樓市量價齊跌：深圳價格下調(diào)至少10%才能成交 上?！叭齼r取低”之后再現(xiàn)補充協(xié)議

　　今年以來，在全國“房住不炒”的基調(diào)下，多地持續(xù)出臺相關(guān)政策整治房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)向好。

　　一套組合拳打下來，就連價格最為堅挺的學(xué)位房，也熱度不再。

　　樓市量價齊跌已成定局。

　　深圳：價格下調(diào)10%才能成交

　　深圳是中國內(nèi)地近年來經(jīng)濟發(fā)展最為快速的城市之一，隨之而來的便是樓市的火爆。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，在2010年-2019年間，深圳房價總體漲幅178%。

　　在這樣的背景下，深圳開始出手對樓市進行調(diào)控。

　　今年2月，深圳首次出臺“二手房指導(dǎo)價”政策，并發(fā)布3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。在這一政策出臺后，深圳多家銀行也陸續(xù)跟進，將房貸與二手房指導(dǎo)價掛鉤。

　　此后，深圳在樓市調(diào)控方面頻加籌碼。7月31日，深圳發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》，提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式、建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，再次對學(xué)區(qū)房進行調(diào)控。據(jù)樂有家監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，7月深圳六大名校片區(qū)成交均價同比下跌5%。

　　多管齊下，深圳二手房成交量開始持續(xù)下跌。

　　據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月深圳二手房成交僅2557套，創(chuàng)近17個月新低，同比下跌81%，這種情況已經(jīng)持續(xù)了四個月。而在2020年深圳樓市最火爆的時候，二手房的月成交套數(shù)基本都在8000套左右。

　　樓市冷風(fēng)頻吹，深圳調(diào)控依然還在不斷“打補丁”。8月7日，深圳住建局公眾號發(fā)布《深圳嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域》，表明深圳再次出手；除此之外，深圳也開始對中介行業(yè)進行整頓。

　　另外，7月30日，被稱為深圳社會建設(shè)領(lǐng)域“基本法”的《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》公開征求意見。其中，公共教育方面提出：“市、區(qū)教育部門應(yīng)當推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機制?！?/p>

　　這一消息一出，深圳學(xué)區(qū)房也開始松動。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，在深圳6大重點學(xué)校片區(qū)中，百花片區(qū)下調(diào)價格的房源最多，占比32%；而7月底，6大名校附近房源的成交均價首次出現(xiàn)負增長，同比下跌5%。

　　隨著深圳二手房成交量的持續(xù)下跌，其價格走勢也開始掉頭。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.1%，6月環(huán)比下跌0.56%，7月環(huán)比下跌0.4%。

　　“二手房成交基本以價換量，基本上要下調(diào)10%才能成交，下半年量價齊跌已成定局。”一名福田區(qū)的地產(chǎn)中介人員陳林告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，除此之外，新房熱度也已經(jīng)出現(xiàn)降溫。

　　深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，2021年7月深圳市新建商品房成交4474套，成交面積為38.55萬平方米，同比下降15.83%；其中新建商品住宅成交3028套，成交面積為28.75萬平方米，同比下降17.48%。

　　從地產(chǎn)中介的出走也能窺探出樓市的冷暖。深房中協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全市實名登記的中介從業(yè)人員共45458人，而2020年底有47840人，也就是說，半年時間內(nèi)深圳累計近2400名中介人員離開房地產(chǎn)行業(yè)。

　　上海：“三價取低”之后，再現(xiàn)補充協(xié)議

　　此前上海中介業(yè)務(wù)員朋友圈曾流傳一個段子：“房子內(nèi)的名畫一起打包售出(”名畫“僅僅是隨手涂鴉)”；如今，“名畫”竟然被寫進房屋買賣合同中附加的“補充協(xié)議”，只不過大多是以“裝修補償款”或者“車位買賣”的名目。

　　補充協(xié)議中的金額在幾十萬到幾百萬不等，一般而言這筆資金需要買家在簽署房屋買賣合同之后，過戶之前交付。這樣的協(xié)議也是作為附加文件放進合同里的。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者走訪市中心到郊區(qū)多家中介，發(fā)現(xiàn)上海二手房調(diào)控政策連續(xù)出臺之后，二手房成交瞬間跌入冰點，市場流動性堪憂。與此同時，“補充協(xié)議”作為解決“核驗價”出臺之后的差價補充協(xié)議，被大小中介廣泛推廣，但也有少數(shù)頭部中介沒有過于強調(diào)這一協(xié)議，建議買家稍微等一等“細則”出臺。

