海南保障自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)項目用地：鼓勵規(guī)劃用途混合彈性利用

　　為落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約集約用地制度，保障海南自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)項目落地，推進海南自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，為海南自貿(mào)港建設(shè)提供有力的規(guī)劃和用地保障，12月13日，海南省人民政府發(fā)布《支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見》，有效期5年。

　　《意見》所稱的產(chǎn)業(yè)項目是指符合國家和海南產(chǎn)業(yè)政策要求的各類產(chǎn)業(yè)項目，不包括市場化商品住宅項目。但因規(guī)劃調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，各類產(chǎn)業(yè)項目用地可以依法改變土地用途用于除市場化商品住宅用地以外的項目(含安居房、租賃住房項目)建設(shè)。在符合國土空間規(guī)劃的前提下，存量國有建設(shè)用地可轉(zhuǎn)型用于安居房、租賃住房項目建設(shè)，涉及土地用途改變和容積率變更的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。

　　《意見》共分為強化規(guī)劃引領(lǐng)，提升規(guī)劃管控的科學(xué)性靈活性；完善用林用地指標安排機制；創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)項目土地利用分類管理方式；實行差別化產(chǎn)業(yè)項目用地供地模式；完善地價體系；鼓勵現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；支持地下空間合理開發(fā)利用；優(yōu)化設(shè)施農(nóng)業(yè)用地管理；深化農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革；以及加強用地服務(wù)和批后管理。

　　根據(jù)《意見》，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃和布局，科學(xué)引導(dǎo)項目選址的基礎(chǔ)上，海南鼓勵規(guī)劃用途混合彈性利用。

　　優(yōu)化控制性詳細規(guī)劃編制，綜合考慮空間、布局、產(chǎn)業(yè)融合等因素，鼓勵工業(yè)、倉儲、科研、商業(yè)、商務(wù)金融等規(guī)劃用途混合布局、空間設(shè)施共享，并明確兩種或兩種以上規(guī)劃用途混合的類型和比例等內(nèi)容。對交通區(qū)位條件可能發(fā)生重大改變或者當下未能明確發(fā)展方向的區(qū)域，可根據(jù)實際需要，規(guī)劃為暫不明確用途的留白空間。

　　同時，簡化控規(guī)動態(tài)調(diào)整實施機制。對工業(yè)用地、倉儲用地的拆分合并以及調(diào)整容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等規(guī)劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過30米的，可不對控制性詳細規(guī)劃進行調(diào)整報批。其他情形控制性詳細規(guī)劃編制和調(diào)整按程序辦理。

　　在差別化產(chǎn)業(yè)項目用地供地模式方面，產(chǎn)業(yè)項目土地用途為工業(yè)用地、倉儲用地的，可將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)、節(jié)地技術(shù)等要求作為土地供應(yīng)的前置條件，采取帶項目招標或者掛牌方式供地；產(chǎn)業(yè)項目土地用途為科研用地、教育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經(jīng)營性項目的，可采取劃撥、協(xié)議出讓或者作價出資方式供地；產(chǎn)業(yè)項目土地用途為零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地等總部經(jīng)濟以及互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目用地，可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關(guān)條件，采取招掛結(jié)合(先招標，后掛牌或拍賣)等方式供地。采取招掛結(jié)合方式供地的，總部建筑自持率(不對外銷售)不低于30%，非自持部分建筑5年承諾期屆滿且履約評價達標后，方可轉(zhuǎn)讓；其他經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)項目按規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌等公開方式供地。

　　同時，市縣政府以招標、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人進行開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營，租賃期滿達到準入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可申請按照協(xié)議出讓方式繼續(xù)使用土地。先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。先租后讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低于土地總價款的5%確定，租賃轉(zhuǎn)出讓時應(yīng)繳納的協(xié)議出讓價款等于土地總價款減去已繳納的租金。租賃期價款和租賃轉(zhuǎn)出讓期價款均為一次性繳納。以先租后讓方式供應(yīng)土地的，土地使用權(quán)人可持租賃的不動產(chǎn)權(quán)證依法辦理規(guī)劃報建等手續(xù)。

　　市縣政府可結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期，在國有建設(shè)用地使用權(quán)法定最高有償使用年限內(nèi)，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權(quán)人在每一年期屆滿時，達到準入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可繼續(xù)申請下一期土地使用權(quán)。

　　彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結(jié)合實際縮短項目用地彈性年期，工業(yè)和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿產(chǎn)業(yè)項目仍符合產(chǎn)業(yè)政策和導(dǎo)向要求的，土地使用權(quán)人可依法申請續(xù)期并補繳土地出讓金。

　　彈性年期土地出讓總價款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價確定，每一年期應(yīng)當支付的土地出讓價款，按照土地出讓價款總額乘以當前年期占總年期的相應(yīng)比例確定。

　　在符合國土空間規(guī)劃的前提下，允許工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)、租賃住房等用途混合利用，并按照主導(dǎo)用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應(yīng)的用地性質(zhì)實行差別化供地。采取協(xié)議出讓、作價出資方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應(yīng)基準地價乘以其比例之和的70%確定；采取帶項目招標或者掛牌、招掛結(jié)合以及招標拍賣掛牌方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應(yīng)基準地價乘以其比例之和。

　　《意見》稱將完善地價體系，進一步降低產(chǎn)業(yè)用地成本。經(jīng)行業(yè)主管部門明確的旅游產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)(油氣產(chǎn)業(yè))、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、低碳制造產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目，其基準地價可按現(xiàn)行基準地價成果中《產(chǎn)業(yè)項目用地基準地價調(diào)整系數(shù)表》確定。

　　此外，《意見》明確，5類項目用地可采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”的方式，按照土地現(xiàn)狀用途管理，由項目用地單位與土地權(quán)利人依法簽訂土地使用合同，明確雙方種植、養(yǎng)殖、管護與經(jīng)營等土地使用關(guān)系。這包括：自然景觀用地、農(nóng)牧漁種植和養(yǎng)殖用地；休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設(shè)施用地；零星公共服務(wù)設(shè)施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監(jiān)控等建筑物或構(gòu)筑物(占地面積不超過100平方米)用地；以人工濕地等生態(tài)環(huán)保方式進行污水處理的設(shè)施用地；路面寬度(車行道)不超過8米的農(nóng)村道路(含鄉(xiāng)村旅游道路)用地。（記者：劉暢）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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