首輪集中供地收官：頭部房企才是頭部玩家 投拓人感嘆中小房企難有未來

　　867宗土地、超1億平方米規(guī)劃建面、上萬億的土地出讓金，這是今年首輪集中供地最終的成績(jī)。

　　6月29日，伴隨最后一個(gè)推行集中供地的城市武漢的最后一宗土地成功出讓，一場(chǎng)歷時(shí)3個(gè)月、橫跨22城的土拍大戲也正式落下帷幕。

　　“終于能歇一口氣了?！崩詈?化名)是一家腰部房企的投拓負(fù)責(zé)人，6月30日，他告訴時(shí)代周報(bào)記者，自打集中供地推行以來，他已經(jīng)連續(xù)加班三個(gè)月。

　　以前，競(jìng)拍一宗土地，李海只需要根據(jù)營(yíng)銷部門反饋的銷售價(jià)格倒推地價(jià)，將拿地價(jià)控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，只要“算得過來賬就可以”。

　　但今年不一樣了，城市集中供地使得房企在拿地資金有限的情況下，必須制定更加周詳?shù)哪玫赜?jì)劃，“要衡量哪塊地可能競(jìng)爭(zhēng)非常激烈、希望渺茫，哪塊地雖然不是最優(yōu)質(zhì)的但是拿到的概率大一些，押寶在哪塊地上才能確保公司最終能夠在預(yù)算內(nèi)成功奪地。”李海形容，像解數(shù)學(xué)題一樣，要層層計(jì)算，尋找最優(yōu)解。

　　令李海稍感欣慰的是，在競(jìng)爭(zhēng)這么激烈的條件下，自己所在的投拓團(tuán)隊(duì)在首輪集中供地中還是拿到了幾宗地。但欣喜之中又夾雜著憂慮，在市場(chǎng)下行期，疊加限價(jià)、限購(gòu)、自持等多重調(diào)控政策，今天拿的這些地在未來究竟能不能產(chǎn)生利潤(rùn)，李海心里沒底。

　　“一線二線能去化，但是限購(gòu)限價(jià)沒利潤(rùn)；三四五線倒是不限，但是市場(chǎng)價(jià)格上不去。所以最終，大家還是選擇去一二線城市拿地。越是這樣，土拍競(jìng)爭(zhēng)就越激烈，拍地沒有利潤(rùn)，不拍地公司就沒有土地儲(chǔ)備。”李海感嘆道。

　　“拍地是‘找死’，不拍地是‘等死’，進(jìn)退兩難。”6月30日，針對(duì)部分房企當(dāng)前的生存環(huán)境，一家TOP5房企的投拓負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者形容道。

　　分化不僅體現(xiàn)在城市上，更體現(xiàn)在房企的拿地策略上。在首輪集中供地中，有房企一天連拿8宗地，也有房企一無所獲；有房企寧可犧牲利潤(rùn)也要拿地，也有房企選擇勒緊錢袋子，更有房企干脆直接從土拍市場(chǎng)上消失。

　　選擇背后，是房企在游戲規(guī)則改變語(yǔ)境下所做出的經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，行業(yè)未來格局正在變化中。

　　頭部企業(yè)才是頭部玩家

　　房企拿地策略的分化在進(jìn)一步加劇。

　　在首輪集中供地中，國(guó)企由于資金實(shí)力雄厚，成為絕對(duì)的主角。中指院數(shù)據(jù)顯示，率先完成集中供地的前20城中，拿地金額前五企業(yè)分別為招商蛇口、華潤(rùn)、融創(chuàng)、萬科、綠城，五席之中四席為國(guó)字頭，在20城集中供地中共斬獲126幅地塊，拿地金額總計(jì)超1500億元。從拿地?cái)?shù)量上來說，時(shí)代周報(bào)記者梳理統(tǒng)計(jì)，萬科、保利、招商、金地、綠城等國(guó)字頭房企均有不錯(cuò)斬獲，分別拿地37、24、18、17、14宗，包攬了拿地?cái)?shù)量的第二至第六名。

