拉低小區(qū)均價(jià)？廣州一業(yè)主單價(jià)4萬(wàn)房子賣2.8萬(wàn)？鄰居集體投訴

　　據(jù)報(bào)道，6月8日，有網(wǎng)友發(fā)布一封業(yè)主聯(lián)名發(fā)起的“虛假交易撤銷書”，位于廣州黃埔區(qū)的時(shí)代春樹里小區(qū)，5月初成交一套房源，113平方米的南向四房，單價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。

　　但該小區(qū)眾多業(yè)主認(rèn)為，這一成交價(jià)把小區(qū)成交均價(jià)拉低了，會(huì)嚴(yán)重影響他們房子的價(jià)值，所以集體舉報(bào)，并表示如不處理，將向國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步投訴。

　　據(jù)了解，該房源此前掛牌價(jià)為465萬(wàn)，如今直降148萬(wàn)成交，將整個(gè)小區(qū)均價(jià)從4月份的3.9萬(wàn)/平拉低至3.3萬(wàn)/平，該價(jià)格會(huì)引起了小區(qū)業(yè)主的“眾怒”。

　　業(yè)主們表示，該套房源實(shí)際成交價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，中介與業(yè)主代表約定一次性付款支付方式，做低了此套房源網(wǎng)簽真實(shí)成交價(jià)，同時(shí)幫助業(yè)主達(dá)到漏稅目的。

　　業(yè)主們?cè)诼?lián)名信中提到，這種偷稅漏稅的虛假交易，使春樹里成交均價(jià)由4月的39650元/平方米，迅速下降為5月的33162元/平方米，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)，對(duì)所有春樹里業(yè)主的核心資產(chǎn)都造成了嚴(yán)重傷害。

　　據(jù)粗略計(jì)算，聯(lián)名信中簽名的人有30個(gè)以上。

　　截止至剛剛，21君查詢貝殼平臺(tái)獲悉，2.8萬(wàn)/平的房源成交記錄已不見蹤跡。

　　熟悉黃埔區(qū)的中介董英向記者證實(shí)了這一聯(lián)名舉報(bào)事件：“賣高做低，做避稅”。業(yè)主們和董英均提到的賣高做低，與廣州近兩月來(lái)連續(xù)發(fā)布的調(diào)控政策不無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　4月2日、4月21日，廣州連續(xù)發(fā)布調(diào)控政策，從人才購(gòu)房要求1年社保、人才房3年限售、熱點(diǎn)9區(qū)增值稅“2變5”等多渠道為樓市降溫。

　　特別是4月21日，官方發(fā)文要求越秀、海珠、天河等9區(qū)增值稅免征年限由2年提升至5年。這一“分區(qū)而治”的調(diào)控，意味著9區(qū)未滿5年的房源再交易，稅費(fèi)將大幅增加，這也將大幅降低買家購(gòu)置這類房源的熱情，同時(shí)倒逼部分急售業(yè)主降價(jià)，或?qū)で笊鲜鲑u高做低的交易途徑。

　　“業(yè)主跟買家都是你情我愿的事情，其他業(yè)主也干涉不了。賣高評(píng)估價(jià)過(guò)不了，相反也有做低價(jià)格的?！倍⒄f(shuō)。

　　除做低成交價(jià)避稅外，董英介紹稱，目前有業(yè)主在掛牌出售時(shí)，會(huì)主動(dòng)告知中介業(yè)主可承擔(dān)交易稅費(fèi)。以其主推的蘿崗片區(qū)一套400萬(wàn)元總價(jià)的房源為例，交易需繳納5.3%增值稅約21.2萬(wàn)元，房東目前包10萬(wàn)元增值稅，也可談全部承擔(dān)。

　　對(duì)于業(yè)主這一聯(lián)名撤銷書，有觀點(diǎn)認(rèn)為，虛假交易應(yīng)該私下進(jìn)行，而不是公開影響小區(qū)整體交易數(shù)據(jù)，這會(huì)降低購(gòu)房者價(jià)格預(yù)期，認(rèn)為該小區(qū)房?jī)r(jià)降了而狠殺價(jià)，同時(shí)影響春樹里在銀行的價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而影響貸款。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主在操縱市場(chǎng)，并提出質(zhì)疑說(shuō)，假如我把房子報(bào)價(jià)10萬(wàn)元/平方米，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主會(huì)怎么樣對(duì)待我？

