端午小長假多地樓市降溫 上海仍高位運(yùn)行

　　集中供應(yīng)下的成交結(jié)構(gòu)變化。

　　端午小長假的樓市行情，反映了部分城市集中供地與集中供應(yīng)之后的市場變化。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)與同策研究院數(shù)據(jù)顯示，端午假期，適逢雨天，北京深圳廣州等地樓市低位運(yùn)行。實(shí)際上，這幾個(gè)城市成交下行苗頭早已有之，但價(jià)格未明顯下調(diào)。與此同時(shí)，上海卻走出了一波獨(dú)立行情，端午假期上海共成交9.6萬平方米，相比2020年同期減少了2000平方米，但仍然處于高位。

　　具體來看，北京端午小長假三天(6月12日-6月14日)新建住宅網(wǎng)簽共5.2萬平方米；廣州為6.6萬平方米；深圳為2.2萬平方米。相比往年同期，京穗深三地成交量均出現(xiàn)一定程度下滑。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，從歷年端午假期走勢(shì)可以看出，大部分時(shí)間處于4-8萬平方米，今年成交繼續(xù)在9萬平方米以上，說明市場還是處于交易活躍期。有兩方面因素導(dǎo)致成交維持高位，一方面，當(dāng)前供應(yīng)節(jié)奏和以往不同，因?yàn)榧泄?yīng)的關(guān)系，很多項(xiàng)目是5月下旬才開始領(lǐng)到預(yù)售證，包括第三批集中供應(yīng)項(xiàng)目也亮相，導(dǎo)致6月上半月供應(yīng)充分，在供應(yīng)的支持下，成交在高位運(yùn)行。另一方面，當(dāng)前一些城市疫情出現(xiàn)特殊情況，從安全的角度來看可以旅游的地方又少了。加上當(dāng)前樓市看房人還是比較多，在沒有其他安排的情況下，假期看房還是比較好的安排。而且整個(gè)端午假期有10多個(gè)樓盤處于認(rèn)籌期，大家有從容選擇余地。

　　一線城市高位運(yùn)行，成交結(jié)構(gòu)生變

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近一二線城市成交量稍微下來一點(diǎn)了，特別是上海和深圳，成交量的確不如之前火爆了，但依然高位運(yùn)行。

　　今年端午延續(xù)了6月以來交易慣性，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，端午假期6.12-6.14上海新建商品住宅的成交共計(jì)96263平方米，同比減少3.6%。這個(gè)交易量也是近10年以來第二高點(diǎn)(10年高點(diǎn)出現(xiàn)在2020年端午假期)。

　　數(shù)據(jù)顯示，假期間共有105個(gè)項(xiàng)目有交易記錄，比去年同期減少80個(gè)。各區(qū)尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)域繼續(xù)支撐起整個(gè)大局。比如松江、寶山、原南匯和奉賢，這4個(gè)區(qū)成交面積都超過1萬平方米，成交總量占全市64.1%。主要是近期這些區(qū)域有大量新盤入市，集中簽約導(dǎo)致成交量沖在前列。從成交前十的項(xiàng)目來看，3-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品成為交易絕對(duì)主力，此類產(chǎn)品占到9席。而榜單中最貴的一個(gè)項(xiàng)目均價(jià)是60971元/平方米。這和今年供應(yīng)倡導(dǎo)以5大新城所在區(qū)域?yàn)橹饕?yīng)有關(guān)，導(dǎo)致高端項(xiàng)目集體“失色”。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前上海市場交易已經(jīng)被供應(yīng)節(jié)奏給帶起來了，傳統(tǒng)的金三、銀四或者金九銀十，由于今年集中供應(yīng)而被打破，傳統(tǒng)的銷售旺季、波動(dòng)周期也將改變。比如3-5月的供應(yīng)其實(shí)是上去了，但是因?yàn)榧泄?yīng)新的手續(xù)，新的規(guī)則，導(dǎo)致從項(xiàng)目公布到真正開始網(wǎng)簽的時(shí)間出現(xiàn)滯后，因此交易量也沒有明顯上漲。三月份成交還可以，四月份成交就70多萬平方米，五月份的成交量就只有60萬平方米，這比正常的流量還要少20萬平方米，當(dāng)月供應(yīng)也才30多萬平方米。由于這種反常，“紅五月”的傳統(tǒng)銷售旺季不再。

