西安10天內(nèi)三次發(fā)文調(diào)控樓市：炒房客集中的片區(qū)房?jī)r(jià)或回調(diào)

　　3月31日凌晨，陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布了《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)住房交易管理，嚴(yán)格住房金融監(jiān)管，整治規(guī)范市場(chǎng)秩序，加大住房保障力度，夯實(shí)調(diào)控主體責(zé)任等六方面提出十大措施，進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　這是西安10天內(nèi)第三次發(fā)文調(diào)控樓市，此前的3月23日、25日，西安先后發(fā)文嚴(yán)格住房金融監(jiān)管，明確加大住房保障力度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，西安在發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管辦法后，時(shí)隔一周，再次出臺(tái)調(diào)控政策，政策基調(diào)顯然在學(xué)習(xí)其他城市的做法，主要是成都，以達(dá)到監(jiān)管層督導(dǎo)的效果。

　　根據(jù)住建部網(wǎng)站3月19日信息，“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。倪虹指出，要根據(jù)人口流入情況，切實(shí)增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，及時(shí)采取措施，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

　　將集中發(fā)布住宅用地出讓公告

　　《通知》提到，每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上。

　　除藍(lán)田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓，住房?jī)r(jià)格和建設(shè)品質(zhì)等要素在國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)明確約定，競(jìng)買人嚴(yán)格履約。

　　每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人，不得參與土地競(jìng)拍。

　　李宇嘉說(shuō)，首先是對(duì)供給側(cè)進(jìn)行管理，既增供應(yīng)，也控制源頭地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)。增供應(yīng)是這一輪調(diào)控的重點(diǎn)，重點(diǎn)城市2021年供地基本都增加了20%-30%，也符合擴(kuò)內(nèi)需的大背景下。同時(shí)，上一輪房?jī)r(jià)暴漲，主要原因就是源頭上的地價(jià)導(dǎo)致的。這一輪房?jī)r(jià)上漲，有疫情后紓困政策、貨幣增加等因素，也有供地價(jià)格上漲的問(wèn)題，特別是熱點(diǎn)城市，去年地價(jià)上漲比較快，廣州、上海、成都、深圳、東莞等都出了高價(jià)地。從這個(gè)角度看，2021-2022年房?jī)r(jià)還有上漲的壓力。從今年開始，地價(jià)被嚴(yán)格管制，西安學(xué)習(xí)成都、杭州等城市，啟動(dòng)地價(jià)-房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)。

　　中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿預(yù)計(jì)，一方面土地集中供應(yīng)后，在和其他集中供應(yīng)城市的比較，令企業(yè)參與競(jìng)拍的選擇上更加謹(jǐn)慎，另一方面，短期內(nèi)西安二手房供應(yīng)將大幅減少。他指出，2020年，西安商品房銷售面積總量居副省級(jí)城市第3位，僅少于成都和武漢。從西安此次發(fā)布的《通知》來(lái)看，和成都此前政策具有高度的相似性，但也體現(xiàn)了“因城施策”的靈活，堅(jiān)持目標(biāo)和結(jié)果導(dǎo)向，針對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久弊端問(wèn)題進(jìn)行了堵漏和糾偏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　3月31日起，限購(gòu)限售按新政執(zhí)行

　　在加強(qiáng)限購(gòu)、延長(zhǎng)限售年限方面，《通知》規(guī)定從市外遷入西安戶籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅（退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外）。

　　住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。

　　西安市住建局對(duì)此解讀表示，《通知》進(jìn)一步加強(qiáng)了“限購(gòu)”，主要針對(duì)3月31日及之后由市外遷入西安戶籍的居民家庭，3月30日及之前已落戶的居民家庭不受影響。此次限購(gòu)政策不涉及非西安戶籍居民家庭，非戶籍居民家庭仍按照2019年6月發(fā)布的政策——在西安限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供5年以上（含5年）個(gè)人所得稅或社保證明的，方可購(gòu)買1套商品住房或二手住房。

　　同樣，在延長(zhǎng)“限售”年限上也以3月30日為界，3月30日之前已辦理商品房、二手房網(wǎng)簽備案以及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的住房，不受此次政策調(diào)整影響，仍按照2018年確定的“房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不懂產(chǎn)權(quán)證書》，方可上市交易”執(zhí)行。3月31日及以后新購(gòu)買的商品住房及二手住房，再次上市交易時(shí)，應(yīng)按照“備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年”來(lái)執(zhí)行。

　　此外，《通知》將剛需家庭無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求，由原規(guī)定的“2017年1月1日起”調(diào)整為購(gòu)房前48個(gè)月。

