商業(yè)地產管理“打法”生變 輕資產運行成行業(yè)共識

　　中國證券報記者日前從多家商業(yè)地產管理類公司處了解到，輕資產運行正成為行業(yè)共識。輕資產管理輸出為企業(yè)儲備優(yōu)質項目資源，成為頭部企業(yè)規(guī)模擴張的重要途徑。在盤活資產、城市更新背景下，商業(yè)地產管理的“打法”正在發(fā)生改變。如何將團隊管理、資源整合、利益平衡、不斷推出創(chuàng)新IP模式等優(yōu)勢發(fā)揮到極致，成為每家企業(yè)需要思考的命題。

　　輕資產運行

　　恒太商業(yè)副總裁黃樂燕在接受中國證券報記者采訪時表示，商管類公司輕資產運行是未來行業(yè)的一個風口。商管類公司憑借品牌優(yōu)勢、資源整合能力、獨特的營運能力，實現(xiàn)輕資產運作。在運行具體項目過程中，需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中，商管公司的營運能力顯得尤為重要。

　　據(jù)黃樂燕介紹，對于商管公司而言，首先是產品的創(chuàng)新，在招商環(huán)節(jié)，選取最合適的商業(yè)資源與定位做匹配。同時，要策劃一系列的活動，對客群進行引流，才能讓項目真正盤活。疫情期間，很多重資產商業(yè)項目都出現(xiàn)了營運危機，不得不采取免租的方式，甚至閉店。公司通過創(chuàng)新型活動策劃等方式，在疫情期間取得了較好的業(yè)績增長。

　　她舉例稱，疫情期間，公司在寧波針對街區(qū)業(yè)態(tài)策劃了露天電影、懷舊古風等活動，為街區(qū)吸引了大量客群?！耙咔槠陂g，室內電影院被嚴格限流，但露天電影卻沒有限制?；顒影l(fā)出后，很多商家稱，從來沒有見過這么多人?！秉S樂燕指出，“商管公司在后期運行中發(fā)揮了重要作用，活動IP的創(chuàng)新性策劃是最為關鍵的要素之一?！?/p>

　　黃樂燕表示，對于三四線城市而言，人情味更為濃厚。公司通過給周圍街區(qū)的人上收納課程等方式，與他們建立良好的聯(lián)系，增強客戶的黏性。這樣，在后續(xù)活動開展以及聯(lián)合商家營銷等活動中，他們會發(fā)揮催化劑的作用。

　　助力城市更新

　　“很多缺乏運營能力的商場、街區(qū)都在老城區(qū)，在城市更新進程中，需要花費更多的心思?！庇猩坦茴惞局赋觯氨热?，我們想把廢舊商場重新盤活，引入海底撈這類一線餐飲品牌。但是對于海底撈這類企業(yè)來說，他們不會因為廢舊商場的租金低，就來開店。相反，他們寧愿多花一些租金換取熱鬧街區(qū)的人流。對于商管類公司來說，其作用就是把海底撈的這類擔心去除掉。我們會在這類商場開展一系列的客群引流活動，達到后期有效運營的效果。”

　　受疫情影響，2020年商業(yè)地產租金收益下滑，商業(yè)地產代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營規(guī)模增長放緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，空置率均有上升，其中二季度環(huán)比下跌1.54%。2020年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營面積均值為427.3萬平方米，同比增長12.7%，增幅較2019年收窄5.0個百分點。商業(yè)地產類企業(yè)拿地放緩，投資態(tài)度審慎，重點聚焦二線城市，三四線城市占比顯著下降。其中，輕資產管理輸出為企業(yè)儲備優(yōu)質項目資源，成為頭部企業(yè)規(guī)模擴張的重要途徑。

　　在這種背景下，從商業(yè)項目收益角度看，城市更新及后期引入創(chuàng)新型商業(yè)運作的作用不容小覷。中指研究院指出，在商業(yè)地產領域，城市更新可以喚醒城市活力，為商業(yè)地產市場帶來新的生長空間；可以提高核心城市的存量價值，為商業(yè)地產市場帶來新的發(fā)展機遇。在實踐方面，頭部房企通過城市更新盤活地區(qū)商業(yè)已經取得了豐富的成功經驗，未來城市更新將為商業(yè)地產市場帶來廣闊空間。

　　不過，據(jù)了解，城市更新項目從列入更新單元計劃到確認實施主體資格的轉化率仍然有較大的提升空間，部分項目仍然處于搬遷補償談判的過程中。未來各城市仍需要在政策和管理方面持續(xù)精準發(fā)力，針對影響城市更新進度的核心環(huán)節(jié)，例如前期手續(xù)、拆遷談判等，需要進行更加系統(tǒng)的政策構建和實施細則落地。

　　激發(fā)新業(yè)態(tài)

　　2020年以來，商業(yè)運營服務業(yè)務密集分拆上市，引發(fā)市場關注。

　　中國證券報記者多方了解到，商業(yè)運營服務業(yè)務多數(shù)屬于輕資產模式。當前，商業(yè)地產市場逐漸進入存量時代，輕資產運營受到企業(yè)青睞，推動商業(yè)運營服務業(yè)務分拆上市。在輕資產運行過程中，企業(yè)由于融入更多的創(chuàng)新元素，容易被二級市場賦予更多投資題材機會，從而獲得更高的市盈率和市場關注度。

　　中指研究院指出，新業(yè)態(tài)與新模式不斷出現(xiàn)，激發(fā)了商業(yè)地產市場新活力。零售物業(yè)通過合理配置“體驗式”業(yè)態(tài)比例、特色主題打造差異化競爭優(yōu)勢、“首店經濟”等創(chuàng)新模式不斷激發(fā)商業(yè)地產新活力。未來，商業(yè)地產企業(yè)對市場的探索也將加速推動行業(yè)轉型升級。過去一年里，商業(yè)地產市場出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢，展望未來，變局依然存在。商業(yè)地產企業(yè)應以高品質開發(fā)運營為根基，積極把握時代變革機遇。

　　轉自：中國證券報

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