　　21查看中介平臺(tái)在售房源，目前時(shí)代春樹里社區(qū)在售房源有67套，掛牌均價(jià)4.1萬(wàn)，但5月的參考價(jià)為33162元。

　　針對(duì)市場(chǎng)質(zhì)疑的炒作房?jī)r(jià)，董英解釋說(shuō)，“因?yàn)樘嗫蛻糇稍?，業(yè)主就把價(jià)格調(diào)高了，昨天(6月7日)才調(diào)高的，現(xiàn)在疫情看不了房子，過(guò)幾天落實(shí)房子不賣就會(huì)下架?！?/p>

　　4月廣州幾乎每周都發(fā)布調(diào)控政策，樓市“降溫”預(yù)期效應(yīng)漸現(xiàn)。調(diào)控政策發(fā)布之后，業(yè)主供應(yīng)積極性也明顯下降。據(jù)廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計(jì)，不少購(gòu)房時(shí)間不足5年的業(yè)主擱置出售計(jì)劃，而部分購(gòu)房超過(guò)5年的業(yè)主亦打算觀望后市形勢(shì)，再?zèng)Q定報(bào)價(jià)策略，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，新政對(duì)成交的影響將持續(xù)發(fā)酵。

　　廣深圍堵樓市違規(guī)行為，市場(chǎng)情緒驟降成交低迷

　　在經(jīng)歷了多輪政策的違規(guī)堵截之后，廣深樓市的成交量終于吹起了冷風(fēng)。不僅成交量從高峰跌至低谷，成交價(jià)格也略有松動(dòng)。終于，鼓吹房?jī)r(jià)的中介與投資客們，在嚴(yán)厲的市場(chǎng)環(huán)境下，不得不認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。

　　從最新的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)樓市的嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)逐漸在廣州、深圳這兩座粵港澳大灣區(qū)中心城市的成交面上逐漸顯現(xiàn)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，廣州新房成交量?jī)H10220套，環(huán)比下降5%，對(duì)比今年1月下跌29%；二手住宅成交量10524宗，環(huán)比4月下降34.33%。深圳成交更顯低迷，深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月深圳新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅過(guò)戶套數(shù)為3027套，環(huán)比下滑37.9%，成交套數(shù)為2020年3月以來(lái)新低。

　　短時(shí)間內(nèi)看來(lái)，在“房住不炒”的背景下，在嚴(yán)厲的政策違規(guī)堵截之下，廣深樓市將會(huì)維持穩(wěn)定、理性的基調(diào)，不會(huì)有任何炒作的空間與機(jī)會(huì)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，潛在的賣方以及以促成交易為目的的中介們，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊。而留給買方選擇的余地則會(huì)相應(yīng)變大，市場(chǎng)正從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為“買方市場(chǎng)”。

　　廣深樓市本輪調(diào)整，是在政策密集出臺(tái)違規(guī)堵截的背景下發(fā)生的。

　　6月2日，深圳市地方金融監(jiān)督管理局官方網(wǎng)站發(fā)布的兩項(xiàng)工作動(dòng)態(tài)顯示，為防止經(jīng)營(yíng)性信用資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，最近，市地方金融監(jiān)督局對(duì)管轄內(nèi)9家主要從事大樓保證業(yè)務(wù)的融資保證公司和富德、企業(yè)聯(lián)合、金勝信、大信、亞聯(lián)財(cái)?shù)?家小貸款公司進(jìn)行了監(jiān)督約談。

　　與此同時(shí)，廣州市地方金融監(jiān)督管理局也在近期發(fā)布通知，要求各小貸公司全面停止過(guò)橋貸、贖樓貸等業(yè)務(wù)，不得直接或變相發(fā)放住房抵押貸款。如果存量業(yè)務(wù)及時(shí)報(bào)告，并要求小貸公司盡快壓降、結(jié)清，上述業(yè)務(wù)清理情況將成為2021年小貸公司監(jiān)管評(píng)級(jí)的重要內(nèi)容。

　　不僅對(duì)金融端嚴(yán)厲監(jiān)管，廣州、深圳今年以來(lái)已經(jīng)升級(jí)了多次樓市調(diào)控政策。2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，此后深圳多家銀行也迅速行動(dòng)，正式發(fā)文將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

　　4月2日，廣州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，將人才購(gòu)房限售時(shí)間從兩年延長(zhǎng)至3年。同時(shí)提到要進(jìn)一步嚴(yán)格人才資格審核，堅(jiān)決打擊投機(jī)行為。

