“二手房參考價(jià)”下的深圳樓市：“穩(wěn)房價(jià)”進(jìn)入深水區(qū)

　　今年全國兩會政府工作報(bào)告指出，要保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　政府工作報(bào)告還提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！∫环矫妫钲谧》抗?yīng)長期處于低位，官方數(shù)據(jù)顯示，深圳市居住用地占建設(shè)用地僅為22.6%，相比全國33%、國際40%以上的水平，仍有較大提升空間；另一方面，深圳人口凈流入處于全國前列，加之金融杠桿運(yùn)用靈活，投機(jī)行為盛行，深圳樓市非理性上漲的趨勢明顯。

　　如何抑制商品房的“投資氛圍”，真正做到“房住不炒”，是深圳近年來的重要課題。

　　今年以來，深圳動作更為進(jìn)取。具體的答題思路是，出臺“二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”加之銀行住房按揭貸款的配合穩(wěn)定二手房市場，輔以對違規(guī)流入樓市的資金進(jìn)行嚴(yán)查，深圳樓市終于“冷靜”下來。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的預(yù)期下，深圳也加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系，以更優(yōu)化、完善的政策規(guī)范護(hù)航市民安居樂業(yè)。

　　“穩(wěn)房價(jià)”

　　按照“一城一策”“因城施策”原則，深圳在執(zhí)行限購、限貸、限售、限價(jià)、限戶型等方面的政策已經(jīng)全面到位。

　　2020年7月15日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控新政，此后層層“打補(bǔ)丁”之后，在政策面上已經(jīng)基本抑制投機(jī)行為。

　　“715新政”之中，深戶家庭和個(gè)人首次被加上購房門檻，必須滿足落戶滿3年加上社保滿三年方有購房資格；轉(zhuǎn)讓增值稅2年免變5年才免，并增加了750萬元的豪宅線等限制。嚴(yán)厲政策之下，深圳樓市依然熱情高漲。部分原因是一手房備案價(jià)“限價(jià)”而二手房價(jià)格水漲船高導(dǎo)致中間存在價(jià)格差，深圳一手房市場頻現(xiàn)“千人搖”“萬人搖”，市場的預(yù)期持續(xù)走強(qiáng)。針對這一情況，深圳官方在近期也通過“二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”來引導(dǎo)市場理性回歸。今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。

　　深圳住建局在對這一政策的解讀中，官方稱，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易。在二手住房成交參考價(jià)格出臺后，深圳多家銀行也迅速行動，正式發(fā)文將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。此外，針對經(jīng)營貸被違規(guī)挪用至樓市的亂象，深圳監(jiān)管也持續(xù)行動，加大打壓力度，升級調(diào)控政策。2020年4月開始，深圳銀保監(jiān)局成立專項(xiàng)工作組，嚴(yán)防利用優(yōu)惠政策，假借支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)之名，行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域之實(shí)，擠占小微企業(yè)信貸資源。2020年9月10日，深圳銀保監(jiān)會再次發(fā)文，要求各銀行做好貸款管理。此后深圳各大銀行全面收緊經(jīng)營貸，加強(qiáng)對貸款主體的資質(zhì)調(diào)查，不得向無實(shí)際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實(shí)的空殼企業(yè)發(fā)放貸款等。一系列“組合拳”出手，深圳樓市的預(yù)期逐漸趨穩(wěn)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“深圳樓市的問題，首先是杠桿問題。高杠桿支持下的樓市，運(yùn)行非?；?，必須要有不斷上漲的房價(jià)、上漲的預(yù)期、上漲的成交量，才能把高房價(jià)這個(gè)故事講下去。將指導(dǎo)價(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，作為銀行評估房價(jià)和發(fā)放貸款的準(zhǔn)繩，不管是按揭貸，還是抵押貸，杠桿率會明顯受到控制，這對控房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期，意義非凡。”

　　保供應(yīng)

　　今年政府工作報(bào)告指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　深圳過去幾年在供應(yīng)端的發(fā)力，也有目共睹。官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。在土地供應(yīng)放量的同時(shí)，深圳住宅成交逐漸增長。2020年全年，深圳成交45384套新房住宅，同比增加兩成，新房住宅成交量為近5年以來的新高。

　　不僅如此，深圳官方也不斷完善商務(wù)公寓等的居住功能。2021年2月，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目可使用燃?xì)夤艿溃@使得商務(wù)公寓向居住產(chǎn)品更近一步。圍繞堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，深圳也做出了一系列有益的嘗試。

　　2017年，深圳啟動“第二次房改”；2018年，深圳發(fā)布改革文件，系統(tǒng)構(gòu)建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應(yīng)與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，提出至2035年建設(shè)籌集170萬套住房，公共住房不少于100萬套的發(fā)展目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，深圳人才安居集團(tuán)在建項(xiàng)目50個(gè)，已累計(jì)落實(shí)公共住房約12.2萬套，實(shí)現(xiàn)公共住房供應(yīng)約4萬套，服務(wù)近兩千家企業(yè)、約10萬人才及其家屬，運(yùn)營的人才住房項(xiàng)目共有50個(gè)，覆蓋全市11個(gè)行政區(qū)(含深汕合作區(qū))。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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