恒隆地產(chǎn)高端商場增長強(qiáng)勁，陳啟宗為何沒做好天津恒隆廣場？

　　2021年疫情還未結(jié)束，奢侈品行業(yè)的增長卻依舊強(qiáng)勢。2021年上半年，意大利奢侈品集團(tuán)普拉達(dá)收入同比增長66%，其中，中國內(nèi)地較2020年增長77%。

　　奢侈品行業(yè)的強(qiáng)勁增長，也帶動了一些高端商場的業(yè)績。7月29日，港資地產(chǎn)開發(fā)商恒隆地產(chǎn)的中期業(yè)績顯示，2021年上半年內(nèi)地收入33億港元，同比增長45%，其中高端商場租金收入同比增長46%。

　　不過，恒隆地產(chǎn)仍有一些難題待解決，如香港收入下滑，短期難以回到疫情前水平，內(nèi)地次高端商場收入增長低迷，天津恒隆廣場出租率下滑8%。

　　奢侈品帶動高端商場強(qiáng)勁增長

　　2021年上半年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入49.75億港元，同比增長19%，歸母凈利潤22.35億港元，上年同期虧損25.37億港元，扭虧為盈。

　　1992年進(jìn)入內(nèi)地市場以來，至今已有29年。恒隆雖然是一家港資開發(fā)商，但收入結(jié)構(gòu)上，約66%的收入來自內(nèi)地。上半年，恒隆內(nèi)地收入32.95億港元，同比增長45%，香港收入16.80億港元，同比下降12%。恒隆內(nèi)地市場的收入增長強(qiáng)勁，覆蓋了香港地區(qū)的業(yè)績下滑。

　　實(shí)際上，2019年，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地與香港在收入上還是很接近的。2019年，恒隆地產(chǎn)收入85.56億港元，內(nèi)地收入45.44億港元，香港收入40.12億港元。恒隆集團(tuán)創(chuàng)始人陳啟宗在2020年的《致股東函》中說到，2019年香港租金水平本已承壓，2020年的疫情導(dǎo)致租金進(jìn)一步降低，為了維持商場租滿而實(shí)施的租金寬減，其影響在未來兩三年內(nèi)會持續(xù)浮現(xiàn)。恒隆香港的租金收入或許很長時間不會回到2019年的高水平。

　　恒隆在香港還有少許住宅業(yè)務(wù)，在內(nèi)地以商業(yè)地產(chǎn)為主，沒有進(jìn)入住宅市場。2021年上半年，商場租賃收入22.32億元人民幣，同比增長38%，在內(nèi)地收入中占比81%。

　　陳啟宗認(rèn)為，聚焦發(fā)展高端商業(yè)租賃市場無疑是再正確不過。對恒隆而言，這仍會是房地產(chǎn)業(yè)中的最佳細(xì)分市場。

　　截至2021年6月，恒隆在內(nèi)地已開業(yè)的購物中心共有10座，其中高端商場7座，上半年收入19.10億，同比增長46%；次高端商場3座，上半年收入3.22億，同比增長3%。高端商場與次高端商場的收入增速差距，異常明顯。

　　恒隆各商場的物業(yè)收入，取決于各商場的零售額。兩類商場收入的差距，實(shí)際上是消費(fèi)品類截然不同的表現(xiàn)。高端商場，如上海恒隆廣場的租戶主要是路易威登、愛馬仕、GUCCI等奢侈品牌，次高端市場，如天津恒隆廣場的租戶主要是時尚品牌，如Nike、ONLY等。

　　恒隆地產(chǎn)稱，奢侈品市場自2020年4月開始持續(xù)增長，疊加內(nèi)地疫情消退，2021年上半年，高端商場的銷售額較上年同期，增長65%到232%不等。海外旅游受限，導(dǎo)致奢侈品消費(fèi)回流到國內(nèi)，這也是內(nèi)地以奢侈品為主的高端商場銷售額強(qiáng)勁的原因。

　　天津恒隆廣場出租率下降8%

　　恒隆內(nèi)地的10個商場，租金收入表現(xiàn)突出的是上海恒隆商場、上海港匯恒隆商場兩家，分別為8.74億、5.65億。上海地區(qū)以外的商場，無論是高端還是次高端，租金收入均未超過2億。因此，外界把恒隆內(nèi)地的商場劃分為上海的與非上海的。

　　不過，年初時陳啟宗認(rèn)為，“當(dāng)前的分歧不是上海同非上海，而是五星級和四星級的分別。因為受疫情的關(guān)系，在2020年上半年所有的五星級和四星級的物業(yè)表現(xiàn)是完全不一樣的。在上半年四星級是下跌34%，五星級是升了21%。”

