房企中報(bào)觀察丨利潤(rùn)比規(guī)模更重要，“不賺錢(qián)的地不會(huì)去買(mǎi)”

　　第二批“雙集中”供地即將來(lái)臨，據(jù)澎湃新聞從各大上市開(kāi)發(fā)商在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)認(rèn)為在目前“三道紅線”、融資收緊、限制拿地總金額的情況下，下半年的拿地要愈發(fā)謹(jǐn)慎，拿地金額都會(huì)控制在權(quán)益銷(xiāo)售比40%以?xún)?nèi)，期望以合理的價(jià)格獲取土地，公司發(fā)展以穩(wěn)為主，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

　　上半年土地市場(chǎng)“內(nèi)卷”，有房企一塊地都沒(méi)拿

　　寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在公司2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，“今年上半年，在集中供地的城市中，寶龍地產(chǎn)一塊地也沒(méi)拿。在集中供地的城市中，算來(lái)算去上海利潤(rùn)最好，而其他地方利潤(rùn)比較薄?！痹S華芳表示，土地市場(chǎng)還是應(yīng)該回歸理性，如果土地太貴，又控制了房子的售價(jià)，加上監(jiān)管還比較嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商的生意是很難進(jìn)行。因此寶龍地產(chǎn)調(diào)整了策略，避開(kāi)較熱的土地。

　　另一家開(kāi)發(fā)商三盛控股董事長(zhǎng)林榮濱談及上半年拿地的情況時(shí)表示，政府實(shí)施集中供地，目的是為了降地價(jià)，但就第一次集中供地情況看，效果不好，甚至把地價(jià)推得更高。第一批拿地的結(jié)果，大概率看利潤(rùn)率跟毛利率都會(huì)非常低。林榮濱稱(chēng)，這種情況下，政府給集中供地按下暫停鍵。第二批集中供地政策發(fā)生了很多變化，導(dǎo)向更傾向于競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)，給房企留有一定的盈利空間，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是好的。

　　正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝認(rèn)為，今年三道紅線和集中供地政策對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)影響非常大。第一批供地雖然土地放量比較大，但價(jià)格端，在起拍價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持上做了諸多限制，熱點(diǎn)城市價(jià)格還是在往上走，未來(lái)利潤(rùn)率還是會(huì)隨著市場(chǎng)往下走，不過(guò)還是有一定的空間。

　　中國(guó)奧園執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁馬軍表示，今年上半年公司拿的項(xiàng)目不是很多，目前在觀察雙集中的供地情況，現(xiàn)階段加緊布局三道紅線的問(wèn)題，投資關(guān)心現(xiàn)有舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，全年拿地不超過(guò)原來(lái)的300億元的土地購(gòu)置金額，會(huì)適當(dāng)補(bǔ)充一些貨量。另外，上半年的土拍雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價(jià)明顯提高。后續(xù)第二輪集中供地，希望對(duì)地價(jià)有相應(yīng)的緩沖辦法。

　　8月中旬有消息稱(chēng)，監(jiān)管層召開(kāi)了閉門(mén)會(huì)議，對(duì)部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門(mén)作出新部署。在地價(jià)方面，會(huì)議要求“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率”；在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)等方式確定競(jìng)得人。

　　隨之，多地宣布延期第二批集中供地的出讓?zhuān)谠幸?guī)則的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充更新，如提出“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的競(jìng)拍規(guī)則、禁止多個(gè)馬甲同時(shí)競(jìng)拍同一幅地塊、加強(qiáng)審查購(gòu)地資金來(lái)源、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的比例、競(jìng)?cè)b修房屋的比例”，打破以?xún)r(jià)高者得的原則等等。全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

　　以穩(wěn)為主不再唯規(guī)模論，下半年土地市場(chǎng)會(huì)更理性

　　從澎湃新聞?wù)淼亩嗉曳科髮?duì)下半年土地市場(chǎng)的判斷來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為第二、第三次集中供地的規(guī)則會(huì)有所改變，市場(chǎng)走向有望趨于平穩(wěn)。

　　“下半年在拿地方面會(huì)相對(duì)保守，市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，整個(gè)融資市場(chǎng)的信貸市場(chǎng)壓力也比較大，銷(xiāo)售壓力也大，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地，會(huì)吞掉我很多利潤(rùn)，未來(lái)希望獨(dú)資的項(xiàng)目更多。我們現(xiàn)在需要安全。在這個(gè)目標(biāo)下拿地就必須這樣，這就是選擇?！比趧?chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在公司2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)公司下半年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在20%以?xún)?nèi)，全年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在30%以?xún)?nèi)。

