萬(wàn)科：房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變局，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻

　　8月29日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2021年半年報(bào)。報(bào)告顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；受報(bào)告期結(jié)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%。

　　分業(yè)務(wù)類型看，上半年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入（含長(zhǎng)租公寓、物流、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)）為1575.3億元，占比94.3%；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%。

　　“三道紅線”方面，上半年，萬(wàn)科回歸并保持“綠檔”。截至6月末，萬(wàn)科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。

　　上半年斥資1126億元新獲項(xiàng)目95個(gè)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2191.7萬(wàn)平方米，合同銷售金額3544.3億元，同比分別增長(zhǎng)5.5%和10.6%，在38個(gè)城市市場(chǎng)位列前三。

　　分區(qū)域看，上海區(qū)域銷售額1322.2億元，占集團(tuán)銷售總額的37.3%；北方區(qū)域銷售額745.9億元，占比21%；南方區(qū)域銷售金額721.6億元，占比20.4%；中西部區(qū)域銷售額545.5億元，占比15.4%；西部區(qū)域銷售額158.5億元，占比4.5％；其他區(qū)域的銷售額占比1.4%。

　　上半年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入以及已售未結(jié)資源規(guī)模均有所上升。數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1115.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1443.3億元，分別同比增長(zhǎng)6.2%和11.9%，合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)合同金額7819.1億元，較年初增長(zhǎng)12%。

　　不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)科的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為18.0%，較2020年同期下降6.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　投資拿地方面，年報(bào)顯示，集團(tuán)堅(jiān)持量入為出，在優(yōu)先保障投資質(zhì)量的前提下適度補(bǔ)充項(xiàng)目資源。上半年共獲取新項(xiàng)目95個(gè)，建筑面積1505.9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目地價(jià)總額約1126.3億元，新獲取項(xiàng)目投資金額92%位于一二線城市。

　　截至6月末，萬(wàn)科在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積約16065.9萬(wàn)平方米。其中在建項(xiàng)目總建筑面積約11283.3萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約6738.8萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約4782.6萬(wàn)平方米，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約3043.5萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類項(xiàng)目中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積在報(bào)告期末合計(jì)約339.8萬(wàn)平方米。

　　上半年泊寓營(yíng)收13.2億元，整體出租率95%

　　萬(wàn)科指出，2021年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)導(dǎo)向，持續(xù)完善政策措施，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。萬(wàn)科積極響應(yīng)政策號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)“租購(gòu)并舉”，積極發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租賃住宅領(lǐng)域的專業(yè)能力，助力提升城市安居宜居水平。

　　半年報(bào)顯示，截至6月底，萬(wàn)科旗下青年公寓品牌“泊寓”保持國(guó)內(nèi)集中式公寓規(guī)模全國(guó)第一，累計(jì)開(kāi)業(yè)14.8萬(wàn)間。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.2億元，同比增長(zhǎng)25.6%，新開(kāi)業(yè)房間6000間。

　　從布局城市看，泊寓已布局全國(guó)33個(gè)城市，并在深圳、天津、西安、濟(jì)南、佛山、珠海、沈陽(yáng)、東莞、福州9個(gè)城市的市場(chǎng)占有率保持第一。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，泊寓積極響應(yīng)政策及市場(chǎng)需求，為政府提供人才安居房，目前已為多個(gè)城市提供超過(guò)3萬(wàn)間人才房；同時(shí)，泊寓的萬(wàn)村業(yè)務(wù)目前已開(kāi)業(yè)6.4萬(wàn)間，租金水平較普通城市泊寓低近四成，整體出租率為95%。

　　行業(yè)正發(fā)生深刻變局，加速推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型

　　半年報(bào)指出，近年來(lái)，圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，中央在金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等領(lǐng)域連續(xù)出臺(tái)政策，各地按照長(zhǎng)效機(jī)制要求也不斷嚴(yán)格調(diào)控。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度、“促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”的政策方向連續(xù)、穩(wěn)定，倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。

　　萬(wàn)科表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變局，萬(wàn)科將堅(jiān)定實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重戰(zhàn)略，與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展，加速推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型。

　　物業(yè)服務(wù)方面，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%； 智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬(wàn)物成長(zhǎng)收入3.2億元，占比3.1%。

　　具體而言，社區(qū)空間服務(wù)方面，萬(wàn)物云以“萬(wàn)科物業(yè)”為品牌，已布局全國(guó)105個(gè)大中城市（含香港），服務(wù)3490個(gè)項(xiàng)目。商企空間服務(wù)板塊，服務(wù)項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)1900個(gè)，服務(wù)頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)超50家，其中市值超百億美元的企業(yè)超20家。城市空間服務(wù)板塊目前業(yè)務(wù)已覆蓋北京、深圳、廣州、雄安新區(qū)、成都、廈門等21個(gè)城市和地區(qū)，累計(jì)簽約項(xiàng)目達(dá)到31個(gè)。

　　商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入36.29億，同比增長(zhǎng)19%，其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入24.53億元，同比增長(zhǎng)21.6%。截至報(bào)告期末，該集團(tuán)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率92.3%，其中穩(wěn)定發(fā)展期（開(kāi)業(yè)3年以上）的商業(yè)項(xiàng)目出租率93.9%。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)64%至13.4億元，其中高標(biāo)庫(kù)和冷庫(kù)的收入分別為9.2億元和4.2億元。截至6月底，萬(wàn)緯物流已在44個(gè)城市累計(jì)管理148個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目建筑面積797萬(wàn)平方米，其中高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定期出租率已達(dá)到94%。

　　對(duì)于未來(lái)發(fā)展展望，萬(wàn)科在半年報(bào)中指出，當(dāng)前外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻。下半年集團(tuán)將堅(jiān)持“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的工作主基調(diào)，圍繞“鞏固提升基本盤”、“從以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重轉(zhuǎn)變”這兩個(gè)戰(zhàn)略突破點(diǎn)推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，做好以下工作，一是提高資源轉(zhuǎn)化效率和回款效率；二是持續(xù)保持“綠檔”水平；三是堅(jiān)持理性投資，提升投資質(zhì)量；四是堅(jiān)持開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)能力建設(shè)；五是全面經(jīng)營(yíng)挖潛，加強(qiáng)精益管控。

　　截至前一個(gè)交易日收盤，萬(wàn)科A報(bào)20.9元/股，微漲0.14%。（記者：計(jì)思敏）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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