上海城方鄭華：切換新賽道，租賃住房服務(wù)增值空間打開

房地產(chǎn)即將進(jìn)入一個(gè)全新周期，模式創(chuàng)新成為行業(yè)新課題。與此同時(shí)，自2015年以來，支持租賃住房的頂層設(shè)計(jì)政策相繼出臺(tái)，表明了中央要求建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度以及讓全體人民住有所居、職住平衡的決心。房企也在不斷探索新的形式、模式。

（上海地產(chǎn)集團(tuán)城方董事、總經(jīng)理鄭華，圖片提供：城方）

2月15日，上海地產(chǎn)集團(tuán)城方董事、總經(jīng)理鄭華接受了21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新上的探索。從事傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)多年，曾在保利、萬科、正大等大型企業(yè)任職，鄭華對(duì)當(dāng)下的行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新沉淀了自己的思考和建議。

鄭華認(rèn)為，房地產(chǎn)滾動(dòng)性開發(fā)模式正常的發(fā)展周期在30年左右，滿足供需平衡需求之后，房地產(chǎn)就會(huì)從開發(fā)性地產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)周期。再過二三十年，就進(jìn)入房屋更新周期。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)處于經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)周期。

作為上海國(guó)企中最早試水租賃住房業(yè)務(wù)的上海地產(chǎn)集團(tuán)，目前在租賃住房數(shù)量上已突破3萬套，開業(yè)約1.5萬套。同時(shí)也在試水類REITs。

我們進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型并帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的升級(jí)。鄭華認(rèn)為這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)非常重要的契機(jī)和方向，也適應(yīng)了國(guó)內(nèi)促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)的導(dǎo)向。相比銷售類住宅產(chǎn)品，租賃住房有助于降低房屋租金或者是使用費(fèi)，房屋使用率也獲得提升。

“用租金換消費(fèi)增長(zhǎng)”，租賃住房平抑市場(chǎng)化租金、促使人們用于消費(fèi)的可支配收入增加。鄭華認(rèn)為這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新模式的底層邏輯。

轉(zhuǎn)型服務(wù)性地產(chǎn)可能性：從兩方得益到三方得益

“中國(guó)老百姓喜歡買房子，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一個(gè)建造周期被拉長(zhǎng)了，而很多主要經(jīng)濟(jì)體由于大眾住房理念與我們不同，房子的開發(fā)建造周期在20年左右就結(jié)束了。”鄭華認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到一定高點(diǎn)、市場(chǎng)成交量達(dá)到頂峰、投資開發(fā)量進(jìn)入拐點(diǎn)等等，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、新模式醞釀便應(yīng)運(yùn)而生。過去“拿地-開發(fā)-銷售”、靠資金杠桿滾動(dòng)存活的狀態(tài)將逐漸式微，開發(fā)模式不再是房地產(chǎn)主流。

鄭華指出，新模式有兩條路徑：第一是轉(zhuǎn)滾動(dòng)性開發(fā)為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)就是用租金來替換房產(chǎn)的銷售所得。換言之，就是用租金來兌現(xiàn)房子回報(bào)率，比如建造一棟樓成本要10萬塊，房企把這棟樓的收益變成50年的租金，回收租金的方式替換出售。第二是把房子變成一種使用性的服務(wù)產(chǎn)品，把房源銷售收入轉(zhuǎn)化為服務(wù)收收入，類似于酒店每天的房費(fèi)中包含了房屋的租金與服務(wù)費(fèi)。

鄭華堅(jiān)定看好房地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)向服務(wù)性地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。依據(jù)是房子收益可以由租金和租金以外的消費(fèi)服務(wù)收益組成。

“企業(yè)相當(dāng)于把使用空間載體的費(fèi)用變成租金，然后另外一部分費(fèi)用變成使用性的服務(wù)，經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化成服務(wù)性地產(chǎn)?！编嵢A把房地產(chǎn)主營(yíng)收入除了租金以外的收入稱之為服務(wù)性收益，服務(wù)收費(fèi)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)方所提供服務(wù)質(zhì)量而產(chǎn)生溢價(jià)空間。

鄭華從得益人角度分析其更看好服務(wù)性地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路徑。房子賣賣的得益人只有兩個(gè)：房地產(chǎn)開發(fā)商與買房子的人；但房子若變成類似于租賃住房或者變成一個(gè)服務(wù)性房源，得益人就變成三方了：開發(fā)商、服務(wù)提供商，還有各種各樣的使用者。房子作為同樣一個(gè)空間載體，演變成了三方得利的資產(chǎn)源。

租賃房租金評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)目前還沒有權(quán)威樣本，但普遍要求企業(yè)以市場(chǎng)均價(jià)9折的價(jià)格出租?！白鳛槿f億市場(chǎng)量級(jí)的房地產(chǎn)行業(yè)，以1萬億為基礎(chǔ)單位匡算，1萬億能拉動(dòng)3000億的消費(fèi)?！编嵢A指出，房租的占比如果能變成消費(fèi)者可支配收入的30%以下，大眾就有更多的錢去做房屋以外的消費(fèi)。房屋作為服務(wù)載體，其消費(fèi)力的變現(xiàn)就在于此。

