地產(chǎn)股拖累港股“千點(diǎn)暴跌” 房地產(chǎn)業(yè)加速入冬？

　　在中秋小長(zhǎng)假期間，并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千點(diǎn)暴跌”的大行情，周一午盤收盤前，港股曾跌穿24000點(diǎn)，為去年10月以來的首次，至當(dāng)日收盤，恒指跌3.3%，跌去約1000點(diǎn)，收?qǐng)?bào)24099點(diǎn)。

　　港股出現(xiàn)“黑色星期一”，很大程度上受到地產(chǎn)和金融的拖累。20日，香港地產(chǎn)股跌去6.69%，成為暴跌“重災(zāi)區(qū)”。其中，香港本地地產(chǎn)股出現(xiàn)大跌，恒基地產(chǎn)跌13.34%、新世界發(fā)展跌11.54%，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)也跌超9%；而內(nèi)房股方面，中國(guó)恒大上午跌17%，收盤跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)跌逾8%，雅居樂跌逾7%。

　　在此之前，中資地產(chǎn)股已調(diào)整多時(shí)，大部分公司的股價(jià)已觸及歷史低點(diǎn)，但20日突發(fā)的大幅下跌，依然讓市場(chǎng)大感意外，原因也眾說紛紜。有機(jī)構(gòu)分析人士向第一財(cái)經(jīng)表示，中國(guó)恒大流動(dòng)性危機(jī)的連續(xù)發(fā)酵，引發(fā)海外投資者恐慌，擔(dān)憂恒大之外還有更多中資地產(chǎn)公司發(fā)生違約爆雷事件，進(jìn)而引發(fā)金融系統(tǒng)的危機(jī)。不過，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)人士則相對(duì)樂觀，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，未來可能還會(huì)有一些小規(guī)模房企出現(xiàn)問題，類似恒大這個(gè)體量的則不會(huì)再有，因此總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　從全球市場(chǎng)而言，周一(9月20日)恒生指數(shù)收盤跌3.3%，連帶著富時(shí)中國(guó)A50股指期貨大幅下跌；美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)大跌1.7%，近一年來流動(dòng)性充裕的美股鮮少出現(xiàn)高于1%的跌幅。美元指數(shù)到達(dá)3月高點(diǎn)，一舉突破93大關(guān)，離岸人民幣一度跌幅擴(kuò)大至400點(diǎn)，逼近6.48附近。不過，周二(9月21日)市場(chǎng)企穩(wěn)反彈，美股股指期貨漲幅擴(kuò)至1%附近，恒指小幅反彈近0.5%。

　　地產(chǎn)不確定性引發(fā)恐慌

　　9月20日，在香港股市大跌之際，一家名為新力控股(02103.HK)的中等規(guī)模房企被推至風(fēng)暴眼。新力控股由江西富豪張園林控制，公司股價(jià)盤中閃崩，最高跌幅近92%，截至停牌跌幅達(dá)87%，一日市值蒸發(fā)約120億港元，每股股價(jià)僅剩0.5港元。

　　跟所有在過去幾年高速增長(zhǎng)的房企一樣，新力控股采取了杠桿擴(kuò)張戰(zhàn)略，公司規(guī)?？焖偬嵘谋澈笫莻鶆?wù)雪球的不斷膨脹。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，在手現(xiàn)金為140億元人民幣，未來一年到期的債務(wù)有132億元，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，高于“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。

　　今年7月起，新力控股旗下多家子公司被曝票據(jù)逾期、拒付等現(xiàn)象。不過，在8月底業(yè)績(jī)會(huì)上，新力管理層表示，截至2021年6月30日，新力商票余額9.4億人民幣，半年內(nèi)到期金額不超過3億元，內(nèi)部有嚴(yán)格的管理系統(tǒng)，未來管理還將更加嚴(yán)格。

　　但新力的基本面讓資本市場(chǎng)的擔(dān)憂猶存，不久前，標(biāo)普與惠譽(yù)分別將新力控股評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