　　調(diào)控不斷深入，廣深樓市量?jī)r(jià)齊齊盤整。

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究人士觀察的數(shù)據(jù)，隨著二手房市場(chǎng)的持續(xù)低迷橫盤，部分掛盤業(yè)主報(bào)價(jià)已出現(xiàn)明顯松動(dòng)，原熱點(diǎn)片區(qū)如南山區(qū)南頭街道的部分樓盤報(bào)價(jià)相比新政前已下調(diào)20%，但仍無(wú)人問(wèn)津。這意味著，市場(chǎng)仍處價(jià)格修正與調(diào)整階段。

　　而據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅成交周期為289天，較3月拉長(zhǎng)24天。而在深圳貝殼網(wǎng)掛牌的房源也明顯增加，2月8日，在深圳貝殼網(wǎng)掛牌的在售房源32084套；6月7日，深圳貝殼網(wǎng)掛牌房源為38438套，增加近20%。

　　廣州的情況同樣如此。據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州5月新房網(wǎng)簽均價(jià)為34088元/平方米，環(huán)比下降4%；二手網(wǎng)簽均價(jià)為30985元/平方米，環(huán)比上月下降4.4%。

　　成交冷卻之后

　　成交持續(xù)低迷，廣深樓市的市場(chǎng)參與者也只能接受現(xiàn)實(shí)。

　　“現(xiàn)在的這個(gè)市場(chǎng)，可以說(shuō)是非常不好。我原先覺(jué)得4000套算很差了，現(xiàn)在也就3000套出頭，真的太差了。就現(xiàn)在這情況，交易量要上去，肯定是有難度的?！币幻钲诘闹薪楦嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　“不要低估了決策層的決心”，一名深圳的開發(fā)商人士指出。他認(rèn)為，從深圳的“十四五”規(guī)劃中，深圳在土地供應(yīng)端發(fā)力明顯，這雖不一定能夠平抑房?jī)r(jià)，但是對(duì)金融端、供給端以及需求端多管齊下的整治，長(zhǎng)久來(lái)看也會(huì)改變市場(chǎng)的情緒。

　　深圳如此，廣州也在經(jīng)歷同樣的博弈。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，從目前的調(diào)控方向來(lái)看，簡(jiǎn)單歸納就是一手房市場(chǎng)，肯定要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，就是三穩(wěn)，牢牢抓住這個(gè)方向。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，從5月份觀察到的數(shù)據(jù)來(lái)看，黃埔、南沙這種前期價(jià)格上漲較快的區(qū)域明顯更受限價(jià)限簽的影響，目前來(lái)看，(推盤)對(duì)比4月份或有兩到三成的降幅。為了應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，目前已經(jīng)有樓盤開始嘗試裝修變毛坯、全款優(yōu)先選房等營(yíng)銷手段。

　　這樣的市場(chǎng)格局，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)很難改變。

　　“現(xiàn)在廣深兩個(gè)地方，最主要的影響是金融條件有兩個(gè)大的變化，一個(gè)方面是新增信貸，今年提出對(duì)于房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比重要嚴(yán)格控制；另一方面，廣深兩地今年的房貸利率上升的幅度非常大，廣州在熱點(diǎn)城市里面房貸利率已經(jīng)是比較高的，深圳也一樣，廣深的調(diào)控政策收緊還是非常明顯的?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　另一個(gè)調(diào)控的重點(diǎn)，也預(yù)示著廣州深圳的樓市的預(yù)期也將平穩(wěn)。李宇嘉指出，人才政策的變化，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也會(huì)造成比較大的沖擊。例如深圳落戶政策改變，還有廣州原來(lái)兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域黃埔、南沙也對(duì)人才政策進(jìn)行收緊。目前看來(lái)，廣州深圳在土地供給政策上面也會(huì)有明顯的調(diào)整，未來(lái)或?qū)⒓哟笸恋毓?yīng)。

　　從廣州、深圳發(fā)布的“十四五”規(guī)劃來(lái)看，兩座城市在“十四五”期間都將發(fā)力住房供應(yīng)。其中，廣州計(jì)劃籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬(wàn)套，新增商品住房65萬(wàn)套，籌建政策性住房66萬(wàn)套；深圳則提出將建設(shè)籌集各類住房75萬(wàn)套，基本形成保障性住房體系和機(jī)制。75萬(wàn)套包括了商品房和各類公共住房。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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