車(chē)建新的房地產(chǎn)生意：已布局12年，用賣(mài)場(chǎng)做拿地“敲門(mén)磚”

　　紅星美凱龍旗下地產(chǎn)公司“賣(mài)身”傳聞落地。與傳言的200億元價(jià)碼相比，敲開(kāi)商人車(chē)建新商業(yè)帝國(guó)的大門(mén)門(mén)檻更低些，僅需要10億元。

　　3月29日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下資產(chǎn)管理平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本發(fā)文稱，戰(zhàn)略入股重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紅星企發(fā)”），以10.3億元的代價(jià)獲取后者18%的股權(quán)。

　　紅星企發(fā)是車(chē)建新和妹妹車(chē)建芳控制的紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紅星美凱龍控股”）的主營(yíng)業(yè)務(wù)的重要部分，主要負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及商業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　外界所熟知的，管理家居建材商場(chǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)的美凱龍，是紅星美凱龍控股另一個(gè)具體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的子公司，該業(yè)務(wù)還同步在香港上市，為紅星美凱龍。

　　“自己人”管控的平臺(tái)不參與合作

　　遠(yuǎn)洋資本稱，雙方將對(duì)紅星企發(fā)及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊展開(kāi)戰(zhàn)略合作。紅星企發(fā)旗下的另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)紅星置業(yè)不在此次合作的范圍。

　　紅星地產(chǎn)成立于2009年，主要業(yè)務(wù)涵蓋“地產(chǎn)+商業(yè)管理+資產(chǎn)管理”，主要由職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)打理。2020年紅星地產(chǎn)的銷售額超660億元。

　　截至2020年底，紅星地產(chǎn)在全國(guó)57座城市布局約120個(gè)項(xiàng)目。商場(chǎng)愛(ài)琴海業(yè)態(tài)覆蓋購(gòu)物中心、影城、精品百貨等，商業(yè)項(xiàng)目管理面積超過(guò)1900萬(wàn)平方米，在營(yíng)商業(yè)面積400多萬(wàn)平方米。

　　紅星置業(yè)是“自己人”管理。紅星置業(yè)成立于2014年，董事長(zhǎng)為徐國(guó)峰，其為車(chē)建芳的配偶，即車(chē)建新的妹夫。2019年紅星置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額120億元，最新的目標(biāo)為至2023年實(shí)現(xiàn)500億元銷售規(guī)模。

　　對(duì)于此次合作，遠(yuǎn)洋資本如此定義自己的戰(zhàn)略投資者角色，“依靠自身的豐富管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，助力紅星地產(chǎn)發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，加速盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平及自身融資能力”。

　　具體的業(yè)務(wù)條線，紅星地產(chǎn)和紅星置業(yè)的業(yè)務(wù)有重疊，均以“雙Mall”拓展模式作為自身的業(yè)務(wù)導(dǎo)向，業(yè)態(tài)上，住宅、商業(yè)均有涉及。所謂“雙Mall”，即紅星美凱龍家具賣(mài)場(chǎng)和愛(ài)琴海商場(chǎng)。

　　紅星美凱龍所持九成股權(quán)被質(zhì)押

　　一家銷售額超660億元、資產(chǎn)過(guò)2500億元、所有者權(quán)益超150億元的商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)公司18%的股權(quán)價(jià)值僅10億元。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，此次交易前紅星美凱龍持有公司68.29%的股權(quán)，遠(yuǎn)洋資本以10.3億元的代價(jià)獲得紅星企發(fā)18%的股份，以次推算，后者的估值為57.22億元。

　　此番交易之后，車(chē)氏兄妹對(duì)紅星企發(fā)的持股降至50.29%，剛剛過(guò)半。天眼查數(shù)據(jù)顯示，國(guó)投泰康信托持有紅星企發(fā)23.47%的股份，其余股份持有人為車(chē)建新商業(yè)帝國(guó)的高管們。

　　截至2020年12月29日，紅星美凱龍控股持有的60.52%紅星企發(fā)的股份處于質(zhì)押狀態(tài)，接近其持股比例的九成。換言之，車(chē)建新需要先行拿錢(qián)解除質(zhì)押，方能與遠(yuǎn)洋資本交易。