　　上海二手房“補充協(xié)議”浮出水面，與過往的“陰陽合同”顯然不是一回事。這是中介人員為了促成交易的一個手段，也導(dǎo)致成交急速下滑。

　　中介門店業(yè)務(wù)員對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，7月底以來，門店成交僅有1、2套，甚至零套。價格方面有松動的也僅是一兩套，不少房東看到市場行情如此快速下行干脆也就不賣了。目前中低價位的房源降價動力不足，總價4000萬左右的房源已開始進入降價通道，二手房豪宅市場中比較受歡迎的世茂濱江花園已經(jīng)有房東主動降價500萬。

　　綜合鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海7月二手房成交2.4萬套不到，相比6月份的2.8萬套已明顯下跌，而且7月-9月是二手房成交的傳統(tǒng)淡季。但如此冷淡的開場，2021年上?！敖鹁陪y十”前的這一淡季顯然超出了眾多從業(yè)人員的預(yù)期。

　　原因很簡單。7月9日，上海針對二手房市場突發(fā)新規(guī)，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗，從7月19日起，所有未通過核驗的房源一律做下架處理；8月6日起，上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度(簡稱“三家取低”)。

　　今年上半年，上海二手房市場經(jīng)歷了量價齊升，背后的推手則是巨量的市場資金流動規(guī)模。如今，二手房流量沖頂之后，或許要面臨過山車般的行情了。

　　二手房掛牌量減少20%以上

　　“目前房東放出來的80%的二手房價格都是高于核驗價的?！敝薪殚T店工作人員反映，核驗價出來之后，今年內(nèi)網(wǎng)房源明顯少了很多，至少20%，比如一個小區(qū)常態(tài)有10套房子在賣，但是現(xiàn)在也就五六套在掛牌。

　　當下二手房市場中的買賣雙方還必須面臨的一個境況：貸款審批周期與交易周期的延長。目前每一筆房貸的審批需要一兩個月，過去只需要半個月；貸款下來之后，銀行放款給房東，需要6個月。如若加上簽合同需要半個月到1個月，整個房產(chǎn)交易周期就要八九個月了。

　　上半年的上海二手房房價已經(jīng)歷過一波漲幅，也正因此，有中介人士認為，下半年會有一個二手房購買的窗口期。

　　回看上半年以來上海二手房的上漲，不得不感慨市場的瞬息萬變。今年4月份以前，上海的普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)在前兩年積累了不少動遷戶，正是這批持幣待購的動遷戶，帶動了郊區(qū)二手房成交量的上漲，今年以來二手房成交量維持著自2020年下半年創(chuàng)近4年的歷史新高之后的成交規(guī)模。

　　上半年，市區(qū)二手房漲幅10%~15%，但外環(huán)外的二手房漲幅卻有20%。以嘉定為例，有三個動遷小區(qū)，這批動遷戶拿著動遷補償款買房，資金流向嘉定、寶山、松江，這三個區(qū)域的二手房成交量大漲。

　　二手房成交量上漲，銀行放貸額度也會相應(yīng)上調(diào)，限貸調(diào)控在所難免，導(dǎo)致貸款政策周期拉長。隨著調(diào)控接踵而來，二手房目前已進入調(diào)整期。不止上海，北京、深圳也已出臺過二手房指導(dǎo)價政策，杭州、南京購房社保年限上調(diào)等。

　　“附加協(xié)議”浮出水面

　　上海自核驗價出臺意味著什么？將房子掛牌之前，房東需要拿著產(chǎn)證、戶口本先去核驗，然后政府給出一個核驗價格，今后基本上是按照這個價格來交易。比如一套房子核驗價是400萬，但是房東要賣500萬，買家也只能按照400萬的總價去申請貸款。換言之，買家需要多給100萬的首付。交易瞬間放緩，甚至很多門店大半個月來零成交。中山公園某中介門店工作人員反饋，中山公園板塊自7月23日以來還沒有成交過一單。

　　一家頭部中介在上海外環(huán)外的門店員工反映，月初剛剛成交一套中信泰富裙樓的房子，總價535萬，核驗價4.7萬元/平方米，房東售價5.5萬元/平方米，多出的價格部分由買家以現(xiàn)金形式給房東。

