外圍資金“抄底”來了？ 南京第二批集中供地折射市場(chǎng)潛變

　　9月26日，南京第二批集中供地競(jìng)拍結(jié)束。減去11幅終止出讓的地塊，南京此次一共推出42幅地塊，總出讓面積約156.7萬平方米，總起價(jià)約485.5億元，總成交價(jià)約507億。

　　9月23日，南京已終止11幅土地出讓，所以當(dāng)天的競(jìng)拍結(jié)果并不出人意料：25幅地塊底價(jià)成交，1幅流拍，11幅地塊觸頂待搖號(hào)，5幅地塊溢價(jià)成交。從已成交的地塊來看，國企、央企拿地占比80%，奇瑞汽車與創(chuàng)維電視兩家實(shí)體企業(yè)身影出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場(chǎng)，并各有斬獲。

　　南京第一次集中供地有36幅土地觸頂搖號(hào)，僅有8幅底價(jià)成交。值得一提的是，此次地塊出讓少了9幅，土地出讓金卻幾乎腰斬，相比第一次收金近993億，少了近486億元。南京土地市場(chǎng)熱度明顯下降。

　　拿地房企仍然是那些熟悉的名字：中海、龍湖、保利、金地等。其中，中海接連拿下3幅地塊，分別位于仙林湖、方山、江北核心區(qū)；葛洲壩拿下2幅地塊，分布于幕府創(chuàng)新區(qū)、橋林；保利競(jìng)得江北核心區(qū)；濱江集團(tuán)再次走出杭州，落子經(jīng)開區(qū)；金地商置、中江國際聯(lián)合體競(jìng)得南部新城地塊；龍湖、卓越、中鐵建、廈門國貿(mào)等均有所斬獲。

　　11幅觸頂搖號(hào)地塊在9月27日下午進(jìn)行了集中現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，結(jié)果仍然以國企為主，比如華潤(rùn)、江蘇亞東建設(shè)，華發(fā)、中鐵置業(yè)、首開、江蘇水利，龍湖搖中兩幅。在民企收縮投資的大背景下，龍湖逆勢(shì)擴(kuò)張的動(dòng)作頗有幾分冒險(xiǎn)意味，也引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

　　“央企、國企的資金充裕一點(diǎn)，自然會(huì)果斷拿地?！币幻暇┍就练科蟾吖軐?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，市場(chǎng)從6月份進(jìn)入拐點(diǎn)，這時(shí)大多數(shù)(民營)房企都處于觀望階段。他對(duì)南京此次土拍結(jié)果并不感到意外。

　　保品質(zhì)：出讓方式刷新

　　南京第二次集中供地延遲一個(gè)月，是為了調(diào)整土拍規(guī)則。

　　今年8月初，自然資源部會(huì)議明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調(diào)整，包括限定土地溢價(jià)的上限為15%，且各地不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)；當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到上限后，通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬等。

　　此后，大連、天津、杭州等地陸續(xù)調(diào)低土拍溢價(jià)率，南京于8月25日公布的土拍政策調(diào)整，同樣順應(yīng)了調(diào)控要求：實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的全新出讓模式。據(jù)相關(guān)人士介紹，這是為了提升新建商品房的規(guī)劃品質(zhì)，避免開發(fā)建設(shè)過程中的降標(biāo)減配。

　　此前南京在公布土拍規(guī)則的時(shí)候，還一同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》以及《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》。從“全管控、新標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)地價(jià)、細(xì)分類、強(qiáng)監(jiān)管、控總量、限轉(zhuǎn)讓”等七個(gè)方面引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升住宅品質(zhì)。前述房企高管表示，近十年的房地產(chǎn)行業(yè)，房企側(cè)重于規(guī)模而忽略品質(zhì)，未來只有提供好產(chǎn)品的公司才能繼續(xù)做下去。

　　與此前多個(gè)城市第二次土拍規(guī)則改變一樣，南京土拍溢價(jià)率從30%下調(diào)至最高15%，部分地塊競(jìng)買門檻也提高了，實(shí)行“一地一策”，從競(jìng)買資質(zhì)、保證金比例等多方面適度提高部分地塊的競(jìng)買條件。與此同時(shí)，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況以及地塊規(guī)劃的品質(zhì)要求，將“一地一策”分區(qū)域、分地塊設(shè)定競(jìng)買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件。比如，對(duì)部分地塊可要求競(jìng)買保證金比例不低于出讓起始價(jià)的50%，同時(shí)成交價(jià)款須在成交后一個(gè)月內(nèi)全部付清；拿地后6個(gè)月內(nèi)商品住宅不得上市；同一競(jìng)買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊的數(shù)量，不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%；限制拿地房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等等。

　　6月份的市場(chǎng)拐點(diǎn)，加上土拍規(guī)則的更改，加重了房企的觀望情緒。

　　實(shí)業(yè)“抄底”抑或產(chǎn)業(yè)配套

　　土地流拍，已成為第二次集中供地的關(guān)鍵詞。截至9月26日，已有超過一半城市進(jìn)行了第二次集中供地。有數(shù)據(jù)顯示，超過118幅土地被終止出讓，占這些城市推出地塊數(shù)量的25%。

　　9月26日、27日，是廣州第二次集中供地時(shí)間，與南京土拍行情不相仲伯，廣州第二批集中供地過半地塊流拍。這導(dǎo)致最終成交金額僅569億元。

　　值得一提的是，在9月26日、27日，廣州第二次集中土地出讓中，中海也拿了3幅土地，兩天一共在兩個(gè)城市豪擲179.3億投資。另外，六合區(qū)城投、江寧城建等區(qū)屬國企也在此次土拍中拿地。然而，央企、國企的“托底”，也攔不住土地市場(chǎng)的冷卻。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京此次土拍平均溢價(jià)率6%，搖號(hào)地塊數(shù)量大幅減少，流拍比例上升；央、國企拿了8成的地；實(shí)體資金有“抄底”跡象：南京兩家實(shí)體企業(yè)出手拿地：一家是奇瑞汽車，以溢價(jià)10.09%競(jìng)得新港開發(fā)區(qū)G79地塊；一家是創(chuàng)維電視，底價(jià)摘得溧水城區(qū)G18地塊。

　　“說實(shí)體資金‘抄底’還為時(shí)尚早，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)配套用地。”前述南京本土房企高管指出，首次集中供地的時(shí)候，全國熱點(diǎn)城市地價(jià)尚處上漲階段，在住宅市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，土地市場(chǎng)也從分化到急轉(zhuǎn)直下。目前全國各地土拍進(jìn)入以底價(jià)(以及流拍)為主的周期，資金相對(duì)充足的實(shí)體企業(yè)，只要有意愿，是可以拿地的。但他強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，房企首先加強(qiáng)銷售回款力度，保證現(xiàn)金流。發(fā)展穩(wěn)健的房企將不再以追求簽約銷售額為主，而是看利潤(rùn)和回款率。據(jù)其透露，其所在公司在7月、8月份的回款率在90%左右，相比上半年是上漲的，但后續(xù)回款壓力會(huì)越來越大。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