“老破小”拍出千萬總價 深圳學區(qū)房依然很壕

　　在深圳買二手房，沒有千萬預算，不要靠近百花片區(qū)。

　　8月20日，第二次拍賣的法拍房百花片區(qū)的長城大廈，以1035.32萬元成交價拍出，建筑面積約104.7平方米，折合單價為9.9萬元/平方米。

　　百花片區(qū)是深圳目前較為熱點的學區(qū)房區(qū)域，這次法拍的房源就帶有百花小學、深實驗初中雙學位。小區(qū)市場單價為14-15萬元/平方米，目前的成交單價已經(jīng)低于指導價10萬元/平方米。

　　相比第一次掛牌時的起拍價1084萬元，二拍掛牌價為867萬元。直降217萬后，這套房源吸引了5位參與者報名，544人設置提醒，1.8萬次圍觀。

　　在居住體驗方面，長城大廈屬于不折不扣的“老破小”。房屋建設于1985年，使用年限50年，目前僅剩14年產(chǎn)權，最有價值的學位名額已被占用。

　　即便如此，能以低于指導價的水平成交對于購買者來說也是一次極好的“撿漏”機會。

　　百花片區(qū)的鏈家中介告訴界面新聞：“大部分購房者都是提前三年買，這個法拍房被占用的是初一名額，只要購買人學位能對接上就沒有影響?！?/p>

　　該法拍房的千萬成交價也再次印證出：深圳“大學區(qū)”政策并沒有松動百花片區(qū)的房價。百花片區(qū)的“老破小”們，憑借著豐沛的教育資源以及極強的金融產(chǎn)品屬性，成為深圳最為別致的“豪宅”。

　　千萬“老破小”

　　百花片區(qū)有深圳最為頂級的學位資源，在別的區(qū)域買房，購房者要問中介：附近有什么學校？在百花片區(qū)買房，中介會問購房者：你想要孩子獲得什么類型的教育？

　　百花片區(qū)的鏈家中介告訴界面新聞：“我們這邊有三個學校，每個學校要求不一樣，實驗小學屬于綜合素質(zhì)教育，什么都會抓；荔園小學以成績?yōu)橹?；百花小學比較傳統(tǒng)，孩子在四年級之前不會特別抓，之后才會注意抓學習?？茨胍慕逃L格，來選房比較好。”

　　豐沛且頂級的教育資源助推了百花片區(qū)的房價。界面新聞在走訪中介門店時，表示購房預算為700到800萬元，有中介直言：“現(xiàn)在百花片區(qū)都是上千萬的房子，這個預算還是考慮別的區(qū)域吧?！?/p>

　　樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，深圳百花片區(qū)房源的成交均價高達15.18萬元/平方米，同比上漲43.61%，位居全市漲幅榜第四位。

　　今年1月14日，有消息稱，深圳福田百花片區(qū)內(nèi)國城花園一套44平米房子賣出1420萬元的價格，均價高達32萬元/平方米。不過片區(qū)中介曾否認這一消息。

　　然而，在今年2月深圳出臺二手房指導價后，界面新聞記者在5月了解到，國城花園小戶型的單價仍要30多萬元。

　　7月底，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設條例(草案征求意見稿)》(以下簡稱“條例”)公開征求意見。

　　其中關于推行大學區(qū)招生、建立義務教育學校教師交流制度等引起廣泛關注和討論。這兩條舉措被認為將為學區(qū)房降溫。

　　“大學區(qū)”即將周邊3-4所學校所在的范圍組合成一個“學區(qū)”，實行相對就近入學，家長可自愿在學區(qū)內(nèi)為孩子報讀2-3所學校，最后按志愿次序和積分高低依次錄取。

　　百花片區(qū)多個中介都表示：在細則未出的情況下，學區(qū)房降價的可能性不大。并且，在“就近入學”的前提下，百花片區(qū)的學區(qū)房們?nèi)跃哂袇^(qū)位優(yōu)勢，肯定會被優(yōu)先滿足上學需求。

　　指導價讓學區(qū)房降溫

　　個個都是千萬身價的百花片區(qū)學區(qū)房們，真正讓其價格松動的是“二手房指導價”的出臺。界面新聞走訪中介門店了解到，百花片區(qū)的房源實際成交價跟指導價出臺前相比，下調(diào)10%左右。

　　“如果是買50到53平方米這類一房一廳的房源，實際價格在1060萬元到1080萬元之間，跟業(yè)主談能便宜10萬到20萬元?！必撠煱倩ㄆ瑓^(qū)的中介表示?！拔覀儸F(xiàn)在有套業(yè)主急賣的房源，原來掛牌110萬元，現(xiàn)在能談到1060萬元，便宜了40萬元?！?/p>

