短時間內看來，在“房住不炒”的背景下，在嚴厲的政策圍追堵截之下，廣深樓市將會維持穩(wěn)定、理性的基調，不會有任何炒作的空間與機會。
在經歷了多輪政策的圍追堵截之后，廣深樓市的成交量終于吹起了冷風。不僅成交量從高峰跌至低谷，成交價格也略有松動。終于，鼓吹房價的中介與投資客們，在嚴厲的市場環(huán)境下，不得不認清現實。
從最新的數據來看，對樓市的嚴厲調控已經逐漸在廣州、深圳這兩座粵港澳大灣區(qū)中心城市的成交面上逐漸顯現。
公開數據顯示，2021年5月，廣州新房成交量僅10220套，環(huán)比下降5%，對比今年1月下跌29%；二手住宅成交量10524宗，環(huán)比4月下降34.33%。深圳成交更顯低迷，深圳住建局數據顯示，5月深圳新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅過戶套數為3027套，環(huán)比下滑37.9%，成交套數為2020年3月以來新低。
短時間內看來，在“房住不炒”的背景下，在嚴厲的政策圍追堵截之下，廣深樓市將會維持穩(wěn)定、理性的基調，不會有任何炒作的空間與機會。在這樣的市場環(huán)境中，潛在的賣方以及以促成交易為目的的中介們，只能轉戰(zhàn)周邊。而留給買方選擇的余地則會相應變大，市場正從“賣方市場”轉為“買方市場”。
成交低迷
廣深樓市本輪調整，是在政策密集出臺圍追堵截的背景下發(fā)生的。
6月2日，深圳市地方金融監(jiān)督管理局官方網站發(fā)布的兩項工作動態(tài)顯示，為防止經營性信用資金違規(guī)流入房地產領域，最近，市地方金融監(jiān)督局對管轄內9家主要從事大樓保證業(yè)務的融資保證公司和富德、企業(yè)聯合、金勝信、大信、亞聯財5家小貸款公司進行了監(jiān)督約談。
與此同時，廣州市地方金融監(jiān)督管理局也在近期發(fā)布通知，要求各小貸公司全面停止過橋貸、贖樓貸等業(yè)務，不得直接或變相發(fā)放住房抵押貸款。如果存量業(yè)務及時報告，并要求小貸公司盡快壓降、結清，上述業(yè)務清理情況將成為2021年小貸公司監(jiān)管評級的重要內容。
不僅對金融端嚴厲監(jiān)管，廣州、深圳今年以來已經升級了多次樓市調控政策。2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，同時發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格，此后深圳多家銀行也迅速行動，正式發(fā)文將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
4月2日，廣州出臺《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，將人才購房限售時間從兩年延長至3年。同時提到要進一步嚴格人才資格審核，堅決打擊投機行為。
調控不斷深入，廣深樓市量價齊齊盤整。
據深圳房地產中介協會研究人士觀察的數據，隨著二手房市場的持續(xù)低迷橫盤，部分掛盤業(yè)主報價已出現明顯松動，原熱點片區(qū)如南山區(qū)南頭街道的部分樓盤報價相比新政前已下調20%，但仍無人問津。這意味著，市場仍處價格修正與調整階段。
而據深圳中原數據顯示，4月二手住宅成交周期為289天，較3月拉長24天。而在深圳貝殼網掛牌的房源也明顯增加，2月8日，在深圳貝殼網掛牌的在售房源32084套；6月7日，深圳貝殼網掛牌房源為38438套，增加近20%。
廣州的情況同樣如此。據中原研究院數據顯示，廣州5月新房網簽均價為34088元/平方米，環(huán)比下降4%；二手網簽均價為30985元/平方米，環(huán)比上月下降4.4%。
冷卻之后
成交持續(xù)低迷，廣深樓市的市場參與者也只能接受現實。
“現在的這個市場，可以說是非常不好。我原先覺得4000套算很差了，現在也就3000套出頭，真的太差了。就現在這情況，交易量要上去，肯定是有難度的?！币幻钲诘闹薪楦嬖V21世紀經濟報道記者。
“不要低估了決策層的決心，”一名深圳的開發(fā)商人士指出。他認為，從深圳的“十四五”規(guī)劃中，深圳在土地供應端發(fā)力明顯，這雖不一定能夠平抑房價，但是對金融端、供給端以及需求端多管齊下的整治，長久來看也會改變市場的情緒。
深圳如此，廣州也在經歷同樣的博弈。廣東中原地產項目部總經理黃韜指出，從目前的調控方向來看，簡單歸納就是一手房市場，肯定要穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，就是三穩(wěn)，牢牢抓住這個方向。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉也對21世紀經濟報道記者分析稱，從5月份觀察到的數據來看，黃埔、南沙這種前期價格上漲較快的區(qū)域明顯更受限價限簽的影響，目前來看，(推盤)對比4月份或有兩到三成的降幅?！盀榱藨獙π碌氖袌霏h(huán)境，目前已經有樓盤開始嘗試裝修變毛坯、全款優(yōu)先選房等營銷手段?！?/p>
這樣的市場格局，較長一段時間內很難改變。
“現在廣深兩個地方，最主要的影響是金融條件有兩個大的變化，一個方面是新增信貸，今年提出對于房地產貸款占新增貸款的比重要嚴格控制；另一方面，廣深兩地今年的房貸利率上升的幅度非常大，廣州在熱點城市里面房貸利率已經是比較高的，深圳也一樣，廣深的調控政策收緊還是非常明顯的。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道記者表示。
另一個調控的重點，也預示著廣州深圳的樓市的預期也將平穩(wěn)。李宇嘉指出，人才政策的變化，也會對市場的預期造成比較大的沖擊。例如深圳落戶政策改變，還有廣州原來兩個熱點區(qū)域黃埔、南沙也對人才政策進行收緊。目前看來，廣州深圳在土地供給政策上面也會有明顯的調整，未來或將加大土地供應。
從廣州、深圳發(fā)布的“十四五”規(guī)劃來看，兩座城市在“十四五”期間都將發(fā)力住房供應。其中，廣州計劃籌建和供應城鎮(zhèn)住房131萬套，新增商品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套；深圳則提出將建設籌集各類住房75萬套，基本形成保障性住房體系和機制。75萬套包括了商品房和各類公共住房。
轉自：21世紀經濟報道
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