　　比如崇明陳家鎮(zhèn)板塊的“海和苑”就是新增供應(yīng)，入市面積1.7萬平方米(165套)。從以往假期供應(yīng)來看，出現(xiàn)單個(gè)樓盤或者供應(yīng)掛0都是政策現(xiàn)象。加上5月底集中披露第三批即將入市的房源，因此整個(gè)6月份的供應(yīng)節(jié)奏是非常快的。順應(yīng)這個(gè)節(jié)奏，假期中有供應(yīng)并不意外。

　　市場供求節(jié)奏發(fā)生了明顯變化。盧文曦進(jìn)一步分析，6月份按道理來說應(yīng)該馬上進(jìn)入淡季了，通常6月份的成交量要比5月份還要低，基本上歷來就是這樣一個(gè)節(jié)奏。2019年5月成交69萬平方米，6月份成交68萬平方米。今年則完全不同，5月份部分成交集中在了6月份簽約，6月前兩周一下子就簽了幾十萬平方米，基本上一周成交了過去兩周到三周的量。

　　6月又疊加房企年中業(yè)績搶收關(guān)鍵期，房企推貨積極性提升，供應(yīng)明顯放量。以上海為例，6月僅上半月供應(yīng)已超過100萬平方米，超過2021年前5月月均水平。供應(yīng)驅(qū)動(dòng)疊加營銷發(fā)力，成交仍有進(jìn)一步上升空間。

　　房企投資邏輯不變

　　不僅供求節(jié)奏，成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了新的變化。去年同期，上海供應(yīng)量里有5萬、6萬元/平方米的房子，還有單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目；按照以往市場成交情況來看，投資客集中于總價(jià)超過1500萬以上，他們買房的時(shí)候考慮的不僅僅是自住，還包括資產(chǎn)增值。然而，今年端午期間，上海供應(yīng)的單價(jià)基本就是集中在3-6萬元/平方米，所以今年的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)還是很明顯：產(chǎn)品集中在首改。

　　端午假期出現(xiàn)的樓市成交結(jié)構(gòu)變化，反映了一個(gè)新情況，就是六月份房企集中開盤之后，成交(網(wǎng)簽)全放到七月份、八月份前也是有可能的。九月份可能為了控制市場的情緒再多供應(yīng)一點(diǎn)量。由此，買家的資金可能又延后一點(diǎn)入市?？梢姌鞘械某山还?jié)奏周期性可能會(huì)被弱化，“但是這個(gè)月少的，下個(gè)月會(huì)補(bǔ)回來?！北R文曦指出，從房企角度來看，以后投資基本上就是看全年成交總量，比如說今年上海新房可能總量預(yù)估在1000萬平方米，那就按照1000萬平方米的量投資。

　　值得關(guān)注的是，上海前幾年業(yè)內(nèi)均預(yù)估供應(yīng)千萬平方米左右，但是除了2015年，其他年份從來沒有達(dá)標(biāo)過。不少房企人士均認(rèn)為，今年的供應(yīng)量很有可能會(huì)沖擊這個(gè)水平。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)人士觀察，房企大部分已經(jīng)開始打折，逐漸走上以價(jià)換量之路。

　　但有一個(gè)支撐強(qiáng)勢(shì)市場的理由：雖然調(diào)控收緊，但是還沒有發(fā)揮效力?！扒捌谑袌鼍拖裨诟咚俦寂艿钠?，一下要降到合理速度有點(diǎn)困難，也不安全?！北R文曦認(rèn)為，可能要到三季度或者四季度，政策的“藥效”才能徹底發(fā)揮出來。知情人士透露，銀行接下來還會(huì)有動(dòng)作配合，政策已經(jīng)很明確收緊。

　　克爾瑞研究中心發(fā)布的一份研報(bào)顯示，端午假期多個(gè)城市購房需求提前釋放，除了一線城市之外，部分二線城市仍然迎來“紅五月”，比如杭州、廈門、重慶；供給不足拖累成交，實(shí)際市場火熱，數(shù)據(jù)表現(xiàn)失真，典型如嘉興，端午假期新房成交不足1萬平方米，實(shí)則市場供給緊俏核心區(qū)域一房難求。

　　一名中小型房企營銷總卻對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前集中供地與集中供應(yīng)的城市有限，對(duì)房企投資周期與銷售周期影響均不會(huì)太大。因此他認(rèn)為控制拿地沖動(dòng)，才是房企策略。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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