去年12月北京二手房網簽破1.5萬套出現翹尾行情，全年二手房成交量創(chuàng)5年新高

剛從老家回北京不久，南川（化名）就開始抓緊看房。

1月9日，在房屋經紀人的帶領下，南川看中了一套一居室：距離公司5公里多，有直達的公交車；方便改造成兩居，父母過來能落腳。樓道環(huán)境、小區(qū)樓齡，周邊公園、醫(yī)院、教育配套等都在她能接受的范圍內，關鍵是房屋報價348萬元，低于大部分同戶型房源的近期成交價。

“感覺這套房子是我預算范圍內比較不錯選擇的了。”南川告訴21世紀經濟報道記者。受北京近期二手房成交量上漲、周圍同事和朋友陸續(xù)買房或計劃“上車”影響，南川開始擔心年后房價會漲。

合碩機構數據顯示，2021年12月北京二手房（全文默認為“二手住宅”）網簽超1.54萬套，較11月增加30%，北京二手房市場出現翹尾行情。2021年全年北京二手房網簽近19.32萬套，創(chuàng)近5年新高。

年底出現翹尾行情

去年12月北京二手房網簽15442套，較11月11851套增加30%。自去年10月二手房網簽不足萬套觸底之后，北京二手房網簽量已連漲兩個月，出現明顯的翹尾行情。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者指出，房地產金融政策的影響是背后主因。隨著11月房地產信貸寬松，待批的二手房信貸申請在12月集中獲批，拉升了二手房的整體網簽量。

郭毅表示，受二手房交易過戶流程影響，二手房交易需要先通過住房貸款審批，再支付首付，簽約過戶。也就是說，北京12月二手房網簽數據中，有一部分是之前月份成交的二手房。

王其（化名）去年11月底在北京購買了一套二手房，走完前期交易流程后，房屋經紀人于12月20日左右開始申請組合貸款，并預估銀行審批貸款的周期為一個月左右。從實際來看，公積金貸和商貸分別于本月2日和7日審批通過，較預估時間縮短一半。

朝陽區(qū)房屋經紀人向數（化名）對21世紀經濟報道記者表示，購房人有事耽誤或者需要多一些時間籌集首付等，也會影響到網簽數據表現。

信貸環(huán)境寬松在放款周期和房貸利率上也有所反映。貝殼研究院監(jiān)測100余個城市發(fā)現，11月平均放款周期68天，較10月縮短5天；主流首套房和二套房利率分別為5.69%和5.96%，較10月分別回落4個基點和3個基點，信貸環(huán)境持續(xù)改善。12月平均放款周期57天，較11月縮短11天，主流首套房和二套房利率分別為5.64%和5.91%，均較11月回落5個基點，信貸環(huán)境加速回暖。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，在“良性循環(huán)”的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對年底的市場成交帶來利好，帶動市場底部修復。

多位北京樓市專家指出，月成交量1.5萬套是北京二手房市場變化的重要指標，當月成交量在1.5萬套左右，市場整體穩(wěn)定；明顯高于或低于1.5萬套，則市場會逐步轉熱或轉冷，也可能會帶來房價變動。

郭毅指出，去年12月北京二手房網簽量突破1.5萬套，一定程度上也是對市場真實變化的反映。政策環(huán)境寬松，使得部分購房家庭對二手房價格走勢的預期更加樂觀，加緊看房選房，帶動部分真實市場成交。

“年底北京二手房市場整體銷量和房價水平都在底部階段，觸發(fā)了一輪購房需求釋放，出現年底翹尾行情?！惫阏f。

綜合去年各月數據看，12月北京二手房網簽量雖然連續(xù)兩個月增加，但仍低于3-8月網簽量，遠低于去年3月近2.22萬套的年內網簽高點，也不及1.61萬套的年內月均網簽量。

全年成交創(chuàng)5年新高

據合碩機構數據，去年全年北京二手房成交近19.32萬套，受房地產信貸等因素影響，整體呈前高后低之勢。對比近5年北京二手房成交數據發(fā)現，去年北京二手房成交量創(chuàng)近5年新高，較2017-2020年，分別增加41.8%、25.9%、33.2%和14.4%。

郭毅認為，去年北京二手房市場需求相對集中和旺盛，全年成交數據是對二手房市場的客觀反映。受金融政策收緊影響，下半年成交有所下降，但屬于大趨勢中的小波動，總體來看北京二手房市場仍保持穩(wěn)中上揚的趨勢。

向數觀察到，去年9月和10月之后，北京二手房市場上看房和購房的家庭整體在增加，但變動幅度不大，處于正常市場水平，優(yōu)質房源仍然廣受歡迎。上周其門店一套掛牌房源由于價格合理、戶型方正，開放看房首日即22組購房家庭看房，當日成交，成交價與掛牌價僅相差3萬元。

但二手房平臺上仍不乏掛牌大半年、一年甚至更長時間仍未售出的房源。房屋經紀人一致認為，這些房源要么是房屋有缺陷，要么是售房者不誠心賣，或者售房者預期價格過高。

郭毅分析，按往年來看一季度多為年內成交低谷，加上今年春節(jié)假期橫跨1月和2月，因而預估一季度整體成交量將保持在相對低位狀態(tài)。就房價來看，介于目前二手房議價空間開始收窄，價格已出現企穩(wěn)狀態(tài)，待春節(jié)之后市場購房需求明顯升溫，可能會出現真實掛牌價和成交價的增長，推動房價小幅攀升。

郭毅認為，長遠來看北京房價平穩(wěn)向前的大趨勢并未發(fā)生本質改變，但大趨勢之下總會出現小周期或小波動，一些剛需、剛改家庭要切實滿足購房需求，改善居住條件時，就會在大趨勢里抓住小周期。

南川斷斷續(xù)續(xù)看房一年多，近期一直在看房，除了有實際住房需求外，也有看好市場預期?！皼Q策都包含著對未來的預判在內，如果預判會降價，那現在就不會買了。”南川說。

南川看中的房子近一周有14組帶看。向房屋經紀人要了同戶型房源近期成交情況后，南川想趁著市場還有議價空間，約房東談價。但南川的心理預期價格與房東的預期價格之間還有10萬元差值，能談下來多少南川也沒底。

　　轉自：21世紀經濟報道

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