　　相對(duì)于估值，紅星企發(fā)的業(yè)績(jī)要亮眼許多。2020年，公司銷售額逾660億元；截至2020年9月末，紅星企發(fā)通過(guò)獨(dú)資、合作模式在全國(guó)開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)了72個(gè)商業(yè)地產(chǎn)及住宅、商業(yè)管理項(xiàng)目，總建筑面積為2645.57萬(wàn)平方米。

　　截至2020年9月末，紅星企發(fā)總資產(chǎn)為1042.52億元，總負(fù)債883.76億元，所有者權(quán)益158.76億元；期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.98億元，凈利潤(rùn)8.73億元；紅星企發(fā)貨幣資金、存貨分別為76.90億元、642.31億元。

　　另一組數(shù)據(jù)顯示，紅星企發(fā)擁有的投資性房地產(chǎn)約61.12億元。按照紅星企發(fā)的業(yè)務(wù)范疇，公司主動(dòng)擁有的投資性房地產(chǎn)為商場(chǎng)愛(ài)琴海。

　　這也是最近幾年房企正在努力的方向，旭輝控股、新城控股、中駿集團(tuán)、寶龍集團(tuán)、海倫堡地產(chǎn)等均在加大持有型商業(yè)物業(yè)的投資。以新城控股為例，該公司擁有的100座商場(chǎng)租金已經(jīng)超56億元。

　　拋開(kāi)紅星地產(chǎn)和紅星置業(yè)合作項(xiàng)目中的非并表部分，截至2020年9月底，紅星企發(fā)負(fù)責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)、住宅業(yè)務(wù)銷售收入為63.98億元，占紅星美凱龍控股總收入的35.90%；實(shí)現(xiàn)毛利18.26億元，占公司總毛利率的20.48%，毛利率約為20.48%。

　　更早之前的2017年、2018年和2019年，紅星企發(fā)商業(yè)地產(chǎn)住宅銷售收入分別為74.79億元、82.53億元、126.68億元，占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為37.31%、33.26%、38.13%； 2017-2019年度和2020年1-9月商業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及商業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入分別為81.29億元、93.55億元、142.72億元和70.75億元。

　　以此類推，2017年、2018年、2019年和2020年前9月紅星企發(fā)的商業(yè)管理業(yè)務(wù)收入分別為6.50億元、11.02億元、16.04億元及6.77億元。

　　商業(yè)地產(chǎn)住宅銷售業(yè)務(wù)盈利水平拉低了紅星美凱龍控股的整體利潤(rùn)。2017年-2019年度和2020年1月-9月，紅星美凱龍控股綜合毛利率分別為48.87%、50.02%、48.75%和50.04%；商業(yè)地產(chǎn)住宅銷售業(yè)務(wù)毛利率分別為13.57%、18.75%、28.17%和28.54%；紅星美凱龍控股自營(yíng)家居商場(chǎng)業(yè)務(wù)毛利率分別為77.16%、77.58%、78.78%和75.55%。

　　車(chē)建新的房地產(chǎn)生意：依靠家具賣(mài)場(chǎng)，再造一個(gè)零售商場(chǎng)王國(guó)

　　房地產(chǎn)是車(chē)建新商業(yè)模式的重要一環(huán)。上市公司美凱龍?jiān)谪?fù)責(zé)家居商場(chǎng)持有、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)拓展的同時(shí)，紅星企發(fā)則利用前者的影響力，在其周邊獲取商業(yè)住宅項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)作和銷售。

　　紅星系的主營(yíng)業(yè)務(wù)均圍繞紅星美凱龍家居賣(mài)場(chǎng)開(kāi)展，這是紅星系業(yè)務(wù)拓展的敲門(mén)磚。紅星美凱龍控股在其債權(quán)發(fā)行文件寫(xiě)到，美凱龍股份經(jīng)營(yíng)家居門(mén)店和自建家居建材商場(chǎng)的同時(shí)，依靠自身市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在家居建材商場(chǎng)附近一并獲得部分其他的商住用地。

　　這些商住地將會(huì)建成以百貨商場(chǎng)為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項(xiàng)目，紅星企發(fā)則承擔(dān)對(duì)該類項(xiàng)目及其周邊區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　住宅是車(chē)建新擴(kuò)張、持有商場(chǎng)的現(xiàn)金流“子彈”。自2010年，紅星企發(fā)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以來(lái)，其大部分商業(yè)地產(chǎn)、配套商鋪和周邊住宅在達(dá)到預(yù)售狀態(tài)后進(jìn)行銷售，回籠資金用于項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；商場(chǎng)部分則由發(fā)行人持有，進(jìn)行招商引資和運(yùn)營(yíng)管理。

