“兩集中”新政直擊高地價(jià)軟肋

　　5月11日，北京首批集中出讓土地競(jìng)拍落下帷幕。首批集中出讓30宗地塊，共吸引200余家房企參與。多宗地塊達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，競(jìng)標(biāo)最終結(jié)果需要10個(gè)工作日后才見分曉。

　　目前實(shí)行“兩集中”制度(重點(diǎn)城市對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng))的城市，熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)依然火爆，部分地區(qū)成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率則有所下降。集中供地新政對(duì)房企的“擇時(shí)+擇地”能力以及關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力等提出更高要求?！氨姸喑鞘凶罱谐鲎尩貕K，房企難以兼顧，只能分散火力?！眳⑴c了杭州集中出讓地塊拍賣的一家中型房企負(fù)責(zé)人呂偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者稱。

　　土地市場(chǎng)冷熱不均

　　最近一段時(shí)間，樓市政策頻出，包括“三道紅線”從房企融資端發(fā)力等，而實(shí)行“兩集中”制度，加大土地供應(yīng)力度，抑制地塊出讓價(jià)格過高，最終達(dá)到讓房?jī)r(jià)降下來的目的，共同構(gòu)成推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　在11日的北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，北京住總集團(tuán)負(fù)責(zé)土拍的王姓高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示：“以前很多房企不一定會(huì)參與密云、延慶的冷門地塊競(jìng)拍，有些房企可以趁機(jī)撿漏。此次情況完全不同，不管冷門、熱門地塊，大家一窩蜂去搶。金地、中?；久繄?chǎng)都參與，保證金就交了上百億元。進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)，很多房企一舉到底，競(jìng)拍環(huán)節(jié)根本成交不了，只能交材料轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段。監(jiān)管部門對(duì)房企資質(zhì)、成本管控、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售等綜合資質(zhì)進(jìn)行二次審核評(píng)估，再?zèng)Q定地塊歸屬?！?/p>

　　“北京這次土拍，20%的保證金要提前交，競(jìng)拍失利則3個(gè)工作日退錢。如果轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，退錢時(shí)間至少推遲10個(gè)工作日。房企損失的不僅是利息，還可能失去參與其他城市土拍的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，對(duì)房企資金管控要求更高了?！甭穭诺禺a(chǎn)集團(tuán)投資部負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　“能來的房企此次都來了，除了實(shí)打?qū)崊⑴c，還可以學(xué)習(xí)流程，適應(yīng)新規(guī)則。不少房企高管決定調(diào)整全年拿地、銷售思路。首先是要搶抓回款，因?yàn)閺你y行借貸拿地太難了。另外，盡可能上半年拿，這樣才有機(jī)會(huì)搶在年底之前項(xiàng)目入市。如果下半年拿地，今年銷售基本就黃了?！鄙鲜鐾跣崭吖軐?duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　5月7日至8日，杭州首次集中拍地同樣熱度空前。本次集中供應(yīng)57宗涉宅地塊，累計(jì)攬金1178.2億元，占去年全年(含商地)杭州市區(qū)總成交額(2521億元)的47%，成交規(guī)模及溢價(jià)率均超預(yù)期。

　　此前，作為土地市場(chǎng)首個(gè)采用“兩集中”制度的城市，長(zhǎng)春的首批住宅用地出讓則平淡收?qǐng)?。長(zhǎng)春首次集中出讓地塊總成交面積達(dá)390.6萬平方米，成交總額194.44億元，涉及40宗地塊。其中，30宗底價(jià)成交，6宗出現(xiàn)多家房企競(jìng)價(jià)情況，僅1宗達(dá)到最高限價(jià)。

　　為何“兩集中”制度下土地市場(chǎng)冷熱不均？中國(guó)證券報(bào)記者多方了解到，不同地區(qū)樓市關(guān)注度存在較大差異，而前期房企對(duì)“兩集中”制度多存有觀望態(tài)度，近期則轉(zhuǎn)向積極參與。隨著實(shí)行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開始感到“分身乏術(shù)”。面對(duì)多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，大型房企也“力不從心”。

　　“參與土拍，房企的大量資金被凍結(jié)，‘多線作戰(zhàn)’參與更多城市的土拍難度大?！眳蝹ケ硎?，“這可能也是‘集中’出讓希望達(dá)到的效果，避免哄搶?！?/p>

　　中指土地運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張凱指出，22個(gè)采取“兩集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無錫、沈陽率先采取“兩集中”制度進(jìn)行了土拍活動(dòng)，累計(jì)成交164宗地塊，總建筑面積達(dá)2607萬平方米，成交總金額超過2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來集中出讓活動(dòng)，中旬將有福州、青島、深圳、天津進(jìn)行集中地塊出讓，下旬還將有南京、濟(jì)南、寧波、蘇州，出讓活動(dòng)整體較為密集。