　　融創(chuàng)中國(guó)是拿地?cái)?shù)量前五名中唯一的民企。

　　4月份以來，融創(chuàng)在多個(gè)熱點(diǎn)城市中開啟掃地模式。在杭州，融創(chuàng)以127億元斬獲4宗地；在天津，融創(chuàng)又耗資105億元拿下6宗地；重慶土拍中，融創(chuàng)及其組成的聯(lián)合體，累計(jì)斥資99.09億元拿下8宗地塊，成為最大贏家；在北京，融創(chuàng)又豪擲212億元拿下4宗地。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在首輪集中供地中，融創(chuàng)共拿地41宗，位居全國(guó)房企首位，比第二名萬科還要多出4宗。最多的一次，融創(chuàng)一天之內(nèi)拿下了8宗地。

　　與融創(chuàng)榮登榜首引發(fā)的關(guān)注不同，閩系房企融信中國(guó)雖然在拿地總量上并不突出，但在5月份杭州的集中供地中，融信同樣怒刷了一波存在感。

　　5月7日，杭州集中開拍32宗地塊，總建筑面積約375.7萬平方米，累計(jì)土地出讓總金額達(dá)716.7億元。在這其中，融信豪擲142億元斬獲7宗地，引市場(chǎng)注目。

　　事實(shí)上，在杭州土拍前，融信已先后在鄭州、蘇州、湖州和連云港等城市拿下多宗地塊；杭州拿地后，融信又在福州、青島、溫州及鄭州等城市接連拿地。

　　據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，前5個(gè)月，融信權(quán)益拿地金額達(dá)到了224億元。而2020年，融信全年拿地支出為284億元。如果算上合作方在天津、蘇州等城市拿地，今年前5個(gè)月，融信的權(quán)益拿地金額已接近2020年全年水平。

　　時(shí)代周報(bào)記者以TOP30房企為觀察樣本發(fā)現(xiàn)，雖然有踴躍拿地者如融創(chuàng)、融信，一天時(shí)間即可斬獲7、8宗地塊；但也有如奧園、富力、中南、世茂等房企，整輪集中供地下來，最終只有一兩宗地入賬；恒大、榮盛則全程零斬獲，甚至未出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場(chǎng)。

　　考驗(yàn)資金實(shí)力

　　房企拿地策略的分化，更多被認(rèn)為與房企的錢袋子有關(guān)。

　　“核心就是資金實(shí)力。有錢的財(cái)大氣粗，保證金要多少有多少，沒錢的要精打細(xì)算，究竟把寶押在哪里才能有勝算?！?月30日，一家正在排隊(duì)IPO的小型房企的投拓負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　同日，多位接受采訪的房地產(chǎn)人士均認(rèn)為，造成房企拿地策略明顯分化，核心正是融資能力及融資成本的不同。

　　開源證券趙偉團(tuán)隊(duì)指出，集中供地后，試點(diǎn)城市土地供應(yīng)改為一年三次。與過去土地平滑出讓節(jié)奏相比，房企競(jìng)拍需籌集更多資金應(yīng)對(duì)保證金和出讓金。這進(jìn)一步加大了房企資金壓力，加劇了土地市場(chǎng)分化。

　　國(guó)企因融資能力強(qiáng)、融資成本低，在集中供地中自帶光環(huán)。而民營(yíng)企業(yè)則通過聯(lián)合拿地、引入合作伙伴等方式，來化解資金壓力，增加拿地概率，降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。

　　一位接近融創(chuàng)的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然從數(shù)量上看，融創(chuàng)此番拿下了不少地，但從拿地到后續(xù)開發(fā)，中間會(huì)有很多合作伙伴加入，還有很多是聯(lián)合拿地，權(quán)益占比多是30%、40%，因而從權(quán)益拿地角度來說，融創(chuàng)拿地所耗資金總量也并未如外界所關(guān)注的那么高，整體仍在合理范圍。

　　拿地之后，算不算得過來賬，則是另一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　與融創(chuàng)一樣，融信同樣將合作拿地奉為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的圣典，但與融創(chuàng)作為頭部房企具備更大騰挪空間、能夠同時(shí)均衡布局多個(gè)城市不同，類似融信這樣的腰部房企，更多傾向選擇區(qū)域深耕。

　　融信選擇深耕杭州，本輪集中供地，融信便重倉(cāng)228.5億元在杭州拿地7宗。

　　2019—2020年，融信在杭州城市合約銷售額占總銷售額比例均過三成，超過曾經(jīng)的大本營(yíng)福州等城市。但截至2020年底，融信在杭州的土地儲(chǔ)備權(quán)益貨值僅有188億元，亟待補(bǔ)倉(cāng)。

