上海第二批集中供地掛牌48宗，競(jìng)買資金不得來(lái)自非地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　9月13日，上海市發(fā)布第二批集中供地公告，合計(jì)掛牌48宗地塊，總出讓面積251.59萬(wàn)平方米。

　　其中，普通居住用地25宗，出讓面積163.15萬(wàn)平方米；征收安置房地塊14宗，出讓面積68.64萬(wàn)平方米；租賃住房7宗，出讓面積15.12萬(wàn)平方米；城中村改造地塊2宗，出讓面積4.68萬(wàn)平方米。

　　上海市更新了土地競(jìng)買規(guī)則，申請(qǐng)人需要遵守房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并簽署理性競(jìng)價(jià)承諾書；競(jìng)買資金必須是自有資金，且不得是來(lái)源于非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金，競(jìng)買主體股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等；購(gòu)地主體不得改變投資比例，有房企人士稱，此舉避免了“圍標(biāo)”。

　　申請(qǐng)人需要簽署理性競(jìng)價(jià)承諾書

　　上海第二批集中供地將在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商品住宅用地實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。本批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，申請(qǐng)人需要簽署理性競(jìng)價(jià)承諾書。

　　具體競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”。即先進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià)，舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)。一次書面報(bào)價(jià)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

　　上海土地市場(chǎng)方面介紹，新的競(jìng)價(jià)規(guī)則將價(jià)高者得調(diào)整為限地價(jià)下的相對(duì)價(jià)高者得，是上海市“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力措施，進(jìn)一步深化了房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”工作,有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　申請(qǐng)人一經(jīng)提交競(jìng)買申請(qǐng)不得撤回。若地塊采用招標(biāo)方式出讓后，已獲得投標(biāo)資格的投標(biāo)人未在出讓文件規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)的，該投標(biāo)人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；若地塊采用掛牌方式出讓后，因無(wú)人報(bào)價(jià)或報(bào)價(jià)均無(wú)效導(dǎo)致本地塊最終不成交的，則已獲得競(jìng)買資格的申請(qǐng)人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　競(jìng)買資金：必須自有，不得來(lái)源于非地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　上海根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的有關(guān)要求，對(duì)競(jìng)買主體的交易資金（即購(gòu)地資金）來(lái)源進(jìn)行明確的限定。競(jìng)買主體的交易資金來(lái)源應(yīng)為自有資金，不得使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的資金來(lái)源繳付土地競(jìng)買或投標(biāo)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。

　　競(jìng)買主體股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

　　此外，上海市要求，競(jìng)買主體申報(bào)的用于地塊交易的各項(xiàng)資金來(lái)源，不得與其他已公告未成交地塊的交易資金來(lái)源全部或部分重復(fù)；也不得與其他已成交地塊競(jìng)得人、中標(biāo)人所申報(bào)的交易資金來(lái)源全部或部分重復(fù)。

　　出讓文件顯示，競(jìng)買人在掛牌期間及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)的報(bào)價(jià)均不得超過其申報(bào)的自有資金金額，否則報(bào)價(jià)無(wú)效。競(jìng)買主體申報(bào)的自有資金均須通過簽訂《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》的方式，由監(jiān)管銀行封存并實(shí)施監(jiān)管，確保在監(jiān)管期限內(nèi)自有資金不會(huì)被挪作他用，否則視為競(jìng)買主體提供虛假文件。

　　購(gòu)地主體不得改變投資比例：避免“圍標(biāo)”

　　上海市規(guī)定，成交后需以項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，須在提交申請(qǐng)時(shí)注明。

　　有多位參與過上海土地競(jìng)買的房企人士表示，此舉防止了“圍標(biāo)”，更考驗(yàn)房企的資金實(shí)力，也讓房企們更加理性。

　　有房企人士表示，此前全國(guó)各地的土地競(jìng)買中多有“圍標(biāo)”發(fā)生，有時(shí)是在土地競(jìng)拍前，有意參與土地競(jìng)買的房企會(huì)達(dá)成約定，在某個(gè)合適的價(jià)格之下，大家不再進(jìn)行競(jìng)價(jià)，由一家房企出面競(jìng)得地塊，即摘牌，此后，企業(yè)有過約定的房企再入股項(xiàng)目公司。

　　另一種“圍標(biāo)”方式則是，土地競(jìng)買過程中，價(jià)格到了一定高位，房企們?yōu)榻档屯恋貎r(jià)格，獲取更好的利潤(rùn)，會(huì)與仍在舉牌競(jìng)價(jià)的房企進(jìn)行商談，不再加價(jià)，大家合作開發(fā)。上述房企人士稱。

　　另有熟悉土地競(jìng)買的房企人士介紹，“圍標(biāo)”也未必都是好事，也有房企因此吃虧的。該人士介紹，在土地市場(chǎng)過熱時(shí)，有房企在競(jìng)買時(shí)約定合作開發(fā)某一塊地，以降低競(jìng)拍的價(jià)格，但事后，有些企業(yè)可能會(huì)冷靜下來(lái)，認(rèn)為地價(jià)過高，而放棄合作開發(fā)，負(fù)責(zé)摘牌的房企只能獨(dú)自消化高價(jià)地。

　　獨(dú)立申請(qǐng)人，所注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司，必須100％獨(dú)立出資成立。成交后不得進(jìn)行變更或調(diào)整。兩家以上的（含兩家）多家聯(lián)合申請(qǐng)人，在聯(lián)合申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)注明各方的投資比例。成交后所注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司其投資主體和比例應(yīng)與申請(qǐng)時(shí)一致，并不得進(jìn)行變更或調(diào)整。

　　上海首批集中供地平均溢價(jià)率5.46%

　　6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。其中，31宗涉及普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊成交總金額約773.8億元，平均溢價(jià)率5.46%，樓板均價(jià)19649元/平方米。

　　出讓文件顯示，上述31宗地塊合計(jì)出讓面積191.82萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為393.82萬(wàn)平方米。其中，位于五個(gè)新城的地塊規(guī)劃建筑面積約273萬(wàn)平方米，占總規(guī)劃建設(shè)面積的70%。

　　整體看，31宗涉及普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊中，20宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，位于崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)的一宗住宅用地的溢價(jià)率突破10%。

　　“上海創(chuàng)新了競(jìng)拍方式，最高溢價(jià)也就10%，保證了利潤(rùn)，間接保證了品質(zhì)；因?yàn)椴扇》e分制，篩選了一部分房企，一定程度上看，大型房企更謹(jǐn)慎”，有參與上海土地競(jìng)買的房企人士表示?？硕鸨硎?，上海首批集中供地設(shè)置了合理的中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)僅比出讓底價(jià)高出10%左右，且并未采用競(jìng)配建等方式，在“穩(wěn)地價(jià)、控房?jī)r(jià)”預(yù)期下，既一定程度保證產(chǎn)品品質(zhì)，也為開發(fā)商保留了盈利空間。(記者:龐靜濤)

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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