樓市“三孩定制戶型”炒起來(lái)了！四房“大室所趨”？專家：或高估了利好程度

　　“三孩不買房，半生都白忙”“3房成剛需， 4房變首改”“三孩時(shí)代，大室所趨”“學(xué)區(qū)房再迎利好”，三孩生育政策消息一出，各大地產(chǎn)項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)即時(shí)圍繞學(xué)區(qū)房和大戶型，開(kāi)始新一輪造勢(shì)。

　　5月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

　　“生育政策放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的直接影響在于購(gòu)房需求的增加，改善型需求最為直接，其次是學(xué)區(qū)房?！?月31日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　同日，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，中長(zhǎng)期看，三孩生育政策可以釋放更多改善需求和未來(lái)剛需。肖文曉還表示，當(dāng)下養(yǎng)育壓力不斷增加，家庭從二孩到三孩的生育意愿是遞減的，所以三孩放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好程度很可能不及二孩。

　　“三孩定制戶型”上熱搜

　　三孩生育政策一經(jīng)發(fā)布，一張“三孩定制戶型圖”迅速?zèng)_上熱搜。

　　這張圖片展示的戶型，面積為139平方米，采取4室1廳設(shè)計(jì)，四個(gè)臥室沿過(guò)道一字排開(kāi)，戶戶朝南。這一設(shè)計(jì)能保證每個(gè)小孩都能擁有一間朝南房間，公平公正。

　　“目前市場(chǎng)上的供應(yīng)大部分以2居-3居為主，三孩政策放開(kāi)后，套均面積和4—5居的需求都會(huì)有所增加。”張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，以北京2014年2月正式實(shí)施“單獨(dú)二孩新政策”前后純商品房住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，3居成交量從前20個(gè)月占比39.2%擴(kuò)大到后20個(gè)月近45%，4居也有小幅度增長(zhǎng)。

　　從過(guò)往市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，此前“二孩”政策落地實(shí)施后，全國(guó)多個(gè)城市的三房戶型成交套數(shù)占比明顯增多。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在住宅項(xiàng)目各戶型成交套數(shù)占比中，4個(gè)一線城市三房占比從2016年的36%上升至2020年的53.42%，28個(gè)二線城市三房占比從2016年的43.97%升至2020年的58.68%。

　　以廣州市場(chǎng)為例，自2020年起，截至2021年5月15日，廣州全市合計(jì)網(wǎng)簽成交超14萬(wàn)套新房，三房戶型以81117套的成交量穩(wěn)居第一，兩房戶型以27074套成交量排名第二，僅比排名第三的四房戶型多了789套。

　　“從數(shù)據(jù)看，當(dāng)初全面放開(kāi)二孩政策后，二房戶型的市占率在逐步降低，三房成為剛需必備，四房才算一步到位?！笨硕鹬赋觯缃袢⒄呙鞔_實(shí)施，未來(lái)的戶型格局或許變成三房起步，四房標(biāo)配。

　　可研智庫(kù)指出，假設(shè)三孩政策下，國(guó)民生育意愿有所增長(zhǎng)，短期市場(chǎng)端改善住房的需求或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)，企業(yè)端則將面臨產(chǎn)品設(shè)計(jì)的更新?lián)Q代問(wèn)題，可“三改四”的戶型或?qū)⒏軞g迎。

　　優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房或更吃香

　　三孩政策促使戶型變革的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的競(jìng)爭(zhēng)或更加激烈。

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布《2020二胎家庭居住需求調(diào)查報(bào)告》，教育資源、價(jià)格和地段是二胎家庭購(gòu)房時(shí)最為關(guān)注的三大因素，其中超6成受訪者購(gòu)置二胎房會(huì)重點(diǎn)考慮教育配套。

　　“生育扶持政策出臺(tái)，不僅是鼓勵(lì)三孩，而且扶持生育和養(yǎng)育的政策發(fā)布后，生育意愿有望提高，一二胎也有望增加。”6月1日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，鼓勵(lì)多生小孩，降低生育和養(yǎng)育成本，學(xué)區(qū)房的需求就會(huì)增加。

　　值得注意的是，部分城市人口規(guī)模不斷增長(zhǎng)，教育資源配套壓力也愈發(fā)凸顯。

　　以廣州為例，2020年以來(lái)，番禺、天河、南沙等區(qū)接連發(fā)布學(xué)位預(yù)警。今年以來(lái)，包括萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、融創(chuàng)文旅城在內(nèi)的多個(gè)小區(qū)更是出現(xiàn)學(xué)位不足，引發(fā)業(yè)主熱議。

　　“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在市場(chǎng)上一直較為緊缺，三孩生育政策放開(kāi)將進(jìn)一步增加學(xué)區(qū)房需求，學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀愈發(fā)嚴(yán)峻。”張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　在李宇嘉看來(lái)，提高生育率、提升生育意愿，首先得解決高房?jī)r(jià)，特別是高學(xué)位房?jī)r(jià)格的頑疾。

　　近期，監(jiān)管部門打擊學(xué)位房名義的房?jī)r(jià)炒作，各地頻頻出臺(tái)政策。同時(shí)，目前熱點(diǎn)城市在多校劃片、搖號(hào)入學(xué)、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，學(xué)位房開(kāi)始降溫。比如，深圳學(xué)位房?jī)r(jià)大跳水，學(xué)位房最集中的福田百花片區(qū)，普遍不同幅度地下調(diào)學(xué)位房的價(jià)格；上海在指標(biāo)到校的影響下，學(xué)位房?jī)r(jià)格普跌。

　　轉(zhuǎn)自：時(shí)代周報(bào)

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