樓市又現(xiàn)變局？國(guó)辦發(fā)文支持保障性租賃住房！多地開始上調(diào)或收緊房貸

　　保障性租賃住房或?qū)⒂瓉矸e極信貸支持！

　　7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確給予保障性租賃住房土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。

　　國(guó)辦發(fā)文加強(qiáng)保障性租賃住房信貸支持的同時(shí)，多地卻遭遇了上調(diào)房貸利率，放緩房貸速度，甚至停貸的情況。

　　專家認(rèn)為，《意見》首次提出對(duì)保障性租賃住房“多主體投資、多渠道供給”，更強(qiáng)調(diào)房源多渠道去滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)，《意見》明確住房用地主要來源為集建地，真正促進(jìn)了農(nóng)地入市和租賃市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)合。對(duì)于各地近期房貸收緊、停貸等現(xiàn)象，建議地方有關(guān)部門應(yīng)對(duì)此類情況仔細(xì)分析和研究，真正促進(jìn)貸款政策的穩(wěn)定。

　　保障性租賃住房再迎政策推進(jìn)

　　7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》?！兑庖姟访鞔_，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。

　　《意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

　　對(duì)于人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，《意見》在進(jìn)一步完善土地支持政策上提出了五項(xiàng)內(nèi)容：

　　1、可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

　　2、對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。

　　3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

　　4、對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

　　5、應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《意見》首次提出對(duì)保障性租賃住房“多主體投資、多渠道供給”，意義重大。過去的表述比較強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的供給，但忽視了市場(chǎng)化的導(dǎo)向，而且對(duì)于分配的概念提及較少。而此次有兩個(gè)重要變化，一是強(qiáng)調(diào)“投資”，其含義是希望積極導(dǎo)入市場(chǎng)化元素，遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的模式，真正以市場(chǎng)化的力量鼓勵(lì)投資。二是提出“多渠道供給”，其含義不是簡(jiǎn)單的供給概念，而是分配的概念。當(dāng)前保障性租賃住房要更強(qiáng)調(diào)房源多渠道去滿足市場(chǎng)需求。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還指出，《意見》另一個(gè)重點(diǎn)就是明確住房的用地主要來源為集建地。過去在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地的供給方面，定位不太清晰。新政能夠進(jìn)一步和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策掛鉤，真正促進(jìn)農(nóng)地入市和租賃市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)合。

　　保障性租賃住房或迎積極信貸支持

　　在加大力度發(fā)展保障性租賃住房上，《意見》還在審批流程、資金補(bǔ)助、稅費(fèi)優(yōu)惠等方面提出了一系列支持政策，主要有四項(xiàng)：

　　1、簡(jiǎn)化審批流程。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

　　2、給予中央補(bǔ)助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

　　3、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

　　4、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　《意見》還將進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持：

　　1、加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

　　2、支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》提出的金融支持政策有兩個(gè)含義。對(duì)于銀行來說，《意見》打消了銀行對(duì)保障性租賃住房在信貸支持方面上的顧慮，相信后續(xù)銀行會(huì)積極給予信貸支持。對(duì)于近年來頻繁“爆雷”的租賃企業(yè)來說，《意見》鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)好的企業(yè)尤其是現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)發(fā)行債券，是具有較為積極的導(dǎo)向的，能夠真正促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的積極性，減少后顧之憂。

　　杭州等多地正上調(diào)或收緊房貸

　　國(guó)辦發(fā)文加強(qiáng)保障性租賃住房信貸支持的同時(shí)，多地卻遭遇了上調(diào)房貸利率，放緩房貸速度，甚至停貸的情況。

　　據(jù)錢江晚報(bào)消息，7月2日杭州工行開始上調(diào)房貸利率，由此前首套和二套房貸利率分別為5.6%和5.7%調(diào)整到5.9%和6%。最新利率不光針對(duì)二手房，也針對(duì)新房。這也是2018年之后，杭州主流銀行二套房貸利率首次站上6%。目前交行、建行、農(nóng)行等銀行都已經(jīng)跟進(jìn)。也有部分商業(yè)銀行暫未上調(diào)房貸利率，但后期也會(huì)隨時(shí)調(diào)整。

　　券商中國(guó)記者從業(yè)內(nèi)人士了解到，不僅是杭州上調(diào)房貸，鄭州、無(wú)錫、西安、金華等地也都不同程度地上調(diào)了房貸，多地還在近期放緩了放貸速度。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，部分地區(qū)銀行二手房貸甚至出現(xiàn)停貸情況。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格在一季度階段性較快上漲后逐步趨穩(wěn)，4月-6月貝殼50城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，6月漲幅收窄至0.2%。要注意的是，一般每年二季度二手房交易量都會(huì)比一季度下降，今年6月份回調(diào)到去年月均水平，市場(chǎng)并未出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變。

　　貝殼研究院指出，由于貸款發(fā)放延遲或暫停，部分城市二手房交易量階段性下降，房?jī)r(jià)漲幅收窄至趨穩(wěn)。二手房客源交易周期拉長(zhǎng)導(dǎo)致成交量回調(diào)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州等地貸款收緊和當(dāng)前金融環(huán)境、住房政策調(diào)整等有關(guān)。同時(shí)，各地的突然收緊也容易帶來恐慌。從這個(gè)角度看，建議各地有關(guān)部門對(duì)此類收緊的情況進(jìn)行仔細(xì)分析和研究，真正促進(jìn)貸款政策的穩(wěn)定。

　　轉(zhuǎn)自：券商中國(guó)

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