深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格大跳水，“愛馬仕”學(xué)區(qū)房有房源降價(jià)662萬

　　“最堅(jiān)挺”的深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格松動了！

　　一場法拍，讓學(xué)區(qū)房中的“愛馬仕”——國城花園跌落神壇。

　　近日，在阿里拍賣網(wǎng)上，有一套國城花園房源以2206萬元成交，成交價(jià)與2月初同一戶型房源相比，狂降662萬元。

　　值得注意的是，這并非個(gè)例。自2月8日官方指導(dǎo)價(jià)發(fā)布以來，深圳二手房市場接近冰封，連“最堅(jiān)挺”的學(xué)區(qū)房都開始“批量”降價(jià)，一個(gè)前期被“爆炒”的片區(qū)一周內(nèi)報(bào)價(jià)下跌10%，炒房突然不香了。

　　頂級學(xué)區(qū)房降價(jià)拍賣

　　國城花園堪稱深圳學(xué)區(qū)房的“標(biāo)桿”，此前成交價(jià)一直高不可攀。但近日卻因?yàn)橐粓雠馁u成交價(jià)大跌，引發(fā)市場高度關(guān)注。

　　上述房源面積為127.82平米，以2206萬元成交，該場拍賣吸引了15位競買人參與、1.33萬次圍觀。在經(jīng)過147次出價(jià)后成交，單價(jià)為17.26萬元/平米。

　　即便圍觀熱度很高，但該房源成交價(jià)與2月初同一戶型房源的2868萬元成交價(jià)相比，仍大降662萬元。

　　國城花園位于深圳福田百花片區(qū)，可以說是學(xué)區(qū)房中的“愛馬仕”。樓盤僅有兩棟，其中一棟為3梯8戶的大戶型，另一棟則為3梯12戶的小戶型。鏈家網(wǎng)站顯示，國城花園于1995年建成，樓齡已超25年。

　　但該樓盤因有深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校（中學(xué)）兩個(gè)一流學(xué)區(qū)加持，備受家長青睞。

　　今年1月，有中介告訴中證君，該樓盤一個(gè)44平方米房源以1420萬元成交，單價(jià)高達(dá)32.27萬元/平米。

　　彼時(shí)，有網(wǎng)友調(diào)侃：“這是能學(xué)出諾貝爾獎(jiǎng)？”

　　熱點(diǎn)片區(qū)報(bào)價(jià)一周猛降10%

　　頂級學(xué)區(qū)房作為深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)，其走向一直是市場矚目的焦點(diǎn)。

　　從近期市場情況看，這些頂級學(xué)區(qū)房的房源不僅拍賣價(jià)降了，連業(yè)主放盤價(jià)也開始下跌。

　　在南山，一個(gè)名為“觀海臺”的樓盤房源，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬。其中，5月7日下降110萬；5月8日，業(yè)主又下調(diào)了30萬。該樓盤位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)，有配套名校。

　　位于南山中心區(qū)的海印長城也有降價(jià)情況，該樓盤配套的學(xué)位是附屬南山二外學(xué)府中小學(xué)。貝殼網(wǎng)顯示，該樓盤一74平米房源近兩周降價(jià)兩次，降價(jià)64萬。

　　此外，萊蒙水榭春天5期、中海陽光玫瑰園、八卦嶺片區(qū)等分布于龍華、南山、福田等區(qū)的學(xué)區(qū)房均有業(yè)主降低放盤價(jià)。

　　特別是前期漲幅較大的學(xué)區(qū)房，在“2·8”樓市新政后，有不同幅度的回落。以去年漲幅靠前的八卦嶺片區(qū)為例，因2019 年初傳出要建設(shè)一所名校，該片區(qū)去年房價(jià)一路上行。

　　但深圳中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，4月18日-24日的一周內(nèi)，八卦嶺片區(qū)報(bào)價(jià)下跌10%。

　　學(xué)區(qū)房被“定向爆破”

　　今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)。

　　隨后，各銀行紛紛表態(tài)，將以官方參考價(jià)作為放貸參考依據(jù)，意味著買房者能從銀行貸到款的金額下降了。若業(yè)主不愿意調(diào)低價(jià)格，則首套房首付或從三成提高至五成。

　　由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后驟降。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱“深房中協(xié)”）數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽量為4396套，環(huán)比下滑9.7%。

　　學(xué)區(qū)房還被高層政策“定向爆破”。4月30日，中央政治局會議明確提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

　　事實(shí)上，今年以來，各城市密集出臺學(xué)區(qū)房調(diào)控政策。

　　4月23日，北京海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)率先發(fā)布義務(wù)教育入學(xué)新政，進(jìn)一步明確了“多校劃片”政策。業(yè)內(nèi)人士指出， 多校劃片是指一個(gè)小區(qū)對應(yīng)多個(gè)學(xué)校，把學(xué)生入讀小學(xué)初中由“一對一”變成“一對多”，最終能入讀哪所學(xué)校由唯一答案變成多種可能，從而緩解教育資源集中問題。

　　上海在學(xué)區(qū)改革上則出臺名額分配、公民同招、民辦搖號等政策。2020年3月，上海發(fā)布新規(guī)，要求義務(wù)教育招生入學(xué)全面實(shí)施公民同招。與此同時(shí)，上海實(shí)行名額分配政策，將重點(diǎn)高中至少一半名額均衡分配給每一所中學(xué)。

　　京滬之外，其他熱點(diǎn)城市也調(diào)控頻頻。5月10日，寧波率先宣布建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，首批涉及9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、112個(gè)小區(qū)。5月13日，武漢市教育局也發(fā)布通知：堅(jiān)持“以區(qū)為主、劃片對口、免試就近”入學(xué)基礎(chǔ)上，“醞釀打通中心城區(qū)與新城區(qū)的界限，實(shí)施城鄉(xiāng)一體化管理模式，采取全市融通方式招生”。

　　目前，深圳學(xué)區(qū)房在史上最嚴(yán)調(diào)控政策下已有松動跡象，這能否持續(xù)，是否會蔓延至其他城市，值得市場關(guān)注。（作者：黃靈靈）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報(bào)

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