　　四星級與五星級割裂的表現(xiàn)，延續(xù)到了2021年，上半年四星級物業(yè)整體收入增速較五星級低43個百分點(diǎn)，但五星級內(nèi)部的表現(xiàn)也不盡相同。高端商場中，上海恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場的收入增速分別為56%、71%、72%，而上海港匯恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場收入增速分別為25%、19%。

　　目前，北上廣深四大城市中，恒隆僅進(jìn)駐了上海。陳啟宗在2010年曾說過，“內(nèi)地一線城市土地價格過高，而二線城市高檔商業(yè)物業(yè)的回報率并不低于一線城市，未來恒隆地產(chǎn)將會集中于內(nèi)地二線城市發(fā)展項目?！?/p>

　　恒隆自2005年在天津獲取項目后，將二線城市作為主戰(zhàn)場，在沈陽、大連、昆明、武漢、無錫等城市布局。然而，這些城市的商場出租率要低于上海兩座商場。

　　2021年6月末，高端商場中，上海兩座購物中心的出租率均為99%，無錫、昆明均為95%，沈陽和大連分別為88%、82%。次高端商場中，天津恒隆廣場的出租率較上年同期還出現(xiàn)了下滑，由84%降至76%。

　　根據(jù)公開信息，天津恒隆廣場2014年開業(yè)，項目總投資約60億元。天津恒隆開業(yè)至今，接近7年，早已過了項目3到5年的培養(yǎng)期，但商場出租率不升反降。天津恒隆裝修“高大上”，但商場定位卻以時尚品牌為主。

　　陳啟宗曾說，“在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里你必須做老大，要不就不要進(jìn)入這個行業(yè)。進(jìn)入這個行業(yè)，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報?！?/p>

　　而恒隆在天津市場或許連老五老六都排不上，根據(jù)贏商網(wǎng)公布的2019年全國購物中心銷售額，進(jìn)入百強(qiáng)榜單的天津購物中心就包括大悅城、海信廣場、河?xùn)|萬達(dá)廣場、天河購物中心、愛琴海購物公園、魯能購物中心，天津恒隆沒有入榜。

　　恒隆與SKP要在杭州直接競爭

　　2021年3月，武漢恒隆廣場開業(yè)后，下一個重要的項目便是杭州恒隆廣場。2018年，陳啟宗在杭州選定地塊，預(yù)計2024或2025年左右，杭州恒隆廣場的零售業(yè)務(wù)會投入市場。屆時，恒隆將與SKP在杭州展開高端購物中心的競爭。

　　陳啟宗在《致股東函》中寫道，以路易威登為例，部分城市的門店數(shù)量可以比其他城市多。例如，上海和北京兩地各自能輕易容納至少七家門店，杭州和成都四家，武漢三家，沈陽兩家等等，而很多其他城市只能容納一家門店。

　　目前，杭州有4家路易威登店，分別在湖濱銀泰、萬象城、杭州大廈，其中杭州大廈分為男士店和女士店。未來隨著恒隆和SKP進(jìn)入杭州，杭州高端商場的購物中心競爭會進(jìn)一步加劇。

　　恒隆和SKP各自的代表作分別是上海恒隆廣場和北京SKP。根據(jù)公開信息，上海恒隆廣場建筑面積5.36萬平方米，北京SKP建筑面積18萬平方米。品牌數(shù)量上，上海恒隆廣場超120家，北京SKP聚集了近千個品牌。此外，2020年，北京SKP銷售額177億，連續(xù)十年蟬聯(lián)中國“店王”。上海恒隆廣場在建筑面積、品牌數(shù)量、銷售額，與北京SKP均有較大差距。

　　上海恒隆廣場小而精，北京SKP大而全的特點(diǎn)，延續(xù)到了杭州恒隆和杭州SKP。杭州恒隆廣場總樓面面積達(dá)19.4萬平方米，而杭州SKP占地近6.6萬平方米，建筑面積達(dá)44.5萬平方米，按規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)26萬方的商業(yè)體量，將成為目前最大的SKP。

　　此外，K11、IFC的高端商場也會在未來幾年進(jìn)入杭州市場，杭州高端商場面積預(yù)計將超100萬方。截止2021年7月，杭州個人奢侈品消費(fèi)市場規(guī)模218億元，同比上漲35%，預(yù)計2024年杭州奢侈品市場規(guī)模將突破300億元。恒隆能在300億的市場中分到幾杯羹，將會影響其業(yè)績表現(xiàn)。（文：曲奇）

　　轉(zhuǎn)自：新浪財經(jīng)

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