裕濱城二期，在房產(chǎn)中介平臺顯示的均價為每平方米287320元，但參考價為每平方米132000元。在羅湖筍崗片區(qū)，房產(chǎn)中介也普遍表示，參考價與實際成交價有每平方米1萬元到3萬元的差價。
證券時報記者采訪多位購房者和房產(chǎn)中介，得到的回應(yīng)是目前還沒得到業(yè)主主動調(diào)低價格的反饋。不過，有房產(chǎn)中介擔(dān)心，往后向購房者推售二手房是否會受到影響，例如不能向購房者推售高于參考價的房源。有準(zhǔn)備購房的購房者表示，現(xiàn)在正著急等待具體操作細則，更要看銀行如何執(zhí)行；如果銀行按照參考價來評估放貸，會對二手房市場形成巨大沖擊，擔(dān)心影響自己的過戶程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有購房者擔(dān)心，深圳二手房交易的陰陽合同情況又會“死灰復(fù)燃”。
“如果從金融端入手調(diào)整樓市，深圳的二手房市場可能會迎來一段超長的橫盤期。”有購房者如是說。
是參考價不是指導(dǎo)價
掛牌價虛高，頻繁調(diào)價，抱團漲價……2020年，深圳二手房市場亂象頻出。早在去年，市場就已傳出深圳將推出二手房價格參考機制。去年開始，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會就已在選取部分熱點區(qū)域樓盤為觀察對象，收集各大機構(gòu)平臺線上發(fā)布的房源信息，形成“深圳熱點片區(qū)樣本樓盤項目報價數(shù)據(jù)觀察表”，并在每個月定期發(fā)布。
深圳二手房市場到底有多熱？據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，2020年全年深圳二手房網(wǎng)簽(含自助)120295套，同比高出17.3%。如剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下自2016年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，深圳住建局提出的是“成交參考價”，而不是“指導(dǎo)價”，政策還是有很強的落地彈性。在參考價基礎(chǔ)上，政府可以監(jiān)測到房價漲幅是否過快，有助于后續(xù)的調(diào)控，而不是強制要求市場按參考價去成交，這也不是政策初衷?！笆奈濉逼陂g，一手房價格、二手房價格、租賃價格和土地價格將會形成更完備的價格披露制度，四個價格披露制度形成，將真正確保房地產(chǎn)市場長效發(fā)展。(作者：吳家明)
轉(zhuǎn)自：證券時報
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