　　對(duì)于華潤(rùn)置地下半年拿地的節(jié)奏，華潤(rùn)置地總裁李欣認(rèn)為，拿地的規(guī)則在變，華潤(rùn)置地下半年的打法堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)持回報(bào)底線，符合華潤(rùn)置地聚焦區(qū)域、產(chǎn)品方向和回報(bào)率的土地會(huì)予以考慮的。

　　中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)認(rèn)為，從土地端預(yù)測(cè)下半年會(huì)更加理性一點(diǎn)，不會(huì)像上半年這樣熱，土拍政策也在調(diào)整，行業(yè)會(huì)更加理性的發(fā)展。“上半年總的來(lái)看拿地比預(yù)期稍微少了一點(diǎn)點(diǎn)，但是投資紀(jì)律重要過(guò)拿地本身，不會(huì)為買(mǎi)地而買(mǎi)地。投資的目標(biāo)最終還是要看土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況，中海不賺錢(qián)的地不會(huì)去買(mǎi)。所以主要是看看最后集中供地的城市，競(jìng)爭(zhēng)情況以及政府的新的規(guī)則?！?/p>

　　對(duì)于即將到來(lái)的第二批集中供地，正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝表示，如果土地價(jià)格能真正降下來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)提升和所有房企的利潤(rùn)空間都有好處。黃仙枝預(yù)計(jì)，第二批土地留了一定空間給房企。

　　祥生控股集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官談銘恒在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司會(huì)采取多元化拿地的政策，拓展開(kāi)發(fā)模式，加大合作開(kāi)發(fā)力度。祥生控股集團(tuán)常務(wù)副總裁韓波認(rèn)為，現(xiàn)在很多城市出臺(tái)了新的政策來(lái)提升土拍市場(chǎng)的供地節(jié)奏控制，提升土拍市場(chǎng)的穩(wěn)定性，讓企業(yè)以合理的成本和合理的土地價(jià)格獲得土地，從而提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。

　　龍光地產(chǎn)行政總裁賴(lài)卓斌對(duì)于在集中供地方面拿地認(rèn)為，“第一次集中供地大家各方面的一些經(jīng)驗(yàn)可能不是太夠，局部一些城市地價(jià)過(guò)熱，導(dǎo)致拿這些地就沒(méi)什么利潤(rùn)。第二次在規(guī)則方面做了比較大的修改，這是比較積極和正面的，無(wú)論是控制溢價(jià)率也好，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)也好，對(duì)整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率都是有一個(gè)幫助的。從第二次集中供地開(kāi)始，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)有逐步探底的過(guò)程，慢慢會(huì)有回升?！钡?lài)卓斌也強(qiáng)調(diào)，不能對(duì)利潤(rùn)率有過(guò)高的期望，這不符合各方利益，在第二次集中供地之后，利潤(rùn)率會(huì)回到行業(yè)比較合理的水平。

　　“公司對(duì)首輪集中供地做過(guò)測(cè)算，約60%的土地都不太賺錢(qián)，很多地塊甚至是虧損的。沒(méi)必要去做虧本生意。下半年會(huì)有一些窗口期，如果下半年地價(jià)比較理性，公司會(huì)加大投資。上半年調(diào)控比較密集，和集中供地有很大關(guān)系，政府希望通過(guò)集中供地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，但是效果不太好，出現(xiàn)一些比較貴的地、市場(chǎng)預(yù)期也好，如果不調(diào)控房?jī)r(jià)上行壓力會(huì)比較大。第二輪集中供地規(guī)則已經(jīng)進(jìn)行一些調(diào)整，但整體政策還是偏緊，緊到一定程度，會(huì)有適度的放松?！笔烂瘓F(tuán)總裁許世壇在業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)。

　　旭輝控股集團(tuán)CEO林峰預(yù)計(jì)，下半年集中供地的城市應(yīng)該會(huì)有更多的投資機(jī)會(huì)，不是集中出讓土地但供求健康的城市也會(huì)有更好的投資機(jī)會(huì)。公司會(huì)盤(pán)活土地儲(chǔ)備，加快滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減少資金的占用量，減少土儲(chǔ)的年份，把土儲(chǔ)周期保持在2年左右。(記者:李曉青)

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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