中駿集團：“三道紅線”保持綠檔，少數(shù)股東權益偏高

　　8月30日，中駿集團舉行2021年中期業(yè)績發(fā)布會。上半年，中駿集團收入203.9億，同比增長34.7%；毛利率25.1%，歸母凈利潤23.8億，同比增長12.4%。

　　2020年中駿集團銷售額首次突破千億大關，上半年，公司銷售額591億，其中二線城市銷售額占比超60%。作為一家“綠檔”房企，中駿集團的表外負債需要重視。2021年6月末，其少數(shù)股東權益占凈資產比例達44%，但少數(shù)股東損益占凈利潤比例僅有12%。

　　銷售額二線占比超60%

　　2021年上半年，中駿集團合同銷售額590.5億，同比增長47.3%；合同銷售面積371萬平方米，同比增長35.8%；銷售均價約為1.59萬元/平方米，同比增長8.5%。

　　在2020年跨入千億房企陣營之后，中駿集團將2021年的銷售目標定在了1200億，上半年完成目標49%。按這個節(jié)奏，全年完成1200億的銷售額問題不大。

　　業(yè)績會上，中駿集團董事局主席兼執(zhí)行政裁黃朝陽表示：“我們未來不會片面追求規(guī)模增長，希望是15%到20%的增長，但是會更注重權益的提升，這兩年權益比例會提升很多?！?/p>

　　按城市級別劃分，中駿的銷售額主要集中在二線城市。2021年上半年，二線城市銷售額為355.4億，占比60.2%，銷售均價約為2.13萬元/平方米；三線城市銷售額190.9億，占比32.3%，銷售均價約為1.01萬元/平方米；一線城市銷售額44.2億，占比7.5%，銷售均價3.11萬元/平方米。

　　從城市分布來看，廈門表現(xiàn)突然，2021年上半年銷售額達154.1億，占比26.1%，是眾多城市中唯一一個銷售占比超10%的城市。其次，蘇州、昆明、泉州的銷售占比均超過了5%，分別為6.1%、5.8%、5.3%。此外，北京和上海兩個一線城市的銷售占比分別為4.0%和3.5%。

　　截至2021年6月末，中駿集團土地儲備3967萬平方米，可售貨值4300億元，新增建筑物面積557萬平方米，新增貨值為810億。

　　毛利率小幅下滑將至25%

　　2021年上半年，中駿集團收入203.9億，同比增長34.7%。中駿集團收入由4部分構成，分別是物業(yè)銷售、物業(yè)管理、租金收入和項目管理收入。

　　上半年，中駿集團物業(yè)銷售收入197.1億，同比增長34.2%，占比96.7%；物業(yè)管理收入4.3億，同比增長82.4%；租金收入2.1億，同比增長34.1%；項目管理收入0.46億，同比下降24.5%。

　　物業(yè)銷售中，從城市分布來看，蘇州貢獻最大為14%，其次是重慶、徐州及麗水均為12%。從城市分布看，一二線城市占比37%，三四線城市63%。

　　2021年上半年，中駿集團毛利率25.1%，同比下降2.8個百分點，下降的主要原因是限價政策影響項目銷售單價及地價成本上升所致。中駿集團執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權表示，“現(xiàn)在整體已售未結轉毛利率大體應該是22%，所以全年毛利率應該會維持在20%到25%之間。”

　　2017年，中駿集團確立“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，以住宅為主體同時發(fā)展商業(yè)地產和長租公寓。黃朝陽曾為中駿定下2025年100座購物中心的目標。截至2021年6月末，中駿集團目前在全國布局了38座購物中心，“五年百城”計劃完成率近4成。

　　中駿集團執(zhí)行董事兼副總裁黃倫表示，“今年四季度我們會有4個中駿世界城開業(yè)，目前的招租率均超過80%?！?/p>

　　不過，2021年上半年，中駿集團投資物業(yè)公允價值變動由4.6億降至2.6億，同比下降44.5%，在利潤中占比由18.4%降至9.5%。此外，上半年公司歸母凈利潤23.8億，同比增長12.4%，但要低于34.7%的收入增速。

　　少數(shù)股東權益占凈資產比例超40%

　　債務方面，2021年6月末，中駿集團剔除預收款后的資產負債率為69.5%，凈負債率77.9%，現(xiàn)金短債比為1.2倍，“三道紅線”全部達標，為“綠檔”房企。

　　2021年6月末，中駿集團有息負債總額為505.5億，其中短期有息負債為124.6億，較2020年末下降13.8億。但期末，中駿集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為153.1億，較2020年末下降31.1億。

　　2021上半年，中駿集團的加權平均融資成本為6.3%。5月，穆迪將中駿集團的展望從“穩(wěn)定”上調至“正面”。同時，還確認了中駿集團控股的企業(yè)家族評級為“B1”和其高級無抵押債務評級為“B2”。

　　盡管中駿集團為“綠檔”房企，但還應該注意公司的少數(shù)股東情況。2021年6月末，中駿集團少數(shù)股東權益174.6億，占凈資產比例為44%，較2020年6月末提高6個百分點，較2020年末下降2個百分點。但需要注意的是，2017年末，中駿集團的少數(shù)股東權益占凈資產比例僅有25%。

　　而2021年上半年，中駿集團少數(shù)股東損益3.3億，同比下降16.9%，占凈利潤比例為12.3%。中駿集團少數(shù)股東權益/凈資產與少數(shù)股東損益/凈利潤的差值約為32%，其少數(shù)股東并未獲得與權益相匹配的利潤。少數(shù)股東權益所涉及的表外負債仍需要中駿集團重視。(文:曲奇)

　　轉自：公司研究室

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