“如果以低于一定市場(chǎng)價(jià)的房租租到房子，節(jié)省下來的房租用以消費(fèi)支出，生活質(zhì)量得到提升，這樣的租住方式隨著大眾觀念的改變有可能逐漸成為主流?！编嵢A說，這就是上海地產(chǎn)集團(tuán)城方品牌試水以租金為基礎(chǔ)現(xiàn)金流、以消費(fèi)為推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)“以租金換取消費(fèi)”的新型租賃模式的動(dòng)力所在。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化 

據(jù)介紹，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌“城方”，通過國(guó)企混合所有制模式，引入職業(yè)經(jīng)理人管理制度，探索專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。

上海地產(chǎn)集團(tuán)本身有三大類租賃房產(chǎn)品：市籌公租房，大約有1.3萬套；存量改造的租賃住房，目前有2100余套；前述這兩類房源均已入市，城方在運(yùn)營(yíng)服務(wù)中。新建租賃住房項(xiàng)目16個(gè)，總建筑面積約147萬平方米，可提供租賃住房約1.7萬套，預(yù)計(jì)今年起會(huì)陸續(xù)入市。

鄭華指出，國(guó)內(nèi)的租賃住房建設(shè)發(fā)展目前基本上是以央企、國(guó)企為主，特別是在新建類領(lǐng)域，主要有兩大原因：第一個(gè)市場(chǎng)尚不規(guī)范；第二需要有足夠的供應(yīng)量做基石，由政府引導(dǎo)央企、國(guó)企，先做好行業(yè)穩(wěn)定器、壓艙石的角色，待市場(chǎng)規(guī)范以后最終還是要靠社會(huì)資本一起來完成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，也就是說央企、國(guó)企先做好引導(dǎo)示范。

現(xiàn)階段，市場(chǎng)上存在的高房?jī)r(jià)、高房租問題，鄭華認(rèn)為可以長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的租賃住房恰恰起到“壓艙石、穩(wěn)定器”的市場(chǎng)作用，也提升了存量不動(dòng)產(chǎn)的利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)的投資數(shù)據(jù)也發(fā)生了微妙的變化，拐點(diǎn)出現(xiàn)在2021年9月。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-9月份，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%。這是2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速首次出現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。另據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，9月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速同比出現(xiàn)“正轉(zhuǎn)負(fù)”，下降3.5%，這是自2020年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次出現(xiàn)同比下滑。此外，去年9月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比仍在下跌區(qū)間，分別下降13.2%和15.8%。房企到位資金增速持續(xù)回落，國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)4個(gè)月同比下降。去年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降4.5%。

調(diào)控加碼和信貸收縮等因素加速了行業(yè)大數(shù)據(jù)的變化，也加速行業(yè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

鄭華認(rèn)為，商品房里也有大量的出租房源，隨著保障性租賃住房的入市，租金下降，會(huì)倒逼商品房投資客逐步退出這個(gè)市場(chǎng)，變相增加了市場(chǎng)上租賃房源的供應(yīng)。目前上海地產(chǎn)集團(tuán)的16個(gè)新建租賃住房社區(qū)均已開工建設(shè)，部分即將竣工入市。城方市場(chǎng)化拓展的項(xiàng)目也會(huì)在今年有入市供應(yīng)。

央企、國(guó)企率先加入租賃住房賽道。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，除了上海地產(chǎn)集團(tuán)，建銀國(guó)際旗下的建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“建信”）也手握4萬多套租賃住房，但主要以分散式房源為主。此外魔方公寓房源數(shù)量達(dá)到10萬套、旭輝瓴寓在管房源大約8.2萬間，已開業(yè)3.2萬間。隨著租賃住房的大量入市，上海的房租將會(huì)受到?jīng)_擊。

前5年最難熬：監(jiān)管體系有待健全、面臨盈利問題

“讓更多人安居都市宜居生活”是城方的品牌愿景，這與國(guó)家近年來提出的租購并舉雙軌制住房供應(yīng)體系高度契合。安居提供房源，宜居提供服務(wù)?！斑@也是城方的創(chuàng)立根本?！编嵢A希望推動(dòng)行業(yè)盡快認(rèn)知租賃房屬于服務(wù)業(yè)，雖然是從房地產(chǎn)延伸到了服務(wù)性房地產(chǎn)，但其本質(zhì)是將房地產(chǎn)生產(chǎn)制造業(yè)轉(zhuǎn)化為服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)是提供服務(wù)，“賺服務(wù)的錢雖然利潤(rùn)不高，但長(zhǎng)期而穩(wěn)定”。

城方的盈利模式正是如此，城方營(yíng)收中已有部分來源于租金之外的服務(wù)收入。鄭華表示，對(duì)于租賃住房發(fā)展來說，租金之外的服務(wù)性收入占比30%左右會(huì)比較合理，也更健康、可持續(xù)。

