搶房搶瘋了！美國(guó)樓市空前狂熱 離泡沫破裂還有幾步？

　　“如果我現(xiàn)在不買(mǎi)，就永遠(yuǎn)都買(mǎi)不起”——美國(guó)購(gòu)房族的“內(nèi)卷”比人們想象的更嚴(yán)重。

　　寬松的貨幣政策、極低的利率加上大量的財(cái)政刺激，使得美國(guó)樓市幾乎進(jìn)入了史無(wú)前例的狂熱狀態(tài)：加價(jià)競(jìng)購(gòu)、賄賂賣家，甚至并沒(méi)有親眼看過(guò)就“盲買(mǎi)”。

　　居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事長(zhǎng)奇米爾(Georg Chmiel)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，去年美國(guó)新冠肺炎疫情暴發(fā)后，樓市先冷后熱，今年房?jī)r(jià)仍保持上漲，其根本原因是市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)供應(yīng)卻十分短缺。

　　據(jù)美媒報(bào)道，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況非常嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商每隔一兩周就會(huì)上調(diào)新房售價(jià)，即便如此仍然是“手快有、手慢無(wú)”；二手房市場(chǎng)同樣火熱，一套沒(méi)有太多缺點(diǎn)的房子一掛牌可能就有幾十甚至上百人參與競(jìng)價(jià)，而最終的買(mǎi)家往往需要支付10%左右的溢價(jià)才能“圓夢(mèng)”。

　　美國(guó)格威(房地產(chǎn))咨詢公司(Fortune Gateway)董事長(zhǎng)陳宏明(Eric Chen)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱，年初他身邊一位朋友打算在美國(guó)首都華盛頓哥倫比亞特區(qū)置業(yè)，第一套房沒(méi)有加錢(qián)，競(jìng)價(jià)失??；第二套房雖然他的開(kāi)價(jià)比市價(jià)更高，但還是沒(méi)中；直到第三套標(biāo)價(jià)為60萬(wàn)美元的房子，他愿意出65萬(wàn)美元，并配合房東其他方面的要求，最后才成功拿下。

　　持續(xù)火爆的樓市也引發(fā)了部分人士對(duì)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂，比如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特·席勒(Robert Shiller)就警告稱，“價(jià)格的上漲令人感到不安”，在有數(shù)據(jù)記錄的100多年來(lái)，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在那么高過(guò)，“從某些角度看，樓市存在泡沫”，美聯(lián)儲(chǔ)的政策并不能解釋一切。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的住房可負(fù)擔(dān)性下降、貧富分化加劇等負(fù)面影響正漸次顯現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)30多年新高

　　美國(guó)商務(wù)部今年5月底公布的數(shù)據(jù)顯示，全美4月在售新屋的價(jià)格中位數(shù)為37.24萬(wàn)美元(約合241萬(wàn)元人民幣)，同比大漲20.1%，創(chuàng)1988年以來(lái)最大漲幅。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)6月底的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)現(xiàn)存房屋價(jià)格中位數(shù)為35.03萬(wàn)美元(約合227萬(wàn)元人民幣)，同比大漲23.6%，為有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高年漲幅。

　　比房?jī)r(jià)漲幅更夸張的則是市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)。

　　美國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Redfin的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月美國(guó)房屋成交量為62.3萬(wàn)宗，同比大漲45.9%，并且其中53.6%的房屋最終售價(jià)都高于掛牌價(jià)，同比增加了28個(gè)百分點(diǎn)；掛牌房屋的成交時(shí)間僅為16天，同比減少了22天；目前市面上掛牌的房屋庫(kù)存只有70.6萬(wàn)套，同比減少46.4%，僅能滿足1.1個(gè)月的市場(chǎng)需求。

　　在Redfin追蹤的85個(gè)都市區(qū)中，所有地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)同比都呈上漲趨勢(shì)，其中漲幅最大的是奧斯汀(Austin)，高達(dá)42%；其次是鳳凰城(+33%)和底特律(+32%)，漲幅最小的則是舊金山(+2.8%)。

　　不過(guò)事情總是有兩面性的。雖然對(duì)于少數(shù)不差錢(qián)又急于買(mǎi)房的人而言，現(xiàn)在唯有擠破頭去“搶房”，但對(duì)于更多人來(lái)說(shuō)，過(guò)于火熱的樓市只會(huì)讓他們被迫選擇觀望，從而暫時(shí)性地退出市場(chǎng)。

　　今年5月，房利美(Fannie Mae，美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì))針對(duì)購(gòu)房者的一份問(wèn)調(diào)結(jié)果顯示，只有35%的受訪者認(rèn)為當(dāng)前是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，為2010年中期以來(lái)的最低值。房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧肯對(duì)此表示，高企的房?jī)r(jià)明顯限制了購(gòu)房者入場(chǎng)的愿望。