　　李宇嘉直言，西安是搶人大戰(zhàn)的先行者，落戶門檻很低，中職中專學(xué)歷就可以落戶。作為西北的中心城市，集聚人口的潛力非常大，也是房?jī)r(jià)暴漲的主要原因。對(duì)于落戶買房的也要進(jìn)行限購(gòu)，即新市民必須滿一年社保，才能買房，目的也是為了控制市場(chǎng)情緒。一般來(lái)講，新市民落戶一年后買房的相對(duì)較少，從西安的政策來(lái)看，目前很多買房者可能就是投資客。

　　對(duì)于限售，李宇嘉說(shuō)，新房實(shí)際限售（從發(fā)證開始算）大概是3年左右。在二線城市中，西安限售政策相對(duì)比較嚴(yán)格。政策鼓勵(lì)買，不鼓勵(lì)賣，彰顯了希望樓市保持一定活躍度。

　　根據(jù)3月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年2月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，西安新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅0.8%，同比漲幅7.4%；二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅0.9%，同比漲幅4.7%。其中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名第五，排在4個(gè)一線城市之后。

　　李宇嘉表示，考慮到大面積調(diào)控落地，金融監(jiān)管強(qiáng)化，控制資金違規(guī)流入樓市等，商品房市場(chǎng)已經(jīng)開始觸頂，未來(lái)一段時(shí)間將在頂部徘徊，這一輪上漲，不太會(huì)從熱點(diǎn)城市蔓延至廣大的二三線城市，2021年將是高位徘徊的走勢(shì)，部分前期房?jī)r(jià)暴漲、投資客較多，特別是外地炒房客集中的片區(qū)，可能還會(huì)降價(jià)。

　　今年新增1.5萬(wàn)套保障房，調(diào)整保障房土地供應(yīng)方式

　　在上述《通知》發(fā)布前的3月25日，西安出臺(tái)《2021年保障性住房工作實(shí)施方案》?！斗桨浮访鞔_，2021年，西安全市將建設(shè)和籌集保障房3.04萬(wàn)套（公租房1.2萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)房1.84萬(wàn)套），其中，2021年新增1.5萬(wàn)套（公租房0.7萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)房0.8萬(wàn)套），2018年至2020年保障房續(xù)建1.54萬(wàn)套（公租房0.5萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)房1.04萬(wàn)套）；建設(shè)人才公寓1350套；年度累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼家庭不低于5000戶。2018年至2020年保障房續(xù)建任務(wù)繼續(xù)由原責(zé)任主體落實(shí)，分5年清零。

　　同時(shí)，西安將單列保障房年度用地計(jì)劃，將2021年1715畝保障房?jī)粲玫亓腥雲(yún)^(qū)縣、開發(fā)區(qū)年度土地供應(yīng)計(jì)劃。自2021年4月1日起，將公租房土地供應(yīng)方式由劃撥方式調(diào)整為可協(xié)議出讓方式。2021年4月1日前已開工建設(shè)的公租房，土地按劃撥方式供應(yīng)；未開工建設(shè)的公租房，土地按協(xié)議出讓方式供應(yīng)。

　　在住房金融監(jiān)管方面，西安3月23日發(fā)布了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》。西安市調(diào)整了預(yù)售資金監(jiān)管的主體，包括政府部門取代銀行成為新的監(jiān)管主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金交存、支出、使用等活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　為保障購(gòu)房款安全、?？顚Ｓ茫靼彩幸?，購(gòu)房款必須全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。購(gòu)房款的范疇包括，定（訂）金（包括誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等形式）、首付款、按揭貸款、分期付款等所有形式的全部房款。

　　西安市將執(zhí)行手機(jī)短信點(diǎn)對(duì)點(diǎn)提醒購(gòu)房人的機(jī)制，每一筆進(jìn)入監(jiān)管賬戶的購(gòu)房款均將收到短信確認(rèn)；建立了購(gòu)房貸款入賬預(yù)警機(jī)制，對(duì)購(gòu)房貸款入賬情況密切監(jiān)控，若明顯超出一般放貸周期，住建部門將及時(shí)調(diào)查處理，確保購(gòu)房貸款全額入賬。

　　西安要求工程用款安全有保障。政策設(shè)置了重點(diǎn)監(jiān)管資金，對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，確保工程建設(shè)順利進(jìn)行，同時(shí)，對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管資金設(shè)置了6個(gè)使用節(jié)點(diǎn)，并明確了達(dá)到每個(gè)節(jié)點(diǎn)前的最高撥付比例，保證剩余工程資金充足。（記者：劉暢）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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