　　“三價取低”的貸款新政出臺之后，有的中介怕買家資金不足，產(chǎn)生買賣糾紛，還暫停了遞交合同，讓買家稍微再等等政策走向再說。

　　“上個月底到這個月，目前我們這邊暫時沒有二手房成交。”一名中介門店員工表示，“三價取低”政策還是比較嚴的，但是也是有對策。比如在補充協(xié)議里寫清楚，房東家里有一個東西，字畫或者其他奢侈品，這個東西包含在房價里一起賣給買家；或者一個價值8萬的車位賣出30萬的價格。當然，字畫或者車位是以現(xiàn)金形式交易的。

　　“我們公司對客戶會說以‘裝修補償款’補給房東核驗價之外的差價，就是說這個協(xié)議一定要寫在網(wǎng)簽合同里面?！币幻薪殚T店業(yè)務(wù)員說，比如一套房子的總價是500萬，但是政府給的核驗價格是400萬，就得按照400萬來交易，而銀行貸款額度則按照“合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價”三個價格中最低的價格來審批貸款。多出來的100萬，據(jù)中介業(yè)務(wù)員透露，可以分兩種方式支付，第一種方式是以現(xiàn)金的形式給到房東，但由于銀行有監(jiān)管機制，買家也不能直接打錢給房東，只能通過購買車位或者房子里的貴重物品、裝修款等方式變通。而對于買家關(guān)于“等正規(guī)流程那部分交易完了以后，再把剩下的差價打給給房東”這一說法，中介業(yè)務(wù)員予以否定，指出房東出于防范風(fēng)險考慮不會答應(yīng)買家在成交之后打款。

　　據(jù)了解，相關(guān)部門也不去查“補充協(xié)議”。而這樣的“補充協(xié)議”與以前的“陰陽合同”顯然大不一樣。以前的“陰陽合同”是從買家“便利”角度出發(fā)，為了多貸點款把房屋交易總價做高；或者為了避稅把總價做低。如今的“補充協(xié)議”按照“核驗價、涉稅評估價、銀行評估價”這三個價格取最低的一個價格去交易，這對于剛需買家來說，影響比較大。

　　一名中介人士指出，“(裝修)補償協(xié)議是三價取低之后才出來的”。

　　首套房首付50%以上

　　“說白了，核驗價是打壓房東的價格，跟買家是沒關(guān)系的，但是房東要賣的價格是市場價格，實際影響的是買家?！鼻笆鲋薪殚T店業(yè)務(wù)員補充道，補充協(xié)議是買家與中介、房東協(xié)商好，加進購房合同的，“房管局是不給你加的，需要你自己跟中介、跟房東協(xié)商好去加。”“首套房基本要準備5成的資金，二套房要準備8成的資金?！?/p>

　　今年貸款政策趨嚴。一個背景是，上半年上海新房的銷售額遠超于去年同期的銷售額，由此可見，一手房銀行按揭額度增長也非?？?。鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市新房成交套數(shù)同比去年增長59%。一旦二手房的按揭額度也增長，對于銀行而言，房貸壓力也隨之增長。二手房貸放款周期被拉長也就不難理解了。加上上海剛剛提高了房貸利率，不少二手房買家開始持觀望態(tài)度。

　　此外，7月、8月份，新房的發(fā)售量因為疫情原因減少。9月份的上海，或迎來43個新盤開盤。

　　這就是為什么上海二手房市場最近的資金流動性減弱了。但業(yè)內(nèi)人士不認為上海房價會大跌，僅僅是市場不好的時候，買家可以談?wù)剝r?！叭ツ甏汗?jié)都是全款不貸款的客戶。”

　　行情不好，三三兩兩業(yè)務(wù)員在店門口站著聊天或者抽煙的時間多了。政策出臺之后，房管局召集了一場中介宣導(dǎo)會，不少業(yè)務(wù)員都去參與，也明確了不能違規(guī)操作防范風(fēng)險。

　　但他們內(nèi)心很清楚，一系列政策出臺的目的是防止房價過快增長?！捌鋵嵡耙粌蓚€月的房價還在上漲”。7月23日，就在“三價取低”出臺之前，鏈家中山公園門店還成交了一套均價7.5萬元/平方米的房子，但此后至今，再無成交。

　　8月16日，大寧核心區(qū)域成交一套小三房，同比上月同一戶型降了70多萬。中介門店工作人員再三確認買家能否按照涉稅評估價的65%申請貸款，才讓雙方繼續(xù)交易。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，上海二手房的政策影響或許比其他城市深遠，只要貸款不松動，市場將震蕩下行至2018年-2019年的水平。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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