　　這樣的模式并不新鮮，前有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，后有新城控股，不同的是后起之秀新城控股的百座商場(chǎng)租金收入已經(jīng)超56億元。

　　紅星企發(fā)綜合體項(xiàng)目主要通過(guò)招拍掛、合作方合作等方式拿地，定位于“體驗(yàn)式商業(yè)服務(wù)”；并有一個(gè)相對(duì)閉環(huán)的業(yè)務(wù)模式：商場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以提高周邊用以出售的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)價(jià)格，周邊配套住宅住戶為商場(chǎng)積累消費(fèi)人群，為商場(chǎng)貢獻(xiàn)客流量。

　　紅星企發(fā)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取租售結(jié)合的模式運(yùn)營(yíng)，其中，百貨商場(chǎng)為自持租賃，商業(yè)地產(chǎn)和住宅主要對(duì)外出售，百貨商場(chǎng)租賃收入計(jì)入商業(yè)管理板塊，商業(yè)地產(chǎn)和住宅銷售收入計(jì)入商業(yè)地產(chǎn)及住宅板塊。

　　商業(yè)管理方面，自持商場(chǎng)愛(ài)琴海為城市綜合體的百貨商場(chǎng)。截至2020年9月末，愛(ài)琴海已開(kāi)業(yè)22家愛(ài)琴海商場(chǎng)，另有80家商場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)。

　　愛(ài)琴海商場(chǎng)主要為自營(yíng)（包括自有、租賃、合作）和外委，其中外委為合作方委托發(fā)行人進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，合作為紅星企發(fā)持股但不并表且由發(fā)行人實(shí)際運(yùn)營(yíng)。

　　紅星企發(fā)的母公司過(guò)半資產(chǎn)為非流動(dòng)資產(chǎn)

　　紅星美凱龍控股債券發(fā)行說(shuō)明對(duì)該公司主要風(fēng)險(xiǎn)之一的描述為：部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定去化壓力，在建及擬建項(xiàng)目尚需投資額規(guī)模較大。公司商業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目規(guī)模較大，部分位于三四線城市項(xiàng)目存在一定的去化壓力；公司家居商場(chǎng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在建、擬建項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大。

　　說(shuō)明書(shū)顯示：公司其他應(yīng)收款和受限資產(chǎn)規(guī)模大，現(xiàn)金短期債務(wù)比需要進(jìn)一步優(yōu)化。其他應(yīng)收款規(guī)模較大，對(duì)資金形成一定占用；公司資產(chǎn)受限比例較高；公司現(xiàn)金短期債務(wù)比需要得到進(jìn)一步優(yōu)化。

　　數(shù)據(jù)顯示，從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，紅星美凱龍控股資產(chǎn)以非流動(dòng)資產(chǎn)為主。2017-2019年末和2020 年9月末，非流動(dòng)資產(chǎn)占比分別為56.93%、54.47%、55.98%和53.47%，非流動(dòng)資產(chǎn)占比較高的原因是發(fā)行人所持物業(yè)以公允價(jià)值模式計(jì)量，公允價(jià)值較高，導(dǎo)致發(fā)行人非流動(dòng)資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)規(guī)模較大。

　　非流動(dòng)資產(chǎn)占比過(guò)大拖累了公司周轉(zhuǎn)率。截至2020年9月底，紅星美凱龍控股的流動(dòng)比率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率均出現(xiàn)不同程度的下降。

　　觀全貌，車(chē)建新的商業(yè)帝國(guó)規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)繁雜。截至2020年底，紅星美凱龍控股的資產(chǎn)超2500億元，擁有兩家上市公司，A股公司美凱龍和港股公司紅星美凱龍股份，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、家居、物流、建筑裝飾、物業(yè)管理、商業(yè)管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、餐飲服務(wù)、健身美容、電影放映等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)及家居商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)仍是其最主要的業(yè)務(wù)。澎湃新聞獲悉，轉(zhuǎn)讓股權(quán)之外，車(chē)建新正在籌劃旗下商業(yè)管理公司上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司正在籌劃上市，不出意外這將會(huì)是車(chē)建新控制的第三個(gè)上市公司。（記者：龐靜濤）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