房企中報(bào)觀察丨前三強(qiáng)房企毛利率全部下滑，有公司開打價(jià)格戰(zhàn)

　　房企中報(bào)已披露完畢，但從各家房企披露的數(shù)據(jù)看，“毛利率下降”已成為房企不得不面對的現(xiàn)實(shí)。

　　這也使得不少房企感嘆：未來，行業(yè)高回報(bào)的情況已難再現(xiàn)，行業(yè)毛利率下降已成行業(yè)趨勢。

　　房企毛利率整體下滑

　　以克而瑞公布的今年上半年全口徑銷售額排名TOP20房企為例，澎湃新聞?wù)戆l(fā)現(xiàn)，排名前20的房企中，除招商蛇口外，其余19家房企的毛利率均同比下降。銷售額排名前三強(qiáng)的房企也未能擺脫毛利率下行的趨勢。

　　在行業(yè)內(nèi)被公認(rèn)為好學(xué)生的萬科在今年上半年的“期中考試”中也陷入“增收不增利”的窘境。

　　萬科半年報(bào)顯示，今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；但是受地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降影響，報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤161.7億元，同比下降13.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%，這也是2008年以來萬科第一次出現(xiàn)半年度凈利潤同比下跌的情況。

　　針對凈利潤下降的問題，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝歸因?yàn)槿齻€(gè)方面：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

　　從毛利率表現(xiàn)看，和去年同期相比，萬科今年中期的毛利率從稅后的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

　　這也讓萬科不得不坦言：銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

　　而放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，“閉著眼睛都能賺錢”的時(shí)代顯然不復(fù)存在。

　　作為銷售額前三強(qiáng)之一的中國恒大今年上半年毛利率僅12.9%，同比減少12.1個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園今年上半年毛利率亦顯示跌破20%，毛利率為19.7%，同比降4.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　以TOP20房企公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)計(jì)算，前20強(qiáng)房企的平均毛利率為20.9%，其中7家房企的毛利率低于20%；11家房企的毛利率在20%～30%之間；僅保利發(fā)展和華潤置地兩家房企的毛利率維持在30%以上。

　　房企也不得不認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入制造業(yè)邏輯，從地價(jià)到房價(jià)的雙限，能否實(shí)現(xiàn)合理的毛利，要看公司的經(jīng)營。”

　　毛利率下跌有哪些原因？

　　那么，房企毛利率普降的原因又有哪些呢？

　　從各家房企的回應(yīng)看，毛利率下降的原因主要受國內(nèi)市場的政策、售價(jià)的限制和土地成本的上升等因素影響。

　　祝九勝指出，近年來萬科所銷售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個(gè)百分點(diǎn)左右，會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。

　　旭輝控股CEO林峰也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他指出，“我仔細(xì)看了一下已經(jīng)公布半年報(bào)的公司，住宅銷售的毛利率出現(xiàn)了普遍下降。毛利率下降最核心的原因是2017、2018年獲取的項(xiàng)目，獲取前沒有限價(jià)，獲取后出現(xiàn)限價(jià)和市場下行等問題，所以毛利率下降是行業(yè)的大趨勢。”

　　弘陽地產(chǎn)也指出，公司利潤的下滑主要是因?yàn)槭杖牒徒桓俄?xiàng)目的結(jié)構(gòu)問題，公司2016年和2017年獲取的一些項(xiàng)目進(jìn)入交付階段，影響了整體毛利。

　　同時(shí)，也有一些房企為保證銷售業(yè)績規(guī)模，打起了價(jià)格戰(zhàn)，通過“以價(jià)換量”等降價(jià)促銷方式刺激銷售，進(jìn)而使得毛利率有所下降。

　　建業(yè)地產(chǎn)半年報(bào)顯示，毛利率下降主要是因其在部分城市采用銷售去庫存策略以刺激各項(xiàng)目銷售，收窄了整體銷售提價(jià)空間，另一方面，去年疫情期打折銷售的物業(yè)項(xiàng)目也陸續(xù)在今年上半年交付結(jié)轉(zhuǎn)，今年上半年整體物業(yè)銷售的毛利率從去年同期的21.1%下降到了15.7%。

　　未來趨勢如何？

　　對于房企來說，“毛利率下降”這一焦慮在未來一段時(shí)間仍然存在。

　　祝九勝提及，整個(gè)行業(yè)毛利的下降是有目共睹的，萬科全年的壓力還在。至于毛利降到什么時(shí)候，什么時(shí)候可以回升，從更長遠(yuǎn)的角度看行業(yè)一定會(huì)回到平均的回報(bào)水平。

　　旭輝控股董事局主席林中則提到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過了土地紅利時(shí)代，經(jīng)過了高杠桿盈利的時(shí)代，未來將邁進(jìn)管理紅利和品牌紅利的時(shí)代，不可能再回到暴利時(shí)代。在國家穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期長效機(jī)制的引導(dǎo)下，行業(yè)一定會(huì)走向平穩(wěn)健康的發(fā)展，進(jìn)入全方位高強(qiáng)度的競爭，所以目前行業(yè)的毛利和凈利其實(shí)都在回落，但是它到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)以后會(huì)逐步回升。從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率會(huì)高于其他行業(yè)，未來毛利率將大致維持在15%到25%之間，凈利率將在8%到10%。

　　新城控股管理層也認(rèn)為，從整個(gè)大趨勢來看，未來行業(yè)的超高回報(bào)很難再出現(xiàn)。對新城控股而言，我們認(rèn)為2020-2021年由于低毛利項(xiàng)目的持續(xù)消化，這兩年為公司結(jié)算利潤率的底部。

　　對于大部分房企而言，“毛利率下降的趨勢”已成行業(yè)共識。未來房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再通過規(guī)模來實(shí)現(xiàn)高利潤。（記者：計(jì)思敏）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