北京樓市“317”四周年：房價普降 部分區(qū)域跌去20% 未來仍難言上漲

　　從2017年3月17日“史上最嚴”樓市調控政策(后簡稱“317”)以來，北京房價進入了下降通道，目前已有四年的時間。近期，市場有所回暖，但對于多數房子來說，都難以企及2017年的房價高度，部分區(qū)域的房價較最高峰時期降幅達到了20%以上，僅有部分學區(qū)房的價格回到了調控之前的水平。

　　房價普降

　　2017年3月17日，北京市發(fā)布了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，首套房認定實行“認房又認貸”，二套房的首付比例提升，暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款，這一政策被業(yè)內稱為“史上最嚴”的樓市調控。這也是近年來對北京房地產市場影響最大的政策，北京市場甚至可以以此作為分水嶺。

　　房山良鄉(xiāng)區(qū)域一位資深房地產從業(yè)者告訴《華夏時報》記者，“北京這幾年的房價變動太大了，目前良鄉(xiāng)的房價跟2017年的最高點相比，兩居室大概降了100萬，降幅在25%左右?，F在和去年相比呢，兩居室要貴10-20萬元?！?/p>

　　但北京各區(qū)域房價分化一直存在，不同于一般商品房的普降，北京最“扛跌”的要數學區(qū)房，上地區(qū)域的經紀人小鄧告訴《華夏時報》記者，“這邊學區(qū)房的價格要比2017年調控之前還要高一點，大概漲了5%-8%，而且在嚴查經營貸流入樓市之后，近期學區(qū)房的成交量也沒有下降，3月份有一天僅上地片區(qū)就成交了5套房子?！?/p>

　　談到2017年新政出臺前北京樓市的火熱，地產從業(yè)人員更是有深切的體會，那也是經紀人的“黃金時代”。北京資深二手房經紀人李江(化名)告訴《華夏時報》記者，“那時候一個經紀人一個月成交量在六七單左右，基本上帶客戶就能成，大家都在搶房子，誰先約到業(yè)主誰就能成交。如果客戶說再考慮考慮，再回來房子可能就沒了，或者業(yè)主會再臨時提價十萬，那都是很正常的事情，現在跟那時候比差遠了。”

　　至于2017年出臺的317政策的調控效果，58安居客房產研究院北方分院負責人李震告訴《華夏時報》記者，從房價、地價以及北京市場未來的整體預期三個維度看，過去四年北京整體調控政策成效卓著。單從北京市場整體的平均房價看，2015年、2016年及2017年三年期間的均價漲幅分別為20.50%、27.70%及19.60%，這幾年也是北京房價整體漲幅斜率最為陡峭的幾年，但從2017年新政出臺后，房價平均漲幅出現了明顯放緩的態(tài)勢。

　　李震分析，針對需求側政策執(zhí)行力度不放松的同時，北京也針對供給側進行針對性的調控，土地供給上增大了共有產權房、限競房的占比，其中限競房作為過去兩年市場供應的重頭，為穩(wěn)定市場起到了積極的作用。

　　合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，北京近四年房價保持總體平穩(wěn)，依靠的是長效調控機制的作用，當前市場上主要是以自住需求為主，對于投資和投機需求產生了明顯的遏制效果。

　　專家：未來不具備大漲條件

　　嚴控經營貸進入樓市，成為近期市場監(jiān)管的重點。2月20日，北京銀保監(jiān)局同人民銀行營業(yè)管理部聯合發(fā)文稱，防范個人經營貸違規(guī)流入房地產市場，要求銀行有針對性地加強個人經營性貸款業(yè)務全流程管理。銀行簽訂個人經營性貸款合同時，應設定針對信貸資金違規(guī)流入房地產市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。

　　文件還明確，針對一些中介機構違規(guī)幫助客戶獲取經營貸的問題，文件要求銀行加強對第三方機構合作貸款業(yè)務的合規(guī)管理力度，如審核發(fā)現為借款人違規(guī)獲得個人經營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質等行為的中介機構，應立刻終止業(yè)務合作，并將相關線索上報監(jiān)管部門。

　　對于北京近期嚴查的市場違規(guī)行為，郭毅指出，監(jiān)管嚴格之后樓市需求端明顯減弱，購房者更加理性和謹慎了，對于樓市的預期形成了明顯的影響。李震也認為，相較于上海、深圳來說，北京樓市不算太高的溫度，主要體現在存量房市場的成交新高，以及西城、海淀學區(qū)房房價抬頭。包括嚴查違規(guī)資金、嚴查中介自媒體惡意炒作在內的監(jiān)管行為，一定程度上起到了市場降溫的作用。

　　那么未來北京房價走勢如何呢？李震分析，以目前“房住不炒”，以及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的政策調控思路看，未來北京房地產市場不具備大漲的空間。但需要關注的是，房子作為一種商品，其價格是以需求帶來的交易為依托，人口是衡量房地產市場的一個長期性指標，以一線城市所具備的人口虹吸能力，北京房價也不具備急跌的土壤。

　　郭毅也認為，從北京調控收緊的動作來看，房價肯定不會大漲，但隨著城市功能的提升，房價的適度上漲是正常且合理的，市場小幅度升溫是可以預期的，但不會回到2017年初那樣盲目暴漲的狀態(tài)，未來樓市調控政策可能會補充一些漏洞，更嚴格的限購限貸政策出臺的可能性不大了。

　　轉自：華夏時報

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