突然中止！深圳二次集中供地遇到了什么？

　　原定于8月9日推出的深圳第二批集中供地，共涉及22宗居住用地，突然全部中止出讓。

　　有傳聞稱，中止出讓背后是報名房企嚴重低于預(yù)期，其中本地國企參與度較高，民企參與度極低。

　　對于22宗地塊中止出讓的原因，多位專家都認為與此前7月22日召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”有關(guān)，因為深圳第二次土地集中供應(yīng)發(fā)布的時間是7月9日，在7月22日之后，深圳第二輪供地規(guī)則或與國家最新指示有一些出入，或?qū)⒅匦抡{(diào)整供地計劃。

　　“中止”不是“終止”

　　8月6日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺官網(wǎng)發(fā)布了《深圳市土地使用權(quán)出讓補充公告》(下稱“《公告》”)?！豆妗凤@示，為穩(wěn)妥推進深圳市第二批次居住用地集中掛牌交易組織工作，現(xiàn)中止22宗地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。另外，已交納的競買(投標)保證金，深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺將原路退回。

　　此前的7月9日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺官網(wǎng)發(fā)布公告表示，將在8月9日出讓22宗土地的使用權(quán)，這22宗地全部涉及居住用地，包括光明區(qū)5宗、寶安區(qū)4宗、南山區(qū)2宗、龍華區(qū)4宗、龍崗區(qū)5宗、坪山區(qū)1宗、深汕合作區(qū)1宗。出讓規(guī)則保持了第一批次的競拍相同的規(guī)則，大多數(shù)地塊均采用“雙限雙競”的方式掛牌出讓，即限地價、限住房售價，競地價、競配建面積。

　　對于本次中止的原因，有傳言稱，中止出讓的背后是報名房企嚴重低于預(yù)期，其中本地國企參與度較高，民企參與度極低，本地國企以招商、華僑城、華潤、天健為代表。

　　“單從字面意思來看，并不能獲得中止出讓的具體原因。另外，本次土地出讓中止的原因，并非(房企對)地塊的參與度不夠。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者分析道：“22宗地不但涉及的區(qū)域廣，并且都是房企較為關(guān)注的區(qū)域，這些地塊近幾年在房地產(chǎn)市場的熱度普遍較高，因此即使房企的資金壓力再大，對于深圳這類城市的土地出讓也不會選擇視而不見?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從文字含義來說，“中止”的意思要比“終止”略輕，是中途修正暫停的意思。他認為，此次暫?；蚝屯恋厥袌鲂星楸旧黻P(guān)系不大，而和土地競拍規(guī)則等有關(guān)系。

　　反觀此前深圳的第一次集中供地，房企對深圳土地的熱情較為高漲。深圳第一次集中供地共涉及6宗土地，有三宗以底價出讓，剩余的三宗地都以近45%的溢價率出讓。值得注意的是，南山西麗地塊的競價時間長達一個半小時，被龍光集團以44.96%的溢價率奪得；另外一宗位于寶安區(qū)尖崗山的地塊被佳兆業(yè)以45.04%的溢價率競得，競拍成功當天就開工，佳兆業(yè)在尖崗山地塊現(xiàn)場拉橫幅祝賀該項目開工順利。

　　對于本次22宗地塊的中止，多位專家都認為與此前7月22日召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”有關(guān)，因為深圳第二次土地集中供應(yīng)發(fā)布的時間是7月9日，在7月22日之后，所以深圳第二輪供地或與國家最新指示有一些沖突，深圳或?qū)⒅匦抡{(diào)整供地計劃，以吻合今年7月22日中央和部委對于土地市場的定調(diào)精神。

　　據(jù)悉，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席上述會議并發(fā)表了相關(guān)講話。該會議內(nèi)容指出，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“3線4檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，要優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

　　“從全國來看，盡管第一輪集中供地實現(xiàn)了從涓涓細流到放量供應(yīng)的目標，但是在穩(wěn)地價，進而穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期上面，并沒有實現(xiàn)預(yù)定的目標?！崩钣罴伪硎?，深圳第一輪集中供地中，開發(fā)商對熱點地塊的追逐非?；馃幔恋厍岸巳谫Y也非常熱鬧，部分開發(fā)商有多個馬甲參與，這樣的狀況與兩個集中前的供地沒有太大的區(qū)別。

　　將如何調(diào)整？

　　李宇嘉表示，下半年，第2輪集中供地模式需要在總結(jié)第1輪的基礎(chǔ)上做修訂，而此前杭州的第2輪供地，已經(jīng)看到了變化。

　　據(jù)悉，杭州第二批涉宅地塊于7月30日集中掛牌，杭州此次集中供地調(diào)整了土拍競價規(guī)則，除大幅提升保證金門檻、取消“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還開展“競品質(zhì)”試點，要求試點地塊實行先核驗后銷售模式，即現(xiàn)房銷售。

　　值得注意的是，杭州第二次集中供地的土地共31宗，相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數(shù)、出讓建筑面積、起始價等各方面都出現(xiàn)“縮水”，其中僅出讓宗數(shù)就較首輪供地減少了46%。市場普遍認為，杭州第二輪集中供地的規(guī)則將會給杭州的土拍市場帶來“降溫”效果。

　　李宇嘉表示，如果深圳采取杭州的土拍模式，土地市場冷卻，這對深圳已經(jīng)開始回落的房地產(chǎn)市場將是巨大的沖擊，進一步可能也會給固定資產(chǎn)投資、城市更新帶來連鎖反應(yīng)。

　　張波認為，接下來，深圳土地競拍規(guī)則的調(diào)整概率較高。對于深圳這樣熱度較高的城市來說，不能只是單一的限地價，還需要更細致深化房地聯(lián)動調(diào)控機制，即地價和房價之間的傳導(dǎo)性。另外，過度強調(diào)競配建，可能會導(dǎo)致房企的利潤空間被極度壓縮，對于項目本身的品質(zhì)會產(chǎn)生一定影響。如何在穩(wěn)定地價和房價的基礎(chǔ)上，更大限度保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，或許是后續(xù)調(diào)整的方向之一。

　　另外，張波表示，深圳本次調(diào)整的另一個關(guān)注點可能在租賃土地供給層面有更大動作。深圳房價上漲壓力偏大的重要原因之一就是供求矛盾，深圳已經(jīng)在不斷提升土地供應(yīng)，但需求層面的壓力依然偏大，因此，還需增大租賃房源的供給量。

　　嚴躍進認為，目前從房地產(chǎn)調(diào)控來看，購房政策不斷細化、而土地市場的動作相對少，過去也僅僅停留在穩(wěn)地價等層面。后續(xù)預(yù)計土地市場從供應(yīng)到成交，以及后續(xù)土地開發(fā)的全流程等，都會有各類新的管控。（作者：張慧敏）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報

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