　　Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾 (Taylor Marr) 表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度可能即將達(dá)到頂峰，許多買(mǎi)家和賣家都已接種了疫苗，并逐漸恢復(fù)到疫情之前的買(mǎi)賣模式。他稱：“賣家仍然處于主導(dǎo)地位，但買(mǎi)家的支付意愿已達(dá)到上限。低抵押貸款利率帶來(lái)的刺激已被高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)所抵消?！?/p>

　　NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云也表示，市場(chǎng)的銷售行為正在回歸疫情之前的模式，庫(kù)存不足仍是阻礙房屋銷售的最大因素，而過(guò)高的房?jī)r(jià)則將首次購(gòu)房者和低收入買(mǎi)家擠出了市場(chǎng)，對(duì)于高收入人群來(lái)說(shuō)，影響有限。

　　根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，近來(lái)美國(guó)高端房屋的銷售一直保持強(qiáng)勁，2021年5月份售價(jià)100萬(wàn)美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。

　　美國(guó)房屋建筑商正試圖增加供應(yīng)以滿足市場(chǎng)需求。美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)5月份新屋開(kāi)工率環(huán)比增長(zhǎng)了3.6%，但由于受到土地供應(yīng)、建筑和材料成本的限制，供應(yīng)失衡在短期內(nèi)難以緩解。

　　美國(guó)樓市泡沫有多大？

　　從全球角度來(lái)看，這波美國(guó)樓市的火熱并非個(gè)例。

　　由于新冠疫情發(fā)生后主要經(jīng)濟(jì)體都采取了寬松的貨幣、財(cái)政政策來(lái)支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致各大經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)集體上揚(yáng)。

　　路透社5月中旬針對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)專家的一份調(diào)查顯示，與三個(gè)月前相比，受訪者大幅提升了對(duì)美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期，多數(shù)專家認(rèn)為上述國(guó)家今年的房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)兩位數(shù)，從而跑贏該國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)的通脹水平。

　　另外，由于美國(guó)住宅多為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，上半年美國(guó)木材價(jià)格一度飆升95%，也在一定程度上推漲了房?jī)r(jià)，但5月份之后木材價(jià)格已大幅回落至年初水平，顯示出市場(chǎng)的狂熱程度難以持續(xù)。

　　席勒認(rèn)為，當(dāng)前樓市的火熱不太可能突然冷卻，目前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更類似于2003年，也就是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的5年前。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的繁榮只剩下不到2年時(shí)間，隨后房?jī)r(jià)到達(dá)頂峰并開(kāi)始緩慢下降，最終在次貸危機(jī)爆發(fā)后一瀉千里。

　　摩根士丹利則認(rèn)為，現(xiàn)在的情況與15年前的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期并不相同。房?jī)r(jià)高漲是由于供需邏輯，因此有一個(gè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供需缺口加上嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，意味著美國(guó)房?jī)r(jià)還將繼續(xù)攀升。不過(guò)如果美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟貨幣政策正?；?，房產(chǎn)升值的步伐可能會(huì)減緩。

　　陳宏明也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇穩(wěn)健、股市在上漲、失業(yè)率在下降，整體環(huán)境均利好樓市。

　　奇米爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“美國(guó)樓市尚屬健康”。數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度美國(guó)73%的購(gòu)房按揭貸款發(fā)放給了那些信用狀況良好的買(mǎi)家，而2004年~2007年間這個(gè)比例只有25%。另一方面，新房建造的開(kāi)工量也在增加。受疫情影響，不少人想從擁擠的大都市搬到中小城市享受更大的居住和活動(dòng)空間，而這些地方的住宅建造限制相對(duì)寬松，因此預(yù)計(jì)新建住宅的供應(yīng)量將能跟上需求，使得價(jià)格上漲放緩。

　　美國(guó)南卡羅來(lái)納大學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷系副教授楊曉京在接受媒體采訪時(shí)則認(rèn)為，隨著通脹加劇，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策或?qū)o(wú)法長(zhǎng)期延續(xù)，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒀杆俳禍亍?/p>

　　美國(guó)樓市在疫情之后出人意料地一路暴漲，加上美元下行，也讓不少海外買(mǎi)家躍躍欲試。不過(guò)由于海外買(mǎi)家在房產(chǎn)交易流程上相對(duì)不便，目前門(mén)庭若市的美國(guó)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已無(wú)暇去專門(mén)應(yīng)付海外買(mǎi)家。

　　IQI集團(tuán)上海公司經(jīng)紀(jì)人Lona Wang就對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱：“美國(guó)有些開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在取消了針對(duì)外國(guó)買(mǎi)家的客服部門(mén)，因?yàn)槊绹?guó)國(guó)內(nèi)客戶已經(jīng)多得忙不過(guò)來(lái)?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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