違約高發(fā)？地產(chǎn)信托如何“渡劫”

　　8月30日，記者從用益信托網(wǎng)官網(wǎng)獲悉，今年1月至7月份，在集合信托市場(chǎng)，共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品3368個(gè)，規(guī)模達(dá)3558.90億元，僅低于金融類(lèi)信托的4433.04億元，位居信托資金各投向領(lǐng)域的第二位。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，規(guī)模方面，地產(chǎn)信托整體趨勢(shì)還是下滑的。此外，隨著傳統(tǒng)業(yè)務(wù)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)逐步推進(jìn)，在貸款類(lèi)產(chǎn)品數(shù)量減少的同時(shí)，股權(quán)投資成為信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手段。

　　另一方面，記者注意到，從房企非標(biāo)違約等風(fēng)險(xiǎn)事件來(lái)看，違約主體范圍也在一定程度上從中小型房企擴(kuò)大到大型頭部房企，而這對(duì)市場(chǎng)情緒也產(chǎn)生了較大負(fù)面影響。

　　那么，這樣的情況下，信托公司在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面可能面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？又該如何應(yīng)對(duì)？

　　資金規(guī)模下滑

　　在“房住不炒”的政策定位下，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控持續(xù)加碼，融資條件也不斷收緊，投向房地產(chǎn)的資金信托持續(xù)下滑。

　　中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為2.08萬(wàn)億元，同比下降16.94%，環(huán)比下降4.39%；房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至13.01%，同比降低1.16個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降低0.60個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)有助于防范金融資源過(guò)度集中，避免由此帶來(lái)的資源浪費(fèi)和潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所所長(zhǎng)翟立宏表示。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模和占比的壓降，有助于信托公司積極推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將更多資金投入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)領(lǐng)域，更好地發(fā)揮信托服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的職能。翟立宏進(jìn)一步指出。

　　有不愿具名的信托公司從業(yè)人士告訴記者，對(duì)房地產(chǎn)信托的收緊，也可以說(shuō)是防止相關(guān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)蔓延，重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)是地產(chǎn)項(xiàng)目的前融和拿地問(wèn)題，著力解決房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿問(wèn)題。

　　該人士進(jìn)一步指出，因此可以看到，融資類(lèi)和“名股實(shí)債”的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格的管，在這種情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的新增規(guī)模大幅下滑。

　　另一方面，記者注意到，今年亦有信托公司因涉房業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰的消息傳出，相關(guān)違法違規(guī)事實(shí)包括“某房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則”和“信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價(jià)款”等。

　　業(yè)務(wù)模式變化

　　有信托行業(yè)觀察人士告訴記者，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控，以及信托行業(yè)對(duì)融資類(lèi)業(yè)務(wù)壓降和投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托資金有所收緊的背景下，地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品已發(fā)生較為明顯的變化。

　　記者采訪了解到，相關(guān)變化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是產(chǎn)品數(shù)量和成立規(guī)模持續(xù)下行，信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域受限制；二是產(chǎn)品的資金運(yùn)用方式已由原先的以債權(quán)融資為主轉(zhuǎn)向以股權(quán)投資為主，其他資產(chǎn)證券化等新形式產(chǎn)品雖有出現(xiàn)，但規(guī)模較小。

　　可以看到，隨著傳統(tǒng)業(yè)務(wù)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的逐步推進(jìn)，在貸款類(lèi)產(chǎn)品數(shù)量減少的同時(shí)，股權(quán)投資成為信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手段。

　　用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)類(lèi)信托成立規(guī)模386.31億元，與上月同時(shí)點(diǎn)相比減少25.23%。其中，股權(quán)投資類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立規(guī)模達(dá)到200.53億元，占比達(dá)到51.91%。

　　不過(guò)，也有南方地區(qū)信托公司從業(yè)人士告訴記者，從風(fēng)控抓手上看，股權(quán)類(lèi)地產(chǎn)信托和非標(biāo)融資類(lèi)業(yè)務(wù)有很大不同，無(wú)論是之前的假股真?zhèn)€是真股權(quán)投資，在同等交易對(duì)手的情況下，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)都會(huì)比非標(biāo)融資類(lèi)業(yè)務(wù)高。

　　此外，該人士也告訴記者，從房企非標(biāo)違約等風(fēng)險(xiǎn)事件來(lái)看，違約主體范圍也在一定程度上從中小型房企擴(kuò)大到大型頭部房企，而這對(duì)市場(chǎng)情緒也產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。

　　另?yè)?jù)用益金融信托研究院數(shù)據(jù)，7月集合信托市場(chǎng)共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件19起，涉及金額107.09億元。從投向領(lǐng)域來(lái)看，工商企業(yè)和房地產(chǎn)是7月違約事件高發(fā)的領(lǐng)域。

　　警惕相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

　　7月27日，中誠(chéng)信國(guó)際將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，并預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢(shì)仍然不會(huì)改變，商品房銷(xiāo)售金額增速將較上半年有所放緩。

　　有分析認(rèn)為，信貸環(huán)境偏緊及投資者信心不足將進(jìn)一步加大房企的再融資壓力，融資環(huán)境的收縮將使得債務(wù)集中到期壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的可能性增加。

　　中誠(chéng)信托戰(zhàn)略研究部韓鳴飛指出，對(duì)于信托公司而言，應(yīng)該加強(qiáng)關(guān)注房企債券風(fēng)險(xiǎn)逐步加大的情況，這不僅關(guān)系到信托公司非標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的安全問(wèn)題，也關(guān)系到其債券投資信托產(chǎn)品的表現(xiàn)。

　　在韓鳴飛看來(lái)，目前環(huán)境下，可重點(diǎn)關(guān)注房企債券發(fā)行主體以下幾方面的問(wèn)題：

　　一是要關(guān)注房企負(fù)債和流動(dòng)性壓力情況。這類(lèi)房企以紅檔房企為代表，自身財(cái)務(wù)杠桿水平較高，短期內(nèi)又面臨債務(wù)集中到期的壓力，在當(dāng)前融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下將承受更大壓力。

　　二是要關(guān)注房企的土儲(chǔ)布局和銷(xiāo)售回款能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，房企的土儲(chǔ)布局直接影響著后續(xù)銷(xiāo)售回款能力。區(qū)域集中度較高且重倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)不良的房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流會(huì)受到影響，從而引發(fā)信用事件。

　　三是要關(guān)注房企的融資渠道情況。不少房企融資渠道太過(guò)單一，一旦因?yàn)檎呋蚴袌?chǎng)的原因?qū)е孪嚓P(guān)渠道受阻，則面臨較大的再融資壓力。

　　四是要關(guān)注房企的隱含債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！叭兰t線”政策下，房企紛紛調(diào)整表內(nèi)負(fù)債，“明股實(shí)債”、債務(wù)出表等情況屢見(jiàn)不鮮，應(yīng)引起高度關(guān)注。(作者：吳林璞)

　　轉(zhuǎn)自：國(guó)際金融報(bào)

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