　　跟春節(jié)前動輒1300萬元起步的百花學區(qū)房相比，目前片區(qū)內(nèi)學區(qū)房價格已明顯出現(xiàn)下降。

　　不止百花片區(qū)，深圳名校片區(qū)的二手房價格都出現(xiàn)了一定程度的下調(diào)。

　　樂有家統(tǒng)計顯示，與1月份相比，7月份深圳六大名校片區(qū)價格下調(diào)的房源量占比為21%；掛牌價保持不變的房源量占比為43%；上調(diào)價格的房源量，占比為36%。

　　以上數(shù)據(jù)顯示，絕大部分名校片區(qū)的業(yè)主沒有主動下調(diào)價格，大部分房源價格和去年年底一致。而上調(diào)價格的幅度基本在10%以內(nèi)，占比約65%左右，上調(diào)價格在5%以內(nèi)的房源占比為46%。

　　不過掛牌價下調(diào)的幅度，同樣以5%區(qū)間為主，占比過半。下調(diào)幅度在10%以內(nèi)的房源占比稍多，占比去到75%。

　　具體到6大重點學校片區(qū)，百花片區(qū)下調(diào)價格的房源最多，占比32%，其次是民治片區(qū)，南山粵海降價的房源最少。

　　負責百花片區(qū)的中介發(fā)現(xiàn)，從6月開始百花片區(qū)房源的成交價格發(fā)生下降。她認為主要是受到政府指導價影響，百花片區(qū)的實際價格跟指導價有較大差距。購房者的預算被提高，買房門檻更高。

　　“現(xiàn)在這片區(qū)的指導價在10萬元/平方米，實際的均價是14萬-15萬元之間，深圳去年新政出臺后，總價超過750萬元的房源要付八成首付，購房者想買這邊的房子基本要出全款。”該名中介介紹道。

　　深圳的學區(qū)房目前呈現(xiàn)出掛牌量增多但成交量持續(xù)走低的現(xiàn)狀。

　　據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，以福田區(qū)香蜜湖片區(qū)、福田區(qū)百花片區(qū)、南山粵海片區(qū)、寶安新安片區(qū)、龍華民治深高北片區(qū)附近小區(qū)樓盤情況為代表，2021年1-7月深圳這6大名校片區(qū)房源成交量出現(xiàn)了大幅下滑。

　　具體來看，1月份成交量同比上漲58%，2月份成交量更是翻了2倍多。但此后3月-7月成交量保持低位運行，同比跌幅均在50%以上，即使在5月學校報名階段，成交量跌幅也在60%以上。

　　據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2021年前8個月深圳6大深圳名校片區(qū)掛牌總量在穩(wěn)定增加，大部分原因在于市場受“208”貸款政策影響，很多人因為首付等問題擱置了原本要出手的計劃，購房者變少，房源成交周期也變長。

　　“現(xiàn)在每個月成交量頂多幾套，但去年每個月成交量要十套到十五套。”中介表示。

　　誠然，百花片區(qū)的房源有著深圳最為充沛和頂尖的教育資源，但片區(qū)內(nèi)的房源多數(shù)都建成于上世紀1980年代到1990年代。由于其金融產(chǎn)品的附帶屬性，房源換手頻頻，保養(yǎng)并不得宜，內(nèi)在外在都十分老舊。

　　有中介告訴界面新聞：“其實很多來這買房的業(yè)主，第一次看房都很不能接受。有的購房者都不會住這兒，都是花錢買學位?！?/p>

　　深圳市教育科學研究院原院長、深圳大學師范學院教授葉文梓葉在接受南方+采訪時表示：“某種程度上來說，高價學位房是資本和房地產(chǎn)裹挾教育、優(yōu)質(zhì)教育資源不足、家長教育焦慮等多種因素助推的畸形存在。目前最終的政策還沒有出來，如果說大學區(qū)政策制定合理，執(zhí)行到位，應該說，會在一定程度上給學位房降溫。”

　　當深圳高昂的學區(qū)房被指導價政策擠出泡沫后，“大學區(qū)”政策能否再次擠出一輪泡沫，還需要等待細則的出臺。并且，教育資源往往難以一蹴而就，需要長時間的積累。

　　百花片區(qū)的房源雖然破舊，但周圍的學校都是積淀多年的名校，優(yōu)勢仍在，對購房者而言，學區(qū)房目前更多的是“撿漏”機會，“暴跌”的可能性很小。

　　轉自：界面新聞

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