一季度新房、二手房成交量大增 “雙集中”供地新規(guī)或影響房企拿地

　　在剛剛過(guò)去今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？3月31日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)、貝殼研究院等多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市、地市繼續(xù)維持去年底的交易熱度，房企銷(xiāo)售額再創(chuàng)新高，各線城市新房市場(chǎng)成交量大漲，二手房成交量超越前4年同期水平。

　　但在開(kāi)年以來(lái)各地調(diào)控政策收緊之下，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“小陽(yáng)春”還是拐點(diǎn)？

　　新房成交同比增四成

　　基于低基數(shù)及各地集中推盤(pán)，一季度新房市場(chǎng)成交量大漲。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，66城新房成交量同比增長(zhǎng)近一倍，與2019年同期相比，增幅亦達(dá)到40%。一線城市開(kāi)局市場(chǎng)尤其活躍，延續(xù)2020年年底的集中放量勢(shì)頭。與2019年同期相比，2021年一季度一線城市新房成交套數(shù)增長(zhǎng)58.5%，二線城市增長(zhǎng)32.6%，三四線城市增長(zhǎng)43.8%。

　　一季度，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售亦大幅增長(zhǎng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，1月~3月“碧萬(wàn)恒”合計(jì)銷(xiāo)售5231億元，TOP10房企合計(jì)銷(xiāo)售超萬(wàn)億元。一季度已誕生5家千億房企，比2020年同期增加2家，超百億房企已達(dá)76家。

　　在需求旺盛、營(yíng)銷(xiāo)加碼的雙重作用下，1月~3月，各梯隊(duì)房企門(mén)檻值次第升高：TOP3房企門(mén)檻值增長(zhǎng)11.6%至1528.5億元；TOP10房企門(mén)檻值增長(zhǎng)83.1%至678.0億元，但增長(zhǎng)最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分別上升99.5%134.4%和137.8%。

　　對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“首先這些中型房企大多年銷(xiāo)售額為幾百億左右，有強(qiáng)烈的規(guī)模增長(zhǎng)和快速發(fā)展訴求，需要使自己盡快成長(zhǎng)為千億的頭部房企，進(jìn)而提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、提高市場(chǎng)地位；其次，這些企業(yè)的處境比較微妙，加速擴(kuò)規(guī)模加快一步就能成為頭部企業(yè)，稍慢一步松懈就會(huì)掉隊(duì)進(jìn)入中小企業(yè)行列?！?/p>

　　值得注意的是，進(jìn)入2021年，房企開(kāi)始發(fā)力“戰(zhàn)略合作”，其中不乏頭部房企擴(kuò)寬產(chǎn)業(yè)范圍，布局新市場(chǎng)的舉措。

　　如中交集團(tuán)與萬(wàn)科集團(tuán)在深圳簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在土地開(kāi)發(fā)、城市綜合體、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、冰雪度假等領(lǐng)域開(kāi)展深入合作，補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈；世茂海峽與上坤集團(tuán)廣東區(qū)域達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同投資拓展粵港澳大灣區(qū)及廣西市場(chǎng)；融創(chuàng)則開(kāi)始涉足酒店行業(yè)，與華住成立合資公司共同布局高端酒店市場(chǎng)。

　　劉水認(rèn)為：“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面不同企業(yè)間加大合作，比如有資金的企業(yè)與有土地資源企業(yè)的合作，相當(dāng)于加速了市場(chǎng)要素流動(dòng)，能提高資源要素配置效率；另一方面，大企業(yè)之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高了競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)加速資源要素及市場(chǎng)份額向大企業(yè)集中，進(jìn)而能提高市場(chǎng)集中度。而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、揚(yáng)長(zhǎng)避短，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高市場(chǎng)份額?！?/p>