　　不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前的土拍市場(chǎng)冷熱不均跟集中供地政策關(guān)系不大，主要還是當(dāng)?shù)貥鞘型顿Y價(jià)值、投資潛力決定。比如，吉林市場(chǎng)本身就相對(duì)偏冷。如果冷門地區(qū)調(diào)整土地成本，熱門地區(qū)通過限價(jià)、競(jìng)品質(zhì)、提高配建水平等措施壓縮房企利潤(rùn)，土地市場(chǎng)冷熱狀態(tài)可能發(fā)生變化。另外，不少房企上半年拿地力度較大，這一輪土拍過去后，房企有了土地儲(chǔ)備“墊底”，客觀上會(huì)帶來土地市場(chǎng)降溫。

　　華西證券研報(bào)顯示，集中供地新政對(duì)房企的“擇時(shí)+擇地”能力要求高，并對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等提出了新的要求。中小房企在熱點(diǎn)城市的生存空間進(jìn)一步被壓縮，三四線城市可能成為中小房企青睞的地區(qū)。而大型開發(fā)商難以同時(shí)兼顧多個(gè)城市，將給中小房企帶來更多拿地機(jī)會(huì)。從已實(shí)行“兩集中”制度的地區(qū)看，長(zhǎng)三角地區(qū)諸多城市土地市場(chǎng)熱度依舊較高，新政對(duì)地價(jià)的打壓作用尚不明顯。而青島、重慶等地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均有所下降，土地市場(chǎng)熱度整體有所回落。

　　考驗(yàn)房企資金管理能力

　　“隨著集中供地城市增多，房企的資金管理能力面臨考驗(yàn)，須綜合考慮自己的土地儲(chǔ)備與融資谷峰等因素，應(yīng)對(duì)新的形勢(shì)?！睎|方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長(zhǎng)龍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“對(duì)于大型房企而言，只要資金能正常運(yùn)作，都會(huì)積極參與土拍。如果錯(cuò)過機(jī)會(huì)，很長(zhǎng)一段時(shí)間這個(gè)區(qū)域都沒有土拍?，F(xiàn)在只是部分城市實(shí)行該政策，其影響尚未讓企業(yè)感到慌亂。在多地土拍信息密集發(fā)布的背景下，一些大型房企會(huì)從短拆市場(chǎng)獲取資金，預(yù)計(jì)資金短拆市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步被激活。”

　　實(shí)行集中供地制度的城市增多，土拍市場(chǎng)“亂花漸欲迷人眼”，令房企難以兼顧。有的房企在實(shí)行“兩集中”制度的城市土地儲(chǔ)備不足，于是向周邊城市溢出拿地補(bǔ)貨。

　　胡長(zhǎng)龍指出，中小房企特別是區(qū)域排名靠前的地方性房企，會(huì)有更多機(jī)會(huì)拿到地塊。地方性房企會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)與頭部房企合作，以借助頭部房企的資金和品牌優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)聯(lián)合拿地情況會(huì)增多。“房地產(chǎn)市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，不少項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)艱難。作為區(qū)域深耕企業(yè)，公司在區(qū)域內(nèi)具備較強(qiáng)的營(yíng)銷和轉(zhuǎn)化優(yōu)勢(shì)。”胡長(zhǎng)龍強(qiáng)調(diào)，如果通過集中供地的方式拿地不夠，東方今典會(huì)加大收并購(gòu)業(yè)務(wù)。

　　“房企規(guī)模效應(yīng)的分水嶺會(huì)更加明顯。比如，上千億元規(guī)模的，會(huì)去更多城市發(fā)展；規(guī)模小的，更多在自己城市開展業(yè)務(wù)，不求規(guī)模，穩(wěn)扎穩(wěn)打也蠻好。年銷售規(guī)模在300億元至800億元的這部分企業(yè)比較尷尬，既跟不上大型企業(yè)的步伐，向銀行貸款也不容易，受影響會(huì)比較大?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　多措并舉穩(wěn)樓市

　　從一些房企的表態(tài)看，“兩集中”制度有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。出于對(duì)資金及“三道紅線”的考慮，不少房企表示將更加審慎地開展業(yè)務(wù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，截至目前，第一批以“兩集中”制度出讓的地塊，起始出讓金合計(jì)超過7000億元；疊加已宣布將實(shí)施“兩集中”制度、但尚未披露金額的，第一批集中出讓土地金額有望超過萬億元。近期，廣州、杭州、北京等“史詩級(jí)”土拍頻現(xiàn)，多地一次性出讓土地金額超過千億元。集中供地對(duì)房企的資金鏈帶來考驗(yàn)。同時(shí)，單次大批量土地供應(yīng)，也對(duì)政府部門的管理能力提出了更高要求。

　　有參與土拍的房企反映，一些房企為了提高拍中率，會(huì)想出各種辦法降低成本，未來可能造成房屋質(zhì)量問題等。另外，土地集中拍賣，會(huì)帶來項(xiàng)目集中入市，引發(fā)市場(chǎng)不穩(wěn)。如何保證新房入市節(jié)奏平穩(wěn)，成為地方政府和開發(fā)商共同面臨的問題。

　　胡長(zhǎng)龍指出，房企集中供貨，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，將考驗(yàn)房企的產(chǎn)品力與營(yíng)銷能力，新房市場(chǎng)分化將加劇。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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