告別地產紅利房企應從七個方面轉變策略

中國產業(yè)經濟信息網時間：2021-07-21

　　適度杠桿、拓寬融資、細化投資、拿地方式、周轉速度、產品能力、內控能力。

　　“三條紅線”與“兩集中”政策的實施，對行業(yè)帶來深遠影響，并在短時間內給企業(yè)帶來巨大挑戰(zhàn)，房企需要及時在策略上做出調整。該如何“擁抱變化”？

　　7月21日，21世紀經濟報道地產課題組發(fā)布報告——《告別地產紅利強化管理風控——“三條紅線”與“兩集中”下的投資策略》，剖析房地產行業(yè)在“三道紅線”以及“集中供地”之下的發(fā)展觀，并對房企、金融機構、購房者、政策制定者給出了自己的建議。

　　報告針對上述兩項政策對房企全鏈條的影響，提出了七個方面的策略建議。

　　一是維持適度杠桿。在新的土地供應方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應有準繩，例如在測算時，應該對回報率有詳盡的分析；在銷售階段，也應該保持適當的節(jié)奏，提升資金的滾動使用能力。

　　報告表示，集中供地是在短時間內讓房企投入大量的資金拿地，疊加“三道紅線”的新規(guī)影響，房企也更應該注重資金鏈安全，過往“十個鍋五個蓋”的做法必須改變。因此，房企的當務之急，是在不斷優(yōu)化財務指標的同時，保持適度投資規(guī)模，保持適度杠桿運營。

　　二是拓寬融資渠道。報告指出，港股上市房企通常應用股權融資較多，引入戰(zhàn)投降低杠桿，而對于資金面良好的房企，適當的配股融資也能夠讓它們在資金調配上更為從容。

　　除了銀行貸款、非標融資、股權融資、債券融資等方式外，面對集中供地短期內的大量資金需求，房企也在嘗試將保證金融資做成一種特殊的前融方式，只是實現(xiàn)效果仍有待驗證。

　　實際上，在以往的慣例操作中，部分房企通過供應商、建筑商等上下游合作方或關聯(lián)方企業(yè)，將融來的資金多次轉化成自有資金。

　　三是細化投資思路。集中供地將迫使房企對不同能級的城市采取不同的經營策略。在核心城市做規(guī)模、追求現(xiàn)金流；而在非核心城市更多追求利潤。

　　報告分析認為，首批集中供地重點22 城是房企仍需堅守的價值城市；在重點城市集中競拍期間，關注熱點三四線城市的土地機會，或將在一定程度上分散風險；碧桂園下沉非集中供地城市，深耕三四線的方法，也可以提供一定的參考，有助于提高房企市占率，穩(wěn)住利潤率；另外，對于有規(guī)模訴求的中小房企來說，一個較為現(xiàn)實的路徑是，通過區(qū)域深耕，在部分城市中獲得比較優(yōu)勢。

　　四是豐富拿地方式。合作開發(fā)、城市更新、產業(yè)勾地、收并購等方式，將更加受到追捧。

　　據報告總結，在北京參與首批集中土拍的50 多家房企中，有37 個聯(lián)合體，其中“ 金地+ 華潤+ 保利”堪稱最熱聯(lián)合體，本次一共報名了16 宗地塊的土拍；城市更新雖對能力沉淀有要求，但擋不住房企熱情，招商蛇口、萬科均在加緊布局城市更新；產業(yè)勾地則包括商業(yè)勾地、文旅養(yǎng)老勾地、產業(yè)園勾地、小鎮(zhèn)等模式；收并購此前已是企業(yè)常用的方式，未來預計將更加受到歡迎。

　　五是提高周轉速度。銷售回款是房企到位資金的主要來源。集中供地的新政下，項目起跑時間固定，房企之間關于高周轉的競爭將加劇。集中供地實際上是拉長了項目的操作流程。拿地之前，聯(lián)合體各方對于份額、授權等都會有協(xié)議，如果超越了協(xié)議范圍，合作幾方可能會繼續(xù)談判。而產品入市的硬標準，將要求房企前期提高周轉速度。

　　六是提升產品能力。集中供地本身就容易引發(fā)后面的項目集中上市，如果是同區(qū)域內的連片供地，將來就會形成強烈的同質化競爭，要求房企更加重視產品設計。

　　七是強化內控能力。內控能力的強化，乃至組織架構的調整，是行業(yè)競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的背景下，對房地產企業(yè)提出的普遍要求。在“三條紅線”背景下，房企的融資規(guī)模受到限制，通過管理對成本實施管控，成為一種更加重要的能力。“兩集中”供地更是對調動內部資源的能力提出了更高的要求。

　　在此基礎上，強化內控能力勢必成為房企的重要戰(zhàn)略之一。近年來，房企普遍實施組織架構調整，并推出扁平化管理、預算管控等策略，這有可能成為常態(tài)。此外，總部職能的強化也有望重回主流。

　　還有就是服務能力。它既是項目溢價的呈現(xiàn)，也對房企其他能力形成了反哺。

　　轉自：21世紀經濟報道

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