鄭華預(yù)計(jì)，隨著租賃房源大量面市，今后一線城市的房屋租金不可能每年保持10%左右的高增長(zhǎng)率。他也呼吁，行業(yè)的健康發(fā)展離不開監(jiān)管部門的政策支持與監(jiān)管。處于轉(zhuǎn)型大背景下的房地產(chǎn)，模式創(chuàng)新的探索還需各方合力。

參考部分發(fā)達(dá)國(guó)家，租賃住房占比大于商品房。比如新加坡與德國(guó)。鄭華認(rèn)為，總有一天國(guó)內(nèi)的商品住宅新增供應(yīng)總量會(huì)少于租賃住房。今年是鄭華踏足租賃住房賽道第5個(gè)年頭，他最大的感觸有兩點(diǎn)：第一，這是一個(gè)低毛利航道，從房地產(chǎn)滾動(dòng)性開發(fā)模式、到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，再轉(zhuǎn)向服務(wù)性地產(chǎn)，賺的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，速度與杠桿都要放緩；第二，租賃住房行業(yè)同樣離不開融資與債務(wù)優(yōu)化等傳統(tǒng)房地產(chǎn)的資本運(yùn)作模式。

政策、投資人、客戶的認(rèn)知等多方面因素，都影響著房地產(chǎn)模式創(chuàng)新的探索，行業(yè)也需要健全的住房租賃市場(chǎng)規(guī)范制度，需要監(jiān)管部門細(xì)致研究政策導(dǎo)向，逐步規(guī)范整個(gè)住房租賃市場(chǎng)，建立長(zhǎng)效機(jī)制。正如不少業(yè)內(nèi)人士所指，目前市場(chǎng)上規(guī)?；?、集團(tuán)化的租賃住房少，缺乏機(jī)構(gòu)化管理，租賃的具體程序也有待規(guī)范。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，目前大部分租賃住房企業(yè)前5年都活得異常艱難，甚至活不下去。原因在于這一新行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍然沿用房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，比如出租房產(chǎn)前5年要算折舊費(fèi)，這導(dǎo)致很多企業(yè)前5年的現(xiàn)金流很難為正。而正向的現(xiàn)金流是驗(yàn)證模式可行性的重要指標(biāo)。到了第六年賬面上反而可以賺錢了，但有的企業(yè)卻活不到第六年。盡管政府可以通過減稅降費(fèi)等手段給予行業(yè)支持，但前提是要有收入。

實(shí)際上，政府在保障性租賃住房投資端政策面已開了一個(gè)小口。這也是今年以來保障性租賃住房迎來的第一個(gè)政策利好。

2月8日下午，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度。

鄭華表示，今年租賃住房行業(yè)會(huì)發(fā)生較大變化。市場(chǎng)的健康發(fā)展，首先要解決不能有非規(guī)范市場(chǎng)的問題，比如如何界定合法經(jīng)營(yíng)跟非法經(jīng)營(yíng)。一旦制度出臺(tái)，租賃住房市場(chǎng)也會(huì)經(jīng)歷一次不小的震蕩。

其次，對(duì)于租金的核定目前也沒有定論。

“行業(yè)健康企業(yè)才會(huì)健康，要讓更多的人理解租賃住房，它是從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，它不是一個(gè)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，它其實(shí)是個(gè)服務(wù)性地產(chǎn)?！编嵢A認(rèn)為，市場(chǎng)達(dá)成了對(duì)租賃住房的服務(wù)屬性的共同認(rèn)知，未來這一行業(yè)的前途才會(huì)光明。

中央推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也在逐漸推動(dòng)與之匹配的金融工具，幾年間，系列政策文件提出:要推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，積極試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

近年來，國(guó)內(nèi)開發(fā)商在租賃住房業(yè)務(wù)上的融資試水動(dòng)作并不少見：2018年2月2日,碧桂園長(zhǎng)租公寓類REITs儲(chǔ)架發(fā)行獲批,總規(guī)模100億,成為中國(guó)首單百億級(jí)住房租賃類REITs；2021年8月18日，北京保障房中心簿記發(fā)行全國(guó)首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品——國(guó)開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年以來，國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州、深圳等一線城市租賃住房相關(guān)運(yùn)營(yíng)商發(fā)行的類REITs共有38單。

不過，出于房地產(chǎn)行業(yè)降低表內(nèi)負(fù)債的需求，大多數(shù)租賃住房運(yùn)營(yíng)商仍然期待REITs在國(guó)內(nèi)的正式發(fā)行。

國(guó)內(nèi)REITs已經(jīng)在路上，但目前僅僅放開給基建行業(yè)。以鄭華為代表的租賃住房經(jīng)營(yíng)管理者所看到的是，保障性租賃住房屬于泛基礎(chǔ)設(shè)施范疇，他們對(duì)于公開發(fā)行保障性租賃住房相關(guān)的REITs產(chǎn)品正充滿了期待。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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