　　二手房成交創(chuàng)單季新高

　　貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)18城今年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來(lái)單季成交新高，較去年四季度增長(zhǎng)14%，約為去年同期的2.6倍，比2020年四季度增長(zhǎng)了14%。由于2020年一季度疫情影響下基數(shù)較低，因此一季度二手房交易量同比去年上升了120%。特別是一線城市整體市場(chǎng)熱度較高，1月深圳、北京二手房成交量環(huán)比增速在30%以上，上海環(huán)比增長(zhǎng)也達(dá)到了20%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出：“多方面因素共同推動(dòng)了熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的活躍，如”就地過(guò)年“使熱點(diǎn)城市置業(yè)需求釋放前移、學(xué)區(qū)房關(guān)注度階段性走高拉動(dòng)的二手房置換鏈條明顯活躍、前期相對(duì)寬松的信貸環(huán)境疊加信貸收緊預(yù)期的推動(dòng)等。同時(shí)，短期熱點(diǎn)城市新房供不應(yīng)求，擠壓需求退至二手房市場(chǎng)也是一個(gè)重要原因?！?/p>

　　在巨量成交的推動(dòng)之下，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)環(huán)比上漲。貝殼監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)35城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)3月保持環(huán)比上漲1.4%，從2020年12月以來(lái)已累計(jì)上漲3%，一線城市房?jī)r(jià)漲幅更是領(lǐng)跑全國(guó)。

　　“高燒不退”的市場(chǎng)也引發(fā)了調(diào)控進(jìn)一步收緊和更嚴(yán)厲的金融監(jiān)管。其中深圳“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策調(diào)控效果顯著，新政當(dāng)周，深圳二手房成交即進(jìn)入低谷，較新政前下降70%，整個(gè)一季度成交量環(huán)比下降20%，同比下降4%；價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅則在1月后持續(xù)收窄，至3月止?jié)q。

　　在“121新政”之下，上海二手房成交量環(huán)比微降，其中春節(jié)后成交量較春節(jié)前下降23%；3月價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至3.6%，已是連續(xù)兩個(gè)月收窄；北京盡管一季度成交量環(huán)比增長(zhǎng)20%，但春節(jié)后明顯有所下降，市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。

　　另一方面，一季度以來(lái)金融監(jiān)管收緊了口子，北上廣深及?？?、杭州、西安、成都等城市對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格審查。此外，多地、多家銀行也在悄然上調(diào)房貸利率，針對(duì)房地產(chǎn)“定向加息”直接為一線城市購(gòu)房熱度降溫。3月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的60個(gè)城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個(gè)、7個(gè)基點(diǎn)。

　　一線城市市場(chǎng)受到抑制，而核心二線城市則繼續(xù)熱度高企，合肥一季度二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約60%，成都、武漢環(huán)比增幅在30%左右，西安環(huán)比增長(zhǎng)10%。進(jìn)入3月，各代表城市成交量均創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新高，并且二手房?jī)r(jià)格指數(shù)保持上漲且漲幅擴(kuò)大。

　　值得注意的是，北方多個(gè)城市經(jīng)歷了約3年左右調(diào)整期后，已經(jīng)開(kāi)始迎來(lái)市場(chǎng)周期性修復(fù)。一季度廊坊二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)約30%，3月成交量?jī)H次于2017年一季度高峰；青島一季度二手房成交量環(huán)增約20%，價(jià)格指數(shù)在3月止跌轉(zhuǎn)漲。此外濟(jì)南、煙臺(tái)的二手房成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)27%、15%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)整體平穩(wěn)修復(fù)。

　　“步入二季度，上述因素對(duì)二手房市場(chǎng)的支撐度將持續(xù)走弱，大規(guī)模宅地出讓將緩解熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)的焦慮，進(jìn)而導(dǎo)致二手房市場(chǎng)整體節(jié)奏放緩。另外，短期學(xué)區(qū)二手房的追逐也將逐步降溫?！?/p>

