求解高房?jī)r(jià)難題 深圳實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃

　　深圳住房緊張的局面或?qū)⒏挠^。

　　5月15日，深圳市第七屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議開(kāi)幕，深圳市代市長(zhǎng)覃偉中代表深圳市人民政府，向大會(huì)作政府工作報(bào)告。報(bào)告提出深圳將實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，今年供應(yīng)居住用地不低于3.6平方公里，新開(kāi)工住房面積1500萬(wàn)平方米以上；建設(shè)籌集公共住房8萬(wàn)套，改造籌集租賃住房10萬(wàn)套以上。

　　深圳地少人多，5月17日，深圳市統(tǒng)計(jì)局正式發(fā)布深圳市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)。普查結(jié)果顯示，深圳市常住人口(含深汕特別合作區(qū)，下同)1756.01萬(wàn)人，與2010年的第六次全國(guó)人口普查的1042.40萬(wàn)人相比，增加713.61萬(wàn)人，增長(zhǎng)68.46%，年均增長(zhǎng)5.35%。

　　在人口維持較快增長(zhǎng)的背景下，深圳過(guò)去居住用地供應(yīng)常年處于較低水平。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，在“十三五”期間，深圳居住土地供應(yīng)總量?jī)H不足1000公頃，遠(yuǎn)落后于北京上海廣州等其他一線城市，供需格局極不平衡一定程度上也將深圳房?jī)r(jià)推至高點(diǎn)。

　　隨著大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施，深圳的供需格局將會(huì)如何改變？深圳的高房?jī)r(jià)會(huì)否得到平抑？

　　居住用地放量

　　深圳的住房問(wèn)題其實(shí)早就受到官方的重視。2018年6月，深圳曾發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿，這一舉措被稱(chēng)為“二次房改”。

　　上述意見(jiàn)稿指出，深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房，其中，市場(chǎng)商品住房70萬(wàn)套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬(wàn)套，占60%左右。

　　隨著“二次房改”的推進(jìn)，深圳近年來(lái)居住用地供應(yīng)開(kāi)始放量。官方數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開(kāi)工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米，為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。

　　而根據(jù)廣東省自然資源廳發(fā)布的《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(簡(jiǎn)稱(chēng)《供應(yīng)計(jì)劃》)，深圳的居住用地供應(yīng)還將進(jìn)一步提升。根據(jù)《供應(yīng)計(jì)劃》，2021年，深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量1130公頃。其中包含居住用地363.3公頃，產(chǎn)業(yè)用地171.4公頃，民生設(shè)施用地543公頃，商服用地52.3公頃。

　　《供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地363.3公頃，占計(jì)劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計(jì)劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%；計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地149.3公頃，將集中分三批次供應(yīng)。此外，還將擴(kuò)大租賃住房供給，從土地使用源頭確保租賃住房用地需求。計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地不少于37公頃，占居住用地比例超過(guò)10%。

　　在保證居住用地供應(yīng)上，深圳的動(dòng)作十分積極，過(guò)去在土地供應(yīng)上的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也得到了改變。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局近期先后發(fā)布的多個(gè)片區(qū)法定圖則規(guī)劃調(diào)整通告，今年深圳已經(jīng)累計(jì)將13宗商服用地或產(chǎn)業(yè)用地，變更為居住用地和教育等公配用地。

　　除了在土地供應(yīng)上發(fā)力之外，政府工作報(bào)告還提出今年深圳將建設(shè)籌集公共住房8萬(wàn)套，供應(yīng)3.5萬(wàn)套，改造籌集租賃住房10萬(wàn)套以上。

　　未來(lái)五年，深圳已明確將加速推進(jìn)“住有宜居”，進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大居住用地供應(yīng)，減少商服體量，進(jìn)而確保新一輪“房改”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　破局高房?jī)r(jià)？

　　近幾年來(lái)，深圳的高房?jī)r(jià)增大了人才落戶的壓力，也讓一部分實(shí)業(yè)不得不向周邊城市外溢。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)觀測(cè)，2020年全年，深圳的二手房均價(jià)漲幅達(dá)到32.9%。

　　2021年4月，中國(guó)人民銀行官方微信發(fā)布工作論文也點(diǎn)名深圳，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)靠的是年輕人，但其多半沒(méi)錢(qián)。一個(gè)城市房?jī)r(jià)太高，把他們都逼走了，何談創(chuàng)新。這有可能成為限制深圳長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的障礙。

　　這種局面之下，深圳今年以來(lái)在住房調(diào)控上出臺(tái)了多條嚴(yán)厲的政策。今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。

　　在二手住房成交參考價(jià)格出臺(tái)后，深圳多家銀行也迅速行動(dòng)，正式發(fā)文將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

　　這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影，深圳的二手房交易由此降至冰點(diǎn)。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2021年4月深圳二手房成交為4877套，環(huán)比3月減少了28.2%，成交面積為440122平方米，環(huán)比3月減少23.3%。

　　根據(jù)2021年5月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，深圳一手房環(huán)比漲幅0.5%，二手房與上月持平，二者同比漲幅分別為3.9%和12.9%。

　　從短期數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)的確在一定程度上已經(jīng)平穩(wěn)，沒(méi)有上漲的勢(shì)頭。那么，在深圳大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，以及預(yù)計(jì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策并行之下，深圳長(zhǎng)期被詬病的高房?jī)r(jià)局面能夠得到多大程度的緩解？

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃對(duì)深圳積極作用是公共住房的供應(yīng)比例會(huì)大幅度增加，有利于緩解年輕人新市民新就業(yè)大學(xué)生的住房的困難程度，住房保障和住房市場(chǎng)這兩個(gè)體系更加平衡一些。

　　不過(guò)，李宇嘉也有疑慮，“會(huì)不會(huì)抑制房?jī)r(jià)呢？很難講。因?yàn)樯钲谛略龅墓沧》抗?yīng)，還得靠市場(chǎng)的商品房來(lái)配建，也就是說(shuō)是由開(kāi)發(fā)商買(mǎi)單，是必須通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)給保障房、人才房買(mǎi)單。在這個(gè)情況下，房?jī)r(jià)可能并不一定會(huì)得到控制，國(guó)際上，中國(guó)香港、新加坡這些地方的住房保障做得也不錯(cuò)，但商品房?jī)r(jià)格也非常高?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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