　　在此背景下，融信在杭州競(jìng)得的地塊均達(dá)到競(jìng)價(jià)上限，6宗土地要求自持，比例最高達(dá)29%，且均是限價(jià)盤。與融信在杭州聯(lián)合拿了4宗地的濱江曾公開表示，杭州新拿項(xiàng)目，如果做得好，利潤(rùn)約為2%—3%。言外之意，有可能會(huì)出現(xiàn)虧損。

　　3月，融信董事會(huì)主席歐宗洪也在業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，“在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以融信這幾年還是拿一二線(城市的地)?！睔W宗洪表示，相對(duì)來說，一二線城市毛利率會(huì)低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高一些。

　　無論是融創(chuàng)通過聯(lián)合拿地控制權(quán)益，還是融信通過犧牲利潤(rùn)但求安全，背后指向都是“錢袋子”。在三道紅線、融資收緊疊加深度調(diào)控背景下，房地產(chǎn)賺快錢的年代早已一去不復(fù)返，房企告別粗放生長(zhǎng)，進(jìn)入更加精打細(xì)算的階段。

　　大魚吃小魚

　　對(duì)于TOP50房企來說，集中供地規(guī)則之下仍有選擇。但對(duì)于小房企來說，則是更為殘酷的二選一：生存，還是滅亡？

　　“小企業(yè)太難了！”一位華南中小房企的投拓人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者感慨道。

　　上述投拓人士認(rèn)為，小房企在集中供地規(guī)則下生存空間被大大壓縮。“一是資金量有限，不可能同時(shí)參加多塊地塊競(jìng)買，競(jìng)得概率大幅度下降；二是受國(guó)家金融政策的影響，小房企融資難度直線上升，很多常規(guī)的開發(fā)貸款受到銀行限制，資金緊張，民間融資資金成本過高，盈利能力急劇下降，無法擴(kuò)張；三是小房企項(xiàng)目少，受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)影響大，沒有騰挪空間；四是小房企管理能力不強(qiáng)，沒有品牌、集采、優(yōu)勢(shì)，競(jìng)買中沒有競(jìng)爭(zhēng)力。”他列舉道。

　　匯生國(guó)際融資總裁黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示，集中供地一方面通過資金門檻減少了競(jìng)爭(zhēng)，另一方面把融資實(shí)力不夠的民企擠出了競(jìng)爭(zhēng)。在集中供地規(guī)則下，國(guó)資房企由于更容易獲取融資且融資成本較低，在未來將更加具備優(yōu)勢(shì)。

　　“拿不到地的小房企，未來的出路或是被國(guó)企收購(gòu)，或是變成代建者或者開發(fā)者。但建設(shè)只有6%的稅前利潤(rùn)，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)下降將是大勢(shì)所趨。”黃立沖表示。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在首輪集中供地成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。

　　而規(guī)劃建面方面，各梯隊(duì)房企較上半年全國(guó)土地集中度均呈現(xiàn)倍增趨勢(shì)。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力；另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯(lián)合拿地比重增多，也會(huì)影響梯隊(duì)集中度表現(xiàn)。

　　王陽(yáng)(化名)是一位老投拓人，他的上一任東家是一家中小型房企，最近剛剛跳槽到一家TOP5房企負(fù)責(zé)收并購(gòu)業(yè)務(wù)。6月30日，他向時(shí)代周報(bào)記者表示，在集中供地規(guī)則下，中小企業(yè)或者說僅僅做住宅開發(fā)的企業(yè)，未來發(fā)展將困難重重?！暗卸喈a(chǎn)業(yè)支撐的、有國(guó)企資金支持的、做舊改的、產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)的企業(yè)依然會(huì)活的不錯(cuò)。很多之前沖得太猛、杠桿使用太高又不注重管理的企業(yè)，將逐漸暴露出問題，最終被收購(gòu)或者死亡。”王陽(yáng)分析道。

　　王陽(yáng)判斷，未來幾年，房企的企業(yè)數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)減少三分之二，從業(yè)人數(shù)也會(huì)大幅度下降，是收并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。

　　“現(xiàn)在是大魚吃小魚的時(shí)候，扛得久的企業(yè)才有未來。”王陽(yáng)表示。

　　轉(zhuǎn)自：時(shí)代周報(bào)

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