中小房企“病急”忌亂投醫(yī) 宜精細(xì)化深耕

　　2020年不少中小房企預(yù)虧，紛紛通過出售資產(chǎn)、加大營(yíng)銷來應(yīng)對(duì)，但“以價(jià)換量”壓縮了利潤(rùn)空間，導(dǎo)致計(jì)提增加，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　有專家認(rèn)為，該類房企或可選擇區(qū)域深耕，優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，走精細(xì)化發(fā)展道路。

　　三大共因致虧

　　中迪投資預(yù)計(jì)2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損2.2億元-4.2億元。對(duì)預(yù)虧原因，公司稱，因國(guó)家調(diào)控政策日益趨嚴(yán)和疫情的不利因素，公司房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)整體處于持續(xù)失血狀態(tài)，公司資金壓力較沉重；各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期且均發(fā)生了不同程度虧損，部分項(xiàng)目的存貨等資產(chǎn)發(fā)生減值并計(jì)提了較大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　云南城投預(yù)計(jì)2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損23億元-27.5億元。業(yè)績(jī)預(yù)告披露當(dāng)晚，交易所即下發(fā)問詢函。公司在2月7日晚的回復(fù)函中稱，受竣工結(jié)轉(zhuǎn)面積減少及疫情持續(xù)的影響，公司2020年收入下降；隨著房地產(chǎn)監(jiān)管政策的出臺(tái)，融資額下降，成本有所上升，竣工及停工項(xiàng)目增加導(dǎo)致利息費(fèi)用化金額大幅增加；公司對(duì)部分存貨采取了降價(jià)促銷策略，全年共計(jì)提了10.5億元的存貨減值準(zhǔn)備。

　　國(guó)創(chuàng)高新也表示，2020年下半年，深圳等地相繼出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致公司在深圳等地的房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下滑。

　　就目前來看，上述三大因素中，疫情影響仍存在不確定性。行業(yè)調(diào)控則從開年即釋放趨嚴(yán)信號(hào)，結(jié)合早前住建部“2021年要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的表態(tài)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄預(yù)計(jì)，因城施策將更加深化，熱點(diǎn)城市不排除升級(jí)限購(gòu)限貸的可能性。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為：“今年涉房貸款分級(jí)管理，從房地產(chǎn)行業(yè)供求兩端以降低涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)的方式對(duì)房企融資加強(qiáng)了管控，加之頻繁調(diào)控，中小房企虧損情況今年或加劇，生存和競(jìng)爭(zhēng)壓力將更大?！?/p>

　　同時(shí)，在“三道紅線”等政策的全面管控下，中小房企的融資成本等不容樂觀。

　　陷“惡性循環(huán)”

　　面對(duì)不利因素，各中小房企也積極采取了“補(bǔ)救”措施。

　　中迪投資稱，公司2020年調(diào)整了未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，決定對(duì)現(xiàn)有各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分階段、分步驟進(jìn)行全面處置，并不再獲取新的房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目，退出現(xiàn)有的房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)領(lǐng)域。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在翻閱不少中小房企業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)發(fā)現(xiàn)，有些“補(bǔ)救”措施卻讓房企陷入了“惡性循環(huán)”的圈子。

　　國(guó)創(chuàng)高新提及，在行業(yè)調(diào)控和疫情兩大因素影響下，為應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公司適當(dāng)提高了經(jīng)紀(jì)人分傭比例，增加了公司經(jīng)營(yíng)成本，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)大幅下滑。

　　云南城投稱，2020年8月以后，隨著對(duì)房地產(chǎn)資金監(jiān)測(cè)加強(qiáng)和房地產(chǎn)融資“三道紅線”規(guī)定的出臺(tái)，大部分房企都面臨融資環(huán)境整體緊縮、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升的壓力，緩拿地、去化土儲(chǔ)、快促銷、以價(jià)換量成為房企降杠桿的主要手段。在此背景下，公司為了加快回款，參考市場(chǎng)售價(jià)并結(jié)合項(xiàng)目自身銷售計(jì)劃，對(duì)部分存貨采取了降價(jià)促銷策略，全年共計(jì)提了10.5億元存貨減值準(zhǔn)備。

　　銷售回款作為房企最為直接的資金來源，且在去化壓力下，房企多采取營(yíng)銷去化方式，但這一措施并不全面樂觀。比如，對(duì)于2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降的原因，沙河股份提及，受2020年疫情影響，項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，為提高銷售量，公司加大銷售推廣力度，銷售費(fèi)用同比增加等。

　　轉(zhuǎn)型或精耕區(qū)域

　　當(dāng)前行業(yè)分化愈加明顯，中小房企如何求得生存？

　　“除可以和頭部房企合作外，自身更要加快轉(zhuǎn)型，以專業(yè)化、精深化來謀求生存與發(fā)展。”柏文喜認(rèn)為。

　　陳霄則認(rèn)為，對(duì)于這類房企，更要做好區(qū)域深耕，優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，走精細(xì)化發(fā)展道路。

　　“重點(diǎn)城市群及核心一二線城市長(zhǎng)期需求更具韌性，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)遇或?qū)⒊赏苿?dòng)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要手段。行業(yè)正逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、管理等方面的自我提升，將成房企有效競(jìng)爭(zhēng)的根本所在?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水告訴中國(guó)證券報(bào)記者。（作者：張軍）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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