今年來(lái)全國(guó)累計(jì)調(diào)控超320次，樓市迎“二手房參考價(jià)”時(shí)代

　　房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日趨嚴(yán)厲。無(wú)錫市日前發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）稱，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)測(cè)中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成無(wú)錫市二手住房成交參考價(jià)格。據(jù)中證報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有深圳、成都、西安、寧波、紹興、無(wú)錫6個(gè)城市明確推出了二手住房成交參考價(jià)。

　　專家表示，參考價(jià)制度的推行，完善了二手住房市場(chǎng)的監(jiān)管，也為穩(wěn)定二手住房?jī)r(jià)格提供了新路徑，一二手房?jī)r(jià)倒掛較為嚴(yán)重的城市，跟進(jìn)實(shí)施該項(xiàng)措施的可能性較大。預(yù)計(jì)下半年二手房成交量和成交價(jià)穩(wěn)中有跌，但全年水平可能與去年持平。

　　或成調(diào)控標(biāo)配

　　《通知》提出，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)測(cè)中心將在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽備案價(jià)格為基礎(chǔ)，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區(qū)的二手住房成交參考價(jià)格，并在無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門(mén)戶網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)等平臺(tái)發(fā)布。首批發(fā)布100個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，后續(xù)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，不斷優(yōu)化數(shù)據(jù)采集方式，適時(shí)調(diào)整、增加小區(qū)名單，并及時(shí)發(fā)布成交參考價(jià)格。原則上每一年更新一次。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，已發(fā)布二手房參考價(jià)機(jī)制的6個(gè)城市，除紹興不在70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，其余5個(gè)城市均屬于二手房?jī)r(jià)上漲較快的城市。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，更多城市推進(jìn)二手房市場(chǎng)參考價(jià)機(jī)制的概率較大，特別是一二線重點(diǎn)城市，該政策或成二手房市場(chǎng)調(diào)控標(biāo)配。

　　深圳今年2月初最先發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，之后多家銀行以此作為按揭貸款的參考依據(jù)。平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，深圳自2月實(shí)行指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，二手房月成交量已三連跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，二手房參考價(jià)機(jī)制效應(yīng)見(jiàn)竿立影，但長(zhǎng)期作用還需加強(qiáng)監(jiān)管措施。深圳作為全國(guó)最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市，調(diào)控力度大，政策效應(yīng)最為明顯。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，該項(xiàng)措施對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響很大，市場(chǎng)成交規(guī)模和價(jià)格水平出現(xiàn)一定幅度的縮水。與此同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)還需嚴(yán)格要求掛牌價(jià)格必須在參考價(jià)格范圍波動(dòng)，對(duì)于高于參考價(jià)過(guò)多的中介機(jī)構(gòu)要嚴(yán)加懲治，以確保實(shí)現(xiàn)政策的長(zhǎng)期效果。

　　房貸利率上調(diào)

　　愈來(lái)愈多的熱點(diǎn)城市開(kāi)始收緊信貸。7月23日，中國(guó)人民銀行上海總部與在滬銀行召開(kāi)會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率從4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。

　　國(guó)盛證券稱，上海一直是房貸利率最低的城市之一，換錨之后上海并沒(méi)有在五年期LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)，而是減掉了20個(gè)點(diǎn)，才得到了首套4.65%的利率。此次上調(diào)后，上海首套房貸利率仍低于一線城市平均利率水平。但即便如此，房貸利率上調(diào)還是充分反應(yīng)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度。

　　該機(jī)構(gòu)稱，若按照貸款200萬(wàn)元分30年繳納按揭，以等額本息計(jì)算，新政發(fā)布前首套房月均還款為10312.74元，上調(diào)后月均還款為10736.43元，增幅為4.1%。原利率下二套房月均還款為11044.07元，上調(diào)后月均還款為11608.01元，增幅為5.1%。

　　國(guó)盛證券認(rèn)為，該政策預(yù)計(jì)對(duì)部分購(gòu)房需求產(chǎn)生影響。房貸利率上調(diào)，能提高炒房客的投機(jī)成本，降低預(yù)期收益并減弱其炒樓熱情。

　　近期，陸續(xù)有杭州、廣州等城市部分銀行上調(diào)了房貸利率，且放款周期也有所延長(zhǎng)。佛山農(nóng)行日前宣布對(duì)組合貸加息，上調(diào)85BP，且為滿足首套需求，部分銀行二手房貸款業(yè)務(wù)也已暫停。

　　強(qiáng)調(diào)標(biāo)本兼治

　　除多地加強(qiáng)二手房市場(chǎng)調(diào)控以外，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)日前也密集發(fā)聲，加強(qiáng)樓市調(diào)控。

　　7月23日，住建部等八部門(mén)公布的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》指出，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全。7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)，落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。會(huì)議指出，要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。

　　“八部門(mén)的通知對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)全流程管控。明確提出建立制度化常態(tài)化整治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問(wèn)題突出、未履行監(jiān)管責(zé)任及時(shí)妥善處置的城市，進(jìn)行約談問(wèn)責(zé)。預(yù)計(jì)整改力度會(huì)相對(duì)嚴(yán)格?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部分析師毛大鵬對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　平安證券認(rèn)為，八部門(mén)的通知強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持標(biāo)本兼治、長(zhǎng)效整治，建立制度化常態(tài)化整治機(jī)制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步完善。這一方面有助于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，未來(lái)行業(yè)波動(dòng)或大幅收窄；另一方面隨著租賃市場(chǎng)日趨規(guī)范，“租購(gòu)并舉”的實(shí)施有望緩解大城市住房突出問(wèn)題。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次。其中，中央各部門(mén)的調(diào)控政策超過(guò)40次?！爸醒氩块T(mén)再次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均有顯著升級(jí)，調(diào)控‘工具箱’不斷豐富，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制、建立‘人、房、地、錢(qián)’的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。整體看，下半年房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)趨勢(shì)不改?！保ㄗ髡撸簭堒?王舒嫄）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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