　　第一財(cái)經(jīng)從一位接近新力的人士處獲悉，新力控股人力資源在兩天前口頭通知降薪計(jì)劃，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為，總部管理層普降50%以上，副總裁級(jí)別降薪70%，基層降薪10%~20%。

　　“新力目前確實(shí)面臨一定程度的資金問題，融資、信貸收緊的影響較大，現(xiàn)在回款很慢，要緩解資金壓力，給高管降薪是立竿見影的一個(gè)舉措?！币晃恢槿耸繉?duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　目前，新力控股并未就股價(jià)暴跌做出公開回應(yīng)。市場(chǎng)人士分析，可能系市場(chǎng)恐慌情緒的集中釋放導(dǎo)致了踩踏，因?yàn)槟壳靶铝€未暴露出公開的債務(wù)違約。

　　9月20日盤后，富力地產(chǎn)公告稱，作為富力地產(chǎn)執(zhí)行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金，并將在一至兩個(gè)月內(nèi)完成。幾乎同時(shí)，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，將以不超過100億元的價(jià)格收購(gòu)富力物業(yè)。這兩則公告意味著，富力正透過多種舉措緩解現(xiàn)金流壓力，該公司自2020年逐步陷入流動(dòng)性緊張局面以來，終于走到變賣“現(xiàn)金奶牛”的地步。

　　地產(chǎn)行業(yè)加速入冬？

　　從市場(chǎng)層面上來看，周一(9月20日)，恒大股價(jià)跌幅高達(dá)10.24%，今年迄今累計(jì)下跌超80%。恒生指數(shù)表現(xiàn)最差，周一跌幅3.3%，成為年內(nèi)最差的交易日。

　　港股下跌最多的行業(yè)是地產(chǎn)和金融，其核心癥結(jié)是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)酵以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的擔(dān)憂。避險(xiǎn)情緒瞬間傳導(dǎo)至全球市場(chǎng)。由于港股和美元債市場(chǎng)的國(guó)際投資者占比很高，資金進(jìn)出較為劇烈，導(dǎo)致節(jié)中市場(chǎng)波動(dòng)較大。

　　“內(nèi)、外資對(duì)近期風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的解讀區(qū)別較大，例如，某外資重倉(cāng)的銀行股在周一大跌近10%，但實(shí)則其表內(nèi)貸款中對(duì)某開發(fā)商的貸款余額幾乎為零(表外理財(cái)不詳)，這可能更多是因?yàn)橥赓Y恐慌所致?！闭猩套C券銀行首席分析師廖志明在電話會(huì)上提及。

　　美元債市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)也體現(xiàn)了外資的情緒。晨星基金經(jīng)理研究分析師Patrick Ge對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，但就目前而言，債券經(jīng)理對(duì)逢低買入的態(tài)度喜憂參半，不少機(jī)構(gòu)此前開始清理敞口，加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。

　　不過，接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的中、外資機(jī)構(gòu)交易人士認(rèn)為，境內(nèi)股、債、匯市場(chǎng)節(jié)后開盤可能承壓，9月23日恒大合計(jì)1.195億美元的美元、人民幣債券利息兌付將引發(fā)關(guān)注，但將恒大事件喻為“雷曼時(shí)刻”過于夸大，美國(guó)政府救助不及時(shí)、杠桿和相關(guān)衍生品過度發(fā)展都導(dǎo)致了當(dāng)年的危機(jī)，但中國(guó)市場(chǎng)和居民資產(chǎn)負(fù)債表的健康程度遠(yuǎn)強(qiáng)于當(dāng)年的美國(guó)，此次外資的過度恐慌導(dǎo)致部分市場(chǎng)或標(biāo)的被錯(cuò)殺。

　　周一出現(xiàn)的新力控股股價(jià)閃崩，或是資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)前景擔(dān)憂的極致呈現(xiàn)。去年下半年以來，隨著“三道紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中管理”的陸續(xù)出臺(tái)，以及各個(gè)地方政府加大調(diào)控力度，使得市場(chǎng)逐步形成共識(shí)，即房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)發(fā)生根本改變，過去靠高杠桿擴(kuò)張的模式將無法延續(xù)，一大批高杠桿房企將在新的政策指引下強(qiáng)行縮表。

