房企1月銷售普遍迎“開門紅” 投資回歸一二線城市趨勢不變

　　上市房企日前陸續(xù)發(fā)布2021年1月銷售數(shù)據(jù)，多家頭部房企開局銷售良好。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受2020年同期低基數(shù)影響，2021年1月，TOP200房企整體銷售業(yè)績同比增速達到65.5%，絕大多數(shù)房企實現(xiàn)2021年“開門紅”。從拿地規(guī)模來看，房企投資回歸一二線城市趨勢不變。

　　銷售業(yè)績同比大增

　　根據(jù)克而瑞公布的百強房企銷售榜單，2021年1月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額8705.3億元，單月業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長50.3%。1月百強房企銷售數(shù)據(jù)強勢反彈，既有去年同期因春節(jié)假期和疫情出現(xiàn)導(dǎo)致的基數(shù)偏低的原因，也有熱點城市市場持續(xù)回暖帶來的行業(yè)成交升溫的緣故。

　　從企業(yè)表現(xiàn)來看，40家典型上市房企中，38家企業(yè)單月業(yè)績實現(xiàn)同比增長。具體來看，1月，綠城、越秀、美的、中南、禹洲、雅居樂、華潤、招商和佳兆業(yè)單月業(yè)績同比增長超過100%。大部分房企在傳統(tǒng)淡季的銷售表現(xiàn)較好，主要是因為一線與強二線城市房價出現(xiàn)明顯上漲，購房需求快速釋放，近期在這些城市有項目開盤的房企因此受益。

　　華潤置地2月9日晚發(fā)布的1月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司及附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額242.1億元，同比增長119.4%。1月，投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入13.7億元，同比增長29.1%。

　　頭部房企開局普遍較好，但因上年同期基數(shù)較穩(wěn)定，增速不及其他梯隊房企。如中國恒大1月實現(xiàn)合約銷售金額581.2億元，同比增長43.3%；合約銷售面積為655.6萬平方米，同比增長45.8%。融創(chuàng)中國1月實現(xiàn)合同銷售金額351.7億元，同比增長89%。

　　克而瑞指出，1月各梯隊房企全口徑銷售額同比均有不同程度增長。其中，Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100各梯隊全口徑銷售額增速分別為29.0%、90.1%、73.1%、85.6%、89.7%，較去年同期提升明顯。

　　債券融資規(guī)模加大

　　中信建投研報指出，1月房企股權(quán)融資規(guī)模大幅回落，債券融資環(huán)比大規(guī)模擴張。股權(quán)融資方面，港股市場較活躍，榮萬家、星盛商業(yè)及宋都服務(wù)三家物管公司成功實現(xiàn)IPO融資。債券融資方面，1月房企債券融資總額為1511.31億元，環(huán)比上升134.96%。其中，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模為726.68億元，環(huán)比上升48.61%；海外債發(fā)行規(guī)模為784.63億元，環(huán)比上升408.8%。1月，境內(nèi)多數(shù)品種債券利率下調(diào)，海外債利率為6.55%。信托融資規(guī)模有所下降，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量390個，募集資金532.57億元，環(huán)比下降27.12%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，當(dāng)下房企融資井噴，境外融資爆發(fā)，主要原因是房企未雨綢繆加大融資，以避免可能的政策風(fēng)險。企業(yè)抓緊窗口期加大融資，融資成本也相對較低，有利于企業(yè)置換過去的高額度、高成本融資。從融資成本看，企業(yè)融資成本分化嚴重，部分企業(yè)融資成本低于6%，也有企業(yè)融資成本超過13%。

　　分析人士指出，2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊的一年，房企資金壓力加大。房企需要加強現(xiàn)金流的管理與預(yù)警，在收入端通過多種措施加速去化，甚至以價換量；在支出端量入為出，調(diào)整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。此外，房企還需要根據(jù)市場變化、城市周期，調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)與推盤節(jié)奏，才能更好地應(yīng)對市場的不確定性，實現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標。

　　拿地相對謹慎

　　從房企開年拿地情況看，受“三條紅線”影響，疊加持續(xù)推出的樓市調(diào)控政策，1月房企拿地相對謹慎。

　　克而瑞研報指出，1月30家典型房企新增土儲總建筑面積為1826萬平方米，新增土地成交總價為1193億元，相比2020年月均的4648萬平方米和2439億元，都有明顯收窄。

　　資金相對寬裕的央企存在優(yōu)勢，投資表現(xiàn)相對突出。2021年1月，保利、中海、招商、華潤等央企當(dāng)月投資金額均超50億元。頭部央企憑借貫穿周期的資金優(yōu)勢，仍維持一定的納儲力度，而部分負債承壓的企業(yè)投資收窄明顯。

　　整體來看，一二線城市是房企納儲的重點，典型房企拿地結(jié)構(gòu)中一二線城市占比達到50%。其中，長三角及中西部地區(qū)土地成交面積占比略高，主要是杭州、西寧、南京、成都等城市土地成交規(guī)模較大。三四線城市方面，邯鄲、六安、宜賓、金華等城市土地成交建筑面積居前。（作者：董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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