16年前的上海10萬(wàn)元+樓盤(pán)，如今二手房?jī)r(jià)值幾何？

　　盡管樓市處于下行周期，但上海高價(jià)住宅市場(chǎng)卻熱度不減。

　　12月11日，上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了今年第六批次新建商品住房清單，共計(jì)供應(yīng)57個(gè)新盤(pán)，合約196.9萬(wàn)平方米，17487套房源，分布于浦東、黃浦、虹口、楊浦、臨港等14個(gè)區(qū)域，是今年供應(yīng)房源量最多的一次。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，本批次新房源中備案均價(jià)超10萬(wàn)元的樓盤(pán)達(dá)12個(gè)，共近2000套，這些高價(jià)樓盤(pán)通常有著剛改戶(hù)型、地段好、商業(yè)教育配套優(yōu)質(zhì)等特點(diǎn)。而10月16日公布的上海第五批次新房源中，備案均價(jià)超10萬(wàn)元的樓盤(pán)達(dá)15個(gè)。這些總價(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的房源已陸續(xù)上市，仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，頻頻觸發(fā)搖號(hào)，有的項(xiàng)目入圍積分甚至接近滿(mǎn)分。

　　那么，上海歷年來(lái)備受關(guān)注的眾多高價(jià)樓盤(pán)項(xiàng)目，當(dāng)前的二手房?jī)r(jià)格如何？是否跑贏同區(qū)域住宅價(jià)格漲幅？哪些樓盤(pán)仍然具備較好的升值潛力？每經(jīng)AI品房小程序用大數(shù)據(jù)為您詳細(xì)解讀。

　　16年前的10萬(wàn)元+樓盤(pán)

　　上海高價(jià)住宅中，不得不提湯臣一品，“浦東小陸家嘴核心區(qū)”“一線(xiàn)濱江”“正對(duì)外灘建筑群”“毗鄰東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等地標(biāo)性建筑”等多個(gè)標(biāo)簽，曾讓湯臣一品一度成為“最貴住宅”的代名詞。

　　2005年10月，湯臣一品以單價(jià)11萬(wàn)元/平方米的價(jià)格開(kāi)始預(yù)售，這已經(jīng)是當(dāng)時(shí)中國(guó)住宅的價(jià)格天花板。時(shí)隔16年，現(xiàn)在湯臣一品二手住宅價(jià)值幾何？

　　據(jù)每經(jīng)AI品房小程序測(cè)算，湯臣一品目前的估值參考價(jià)為224789元/平方米，未來(lái)5年預(yù)測(cè)單價(jià)約為264362元/平方米。

　　值得注意的是，湯臣一品未來(lái)5年每平方米近4萬(wàn)元的漲幅，居然只是“跑平”浦東新區(qū)住宅的平均漲幅，僅高于浦東53%的小區(qū)。

　　再看位于浦東新區(qū)銀柳路的東郊壹號(hào)項(xiàng)目，當(dāng)前AI估值參考價(jià)已經(jīng)達(dá)到327512元/平方米，未來(lái)5年將達(dá)到418913元/平方米，漲幅超過(guò)9萬(wàn)元/平方米。

　　盡管由于基數(shù)過(guò)大，東郊壹號(hào)未來(lái)5年的漲幅顯示僅跑贏浦東新區(qū)6%的小區(qū)，但漲幅絕對(duì)值在區(qū)域范圍內(nèi)難有真正的對(duì)手。

　　陸家嘴大平層PK張江別墅

　　一個(gè)是位于陸家嘴的一線(xiàn)江景大平層，一個(gè)是深藏張江板塊的幽靜別墅，位于同一行政區(qū)內(nèi)的兩大高價(jià)樓盤(pán)項(xiàng)目各自有何優(yōu)勢(shì)？是什么因素造成了這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅的巨大差異？每經(jīng)AI品房小程序?qū)家黄放c東郊壹號(hào)進(jìn)行PK，進(jìn)一步挖掘其“價(jià)值密碼”。

　　在教育維度、消費(fèi)檔次、年輕人占比等方面，湯臣一品與東郊壹號(hào)基本趨同，周邊基本沒(méi)有幼兒園及小學(xué)，年輕人占比極低。在消費(fèi)水平方面，二者均超出浦東新區(qū)97%的小區(qū)。其中湯臣一品周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)173元，而離市中心稍遠(yuǎn)的東郊壹號(hào)周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)卻高達(dá)282元，消費(fèi)檔次指數(shù)屬于一線(xiàn)城市最優(yōu)質(zhì)。

　　除此之外，購(gòu)物配置、商務(wù)密度、公交配置等方面，二者得分截然相反。

　　湯臣一品由于地處陸家嘴核心區(qū)域，購(gòu)物配置高于區(qū)域內(nèi)97%小區(qū)，而東郊壹號(hào)卻處于后25%的水平；東郊壹號(hào)的公交配置幾乎是全區(qū)最低，但通勤車(chē)速指數(shù)非常高；湯臣一品的公交配置達(dá)到區(qū)內(nèi)TOP10水平，但通勤車(chē)速為全區(qū)最低。

　　對(duì)于二手住宅而言，“好賣(mài)”及“好租”反應(yīng)了房屋的受歡迎程度。通過(guò)每經(jīng)AI品房小程序測(cè)評(píng)，湯臣一品屬于區(qū)內(nèi)“五星好賣(mài)”“五星好租”房產(chǎn)，但東郊壹號(hào)卻只被評(píng)為“一星好賣(mài)”。

　　從掛牌情況來(lái)看，湯臣一品均價(jià)為215934元/平方米，東郊壹號(hào)350000元/平方米，且后者的掛牌上限已超過(guò)40萬(wàn)元/平方米。不僅如此，每經(jīng)AI品房小程序顯示，湯臣一品比周邊房?jī)r(jià)平均每平方米高出12萬(wàn)元，而東郊壹號(hào)已經(jīng)比周邊房?jī)r(jià)每平方米高出26萬(wàn)元。（記者：包晶晶）

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