全方位調控！大連重拳出擊 新房網簽備案滿5年才可交易 降低宅地出讓溢價率

　　8月16日，大連市人民政府辦公室發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控和監(jiān)管工作的通知》(下稱《通知》)，進一步嚴格限制新購住房上市交易、嚴格住宅用地出讓價格管控、進一步加強新建商品住房價格指導。

　　其中，《通知》提出，新房網簽備案滿5年可交易，二手房需滿3年可交易。同時，降低宅地出讓溢價率，加大熱點區(qū)域土地供應，提高競買保證金比例。另外，還將加強配建政策性住房監(jiān)管。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，大連此次調控，充分說明調控主動性強、及時管控市場新情況，進一步體現(xiàn)下半年全國重點城市政策升級的導向。

　　嚴格限制新購住房上市交易

　　8月16日，大連市對商品住房上市交易進行了“堵漏”?！锻ㄖ诽岢?，凡在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)新購買住房的嚴格限制上市交易。自文件印發(fā)之日起，新簽訂商品房網簽備案合同的商品住房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易。新辦理《不動產權證書》的二手住房需取得《不動產權證書》滿3年方可上市交易。

　　《通知》要求，嚴格實行新建商品住房預售價格備案制度，指導各開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價，把握分期預售許可辦理節(jié)奏，確保分期預售項目均價保持穩(wěn)定，嚴格控制價格漲幅。對不接受價格指導的項目，有關部門依法依規(guī)暫不核發(fā)預售許可證或暫停其網簽備案資格。

　　此外，《通知》還在嚴格房地產金融管理、不斷規(guī)范房地產市場秩序、規(guī)范房地產信息發(fā)布等方面進一步提出了明確要求，推動大連市房地產市場平穩(wěn)有序運行 。

　　簡單來說，大連此次政策提出了規(guī)定區(qū)域內新房5年限售、二手房3年限售的限售政策，并要求嚴格實行新房預售價格備案制度，規(guī)范大連房地產市場秩序，嚴格控制價格漲幅。

　　嚴躍進認為，本次大連限售管控，充分說明當前大連嚴打投資投機炒房的導向。限售政策成為近期很多城市采取的調控政策，也是為了打擊短線操作的做法，促進購房行為的更加理性。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，近日，各地密集出臺調控政策“打補丁堵漏洞”。包括杭州的打新?lián)u號、外地落戶養(yǎng)房票打新，到北京開始限制離婚購房，都是過去十年房地產調控的漏洞，證明了2021年下半年樓市進入調整周期已經難免。

　　限定住宅用地出讓最高溢價率

　　近日，上海、青島、天津、深圳等多地紛紛叫?；蜓悠诘诙喭恋丶谐鲎尭偱?。普遍觀點認為，前集中土拍制度在實踐中存在房企注冊數(shù)個“馬甲公司”參加拍賣、土地溢價率過高等問題，且存在房企對部分競拍反應冷淡的情況，需要進行制度調整。

　　作為集中出讓試點城市，大連在本次新政中對土地出讓制度進行了調整?！锻ㄖ诽岢?，嚴格限制住宅用地出讓溢價率。

　　具體有三項要求：

　　1、嚴格限制大連市市住宅用地出讓溢價率，合理確定住宅用地出讓底價，降低中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)住宅用地掛牌交易時的最高溢價率，結合區(qū)域和地塊實際，采用“限定最高溢價率、達到最高溢價率搖號”“達到最高溢價率后轉為競配建政策性住房面積”等競價方式，防止高地價推高市場預期。

　　2、房地產開發(fā)企業(yè)競配建的政策性住房部分不計入商品住房開發(fā)建設成本，同時按市政府相關文件要求建成后產權歸政府，并加強后續(xù)開發(fā)建設監(jiān)管。

　　3、加大熱點區(qū)域土地供應，提高競買保證金比例。

　　嚴躍進指出，大連此次政策明確，加強住宅用地出讓價格管控，合理確定住宅用地出讓底價，降低市區(qū)住宅用地掛牌交易時的最高溢價率。其中最值得關注的是，大連在底價確認方面有較好的思考，減少了過去簡單以控制溢價率為目標的做法。所以后續(xù)“管住底價、控制溢價”的操作，會成為各地土地市場的重要體現(xiàn)。

　　交通銀行金融研究中心預計，在加快完善“穩(wěn)地價”工作機制的要求下，多地將修改“兩集中”供地土拍規(guī)則，土地出讓的原定節(jié)奏將延后，后續(xù)土地成交有補量放大的可能。

　　加強配建政策性住房監(jiān)管

　　《通知》還提出，將加強對房地產開發(fā)項目競配建的政策性住房監(jiān)管。各房地產開發(fā)企業(yè)競配建的政策性住房產權歸政府，在完成項目竣工備案后，將產權與管理權無償移交給市政府委托的專營機構接收管理，競配建的政策性住房部分不計入商品住房開發(fā)建設成本。加強對競配建的政策性住房全過程監(jiān)管，保障與商品房建設同步設計、同步審批、同步施工、同步驗收、同步交付使用。

　　今年5月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局也曾發(fā)布《廣州市商品住宅用地公開出讓配建政策性住房管理辦法(征求意見稿)》，提出要提高宅地配建政策性住房占比，進一步完善廣州市公共租賃住房、共有產權住房以及人才住房等政策性住房的籌建方式，保障廣州市政策性住房的房源供應。

　　嚴躍進指出，此次大連樓市新政對于政策性住房的配建給予了進一步規(guī)定，值得近期全國其他城市和房企的學習。一是此類競配建的項目，其產權和管理權將無償移交給市政府。二是此類住房項目不計入商品房開發(fā)建設成本，房企無法變相提高房價。此外，此前雖然有類似取消配建的新政策和改革，但是從穩(wěn)地價和房價角度看，預計各地配建政策性住房或保障性租賃住房的做法還將存在。

　　轉自：券商中國

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