　　“在當(dāng)下的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)所能獲得的發(fā)展空間十分有限，一是融資受限之后帶來規(guī)模增長(zhǎng)受限，二是土地成本和住房銷售價(jià)格鎖定之后帶來利潤(rùn)空間下滑，房地產(chǎn)的整體邏輯發(fā)生了改變，黃金時(shí)代沒有了，連白銀時(shí)代都算不上，可能只能說是青銅時(shí)代?！币晃簧鲜蟹科蟾吖苋绱嗽u(píng)論。

　　市場(chǎng)上，各地調(diào)控政策的層層加碼，讓買房觀望情緒日漸濃厚，房企去化速度放緩。今年7月、8月的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了整體調(diào)整格局，百?gòu)?qiáng)房企同比、環(huán)比銷售金額均出現(xiàn)不同程度的下降。第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。

　　風(fēng)險(xiǎn)正在加速出清

　　“我們?cè)缭诮衲瓿蹙吞嵝芽蛻艋乇艿禺a(chǎn)股和地產(chǎn)債?！币晃幌愀弁赓Y銀行人士告訴第一財(cái)經(jīng)，因?yàn)榈禺a(chǎn)前景不確定性，市場(chǎng)擔(dān)憂市場(chǎng)銷售的縮量，帶來更多房企被拖至流動(dòng)性枯竭的境地。

　　此前，福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等幾家規(guī)模房企已經(jīng)出現(xiàn)公開債務(wù)違約，中國(guó)恒大資金危局的不斷發(fā)酵，將市場(chǎng)的恐慌情緒放大：如果房企批量違約，將給金融體系帶來多大的風(fēng)險(xiǎn)敞口？

　　結(jié)合近期市場(chǎng)表現(xiàn)，廖志明表示，離岸市場(chǎng)對(duì)于近期風(fēng)險(xiǎn)事件的反應(yīng)過度。

　　多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)均認(rèn)為，接下來的一段時(shí)間內(nèi)，一定還會(huì)有其他房企違約，但數(shù)量不會(huì)太多，大部分房企目前仍處于風(fēng)險(xiǎn)可控的狀態(tài)。

　　丁祖昱認(rèn)為，不排除還有個(gè)別企業(yè)爆雷，但整體風(fēng)險(xiǎn)可控，大面積爆雷的風(fēng)險(xiǎn)不大，尤其是大型房企中多數(shù)公司的護(hù)城河仍在。

　　在今年8月，多家房企高管在各自的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上均釋放了相似信號(hào)，即公司早已采取“現(xiàn)金為王”策略，減少了拿地支出，積極銷售回款，足以應(yīng)對(duì)漫長(zhǎng)的地產(chǎn)寒冬?！艾F(xiàn)在大家的思路比較一致，保命要緊，這個(gè)時(shí)期活著比發(fā)展更重要。”

　　步入下半年以來，多數(shù)房企在內(nèi)部切換至“過冬模式”，采取了包括減少支出、嚴(yán)控費(fèi)用、裁員降薪、甩賣資產(chǎn)等舉措維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。據(jù)市場(chǎng)消息統(tǒng)計(jì)，今年傳出裁員的房企高達(dá)十余家，包括綠地、恒大、雅居樂、金科、蘇寧置業(yè)、花樣年、陽(yáng)光城等。而東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，中報(bào)中已披露員工數(shù)量的54家港股上市房企及物企中，有15家員工較2020年末減少，24家人員數(shù)量未變，13家人員數(shù)量增多。

　　未來的房地產(chǎn)將走向何方？多數(shù)房企保持長(zhǎng)期看好的樂觀態(tài)度。比如，碧桂園總裁莫斌在該公司的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不會(huì)改變，房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期需求依然存在，房企的發(fā)展空間仍然值得期待。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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