土地集中供應(yīng)未能降地價(jià)

　　5月13日下午3點(diǎn)，佳兆業(yè)競得深圳尖崗山地塊，5點(diǎn)挖土機(jī)、運(yùn)輸車就開到工地上要開工了，連橫幅都掛了出來。

　　起拍價(jià)17.52億元，佳兆業(yè)報(bào)出25.44億元，還有最高售價(jià)限制，還要配建3萬平米。房企已被逼得行動靈敏，重新定義深圳速度，現(xiàn)在深圳速度都要按小時(shí)計(jì)算了。

　　目前，廣州、重慶、杭州、北京、深圳都已完成今年首輪集中供地，成交額動輒千億計(jì)算，深圳土地出讓金為138億元，是因?yàn)樯钲诔鲎尩耐恋匾廊黄佟?/p>

　　本來，土地集中供應(yīng)，是為了解決房價(jià)過高的問題。一般認(rèn)為，房價(jià)過高，是由于土地價(jià)格過高，一塊塊土地賣容易哄搶，大家集中一起賣，房企應(yīng)對不暇，地價(jià)就可能降低下來。這就好比救火的時(shí)候，同樣的水量，一瓢瓢地潑，根本無濟(jì)于事，一桶桶地潑，幾下就有機(jī)會潑滅。

　　理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。這就是朝三暮四，朝四暮三一個(gè)道理，盡管投放的節(jié)奏變了，但是市場感覺總量還是如此。開發(fā)商的心理預(yù)期也發(fā)生了很大變化，一年就供地三次，如果在集中供地的時(shí)候沒有搶到地，下一次就更加被動了。

　　開發(fā)商反而會更加緊張，為了拿到心儀土地，甚至要分身好幾個(gè)馬甲，原本以為集中供地給了中小企業(yè)一個(gè)機(jī)會，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)依然拿不上地，一方面是資金實(shí)力，另一方面是成本控制能力，有背景的大企業(yè)都更有勝算。

　　可以看到，盡管已經(jīng)很難賺錢，開發(fā)商還是非要參加不可，這在其他行業(yè)很少見到。杭州集中轉(zhuǎn)讓土地中，在當(dāng)?shù)仡H有實(shí)力的濱江集團(tuán)共獲得5塊土地，管理層表示，努力做到1%~2%的凈利潤水平，這還是在有品牌溢價(jià)和管理能力強(qiáng)的基礎(chǔ)上。

　　政府好像已想了很多辦法控制房價(jià)，比如設(shè)置最高限價(jià)，最高限價(jià)之后競自持，競配建，開發(fā)商總是能頂破天際，最高限價(jià)之后，還能繼續(xù)往下競下去。從現(xiàn)場可以看到，那些拿著計(jì)算器計(jì)算的開發(fā)商，有些早早就離場了，這個(gè)盈利空間算不來。

　　這也難怪房企估值不高，這樣的競爭強(qiáng)壓之下，有錢的也沒利潤，但即使這樣，為啥還有開發(fā)商樂此不疲？這就跟卡位一樣，在某個(gè)城市要站穩(wěn)腳跟，就要有項(xiàng)目可做，哪怕微利，哪怕空轉(zhuǎn)，也比沒有強(qiáng)。

　　這點(diǎn)其實(shí)不難理解，我國被稱為基建狂魔，造橋修路都是跟別人學(xué)，但是在長期一線實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，打造隊(duì)伍，規(guī)模效應(yīng)降低成本。那些早早實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的國家，因?yàn)楹芏嗄隂]有重大工程建設(shè)，盡管技術(shù)可能依然領(lǐng)先，但相關(guān)人才流失，缺少實(shí)踐，缺少團(tuán)隊(duì)，缺少成本優(yōu)勢，缺少解決方案，在這個(gè)領(lǐng)域就落后下去了。

　　房地產(chǎn)也是如此，如果一直有項(xiàng)目可做，就可以鍛煉隊(duì)伍，凝聚上下游，那些沒項(xiàng)目的可能就會遠(yuǎn)離這個(gè)行業(yè)，當(dāng)行業(yè)有轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，也沒了機(jī)會。在這個(gè)行業(yè)這么久，誰又愿意被甩下車？

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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