　　曹晶晶指出，綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)二季度熱點(diǎn)城市二手房整體成交熱度將有所下降，但整體成交規(guī)模仍將居相對(duì)高位。在區(qū)域格局方面，隨著置業(yè)理性情緒逐步回歸，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市樓市運(yùn)行將更加平穩(wěn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)或?qū)⑾鲁林涟l(fā)達(dá)城市群內(nèi)核心城市周邊較強(qiáng)的三四線城市，部分中西部二線城市經(jīng)歷了較為深刻的周期調(diào)整后，目前周期已逐步走出底部，短期市場(chǎng)也存在一定空間。

　　供地新規(guī)下房企咋拿地

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月~3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)22.7%。保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)占據(jù)榜單前三位。TOP10企業(yè)1月~3月新增貨值總額5874億元，占TOP100企業(yè)的32.9%，市場(chǎng)集中度顯著。

　　但進(jìn)入3月，政策面發(fā)生了一定的變化，繼去年下半年“三道紅線”融資新規(guī)后，土地市場(chǎng)又迎來(lái)一項(xiàng)重要政策——22座重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng))。

　　據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這22城2020年商品房銷(xiāo)售面積占全國(guó)的比重為24.3%、銷(xiāo)售額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額39.9%；住宅用地出讓金占全國(guó)宅地出讓金的37%。據(jù)此可見(jiàn)，這22座城市在供地“兩集中”新政下將呈現(xiàn)另一種市場(chǎng)格局。

　　22座重點(diǎn)城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市顯然更受頭部房企青睞。今年1~3月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續(xù)以累計(jì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)首位。TOP10城市中，區(qū)域較為分散，除杭州、蘇州、溫州和南京為長(zhǎng)三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多個(gè)城市群。

　　受土地供應(yīng)“兩集中”政策的影響，3月份典型企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。區(qū)域深耕型企業(yè)如濱江集團(tuán)、廣州地鐵等單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等全國(guó)化布局企業(yè)受影響較小，3月拿地額均超100億元。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“區(qū)域深耕型企業(yè)要看位于哪些地方。房企從拿地布局來(lái)看，還是青睞一二線城市。集中供應(yīng)是短期集中釋放多幅待售地塊，會(huì)導(dǎo)致資金往優(yōu)質(zhì)區(qū)域流動(dòng)，如果深耕這些區(qū)域城市的房企可能會(huì)受到多路資金擠壓，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。相反，如果是激烈程度不高的三四線城市，壓力不會(huì)太大。”

　　“具體來(lái)看，一些大型房企，以濱江為例，也是區(qū)域深耕有心得的企業(yè)，市場(chǎng)應(yīng)對(duì)力不弱。供地新規(guī)則大家都需要適應(yīng)，這點(diǎn)對(duì)所有企業(yè)都是公平的。企業(yè)有足夠的土地儲(chǔ)備，即便短期有影響也是相當(dāng)有限的?！北R文曦說(shuō)。

　　回顧2020年各企業(yè)的拿地情況，保利發(fā)展在22城拿地金額最高達(dá)1300億元，萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、中海、招商蛇口、綠城等企業(yè)均超900億元；從具體企業(yè)在22城拿地金額占比來(lái)看，濱江集團(tuán)最高達(dá)到94.7%，遠(yuǎn)洋、合景泰富、龍湖、招商蛇口、奧園、中海等企業(yè)占比超過(guò)70%，這些企業(yè)在22城戰(zhàn)略布局較為集中，未來(lái)將成為22城的重要參與者。

　　“更多大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，市場(chǎng)集中度將加速提升，小企業(yè)機(jī)會(huì)將更少?！眲⑺治龇Q(chēng)。

　　盧文曦則認(rèn)為：“中小房企仍有一定拿地機(jī)會(huì)。集中供地下，再大的房企不可能兼顧所有地塊，總有兼顧不到的地方，那么此時(shí)中小企業(yè)就有拿地機(jī)會(huì)。給予中小房企一定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品機(jī)會(huì)也是豐富市場(chǎng)產(chǎn)品，防止大房企壟斷市場(chǎng)，也對(duì)樓市穩(wěn)定健康運(yùn)行有利。”

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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