為生存，旭輝積極謀變

2月21日，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK,簡稱“旭輝”）正式對外宣布，周軼群將出任集團(tuán)副總裁兼運(yùn)營中心總經(jīng)理。周軼群擁有18年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，加入旭輝前，其于仁恒置地集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行副總裁，分管集團(tuán)投資、商業(yè)、酒店以及文旅業(yè)務(wù)。

這是旭輝2022年步入“三五戰(zhàn)略”后，引入的首位重量級職業(yè)經(jīng)理人。一名知情人士認(rèn)為，周軼群此番加盟旭輝，與其此前在仁恒擅長的領(lǐng)域有所區(qū)別，且在行業(yè)普遍面臨“活下去”難題的當(dāng)下，對于職業(yè)經(jīng)理人而言，這是一個新挑戰(zhàn)。

旭輝近期的高管人事變動不止于此。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨(dú)家獲悉，旭輝此前分管投資的原副總裁潘道原已離職，但旭輝內(nèi)部人士對此不置可否。據(jù)悉，潘道原已到近退休年紀(jì)。目前，旭輝集團(tuán)高級副總裁兼投拓中心總經(jīng)理張海民負(fù)責(zé)旭輝投拓具體事項(xiàng)，他于2021年中加盟旭輝。

分析人士指出，目前行業(yè)內(nèi)各家房企高管人事變動非常頻繁，不管是自身原因，抑或企業(yè)出于戰(zhàn)略調(diào)整需要而調(diào)整人員架構(gòu)，都是當(dāng)下行業(yè)的一個縮影。

旭輝集團(tuán)董事局主席林中表示，“行業(yè)正面臨前所未有的優(yōu)勝劣汰、迭變重整，旭輝必須穿新鞋、走新路，探索出一條全新的內(nèi)涵式發(fā)展之道”。

相比同業(yè)，旭輝是相對從容的，這從2021年旭輝完成全年2300億回款可見一斑。而正如前述分析人士所言，行業(yè)在調(diào)整，企業(yè)也不例外，旭輝近期不論是人事、拿地、融資方面都有積極作為，也正如萬科集團(tuán)董事會主席郁亮所言，行業(yè)面臨轉(zhuǎn)折，“活下去”才是終極目標(biāo)。

2月21日，旭輝收報6.14港元，漲1.82%，市值529.6億。2022年1月，旭輝完成84.4億元人民幣銷售額，環(huán)比2021年12月有明顯下跌。

高管變動頻仍

越是調(diào)整周期，房企人事變動越頻繁。比如陽光城在2021年10月開始就經(jīng)歷了兩次大的組織架構(gòu)調(diào)整，伴隨高管人事變動。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)公開信息梳理，發(fā)現(xiàn)旭輝于去年年底開始，管理層就有變動。比如2021年10月，融創(chuàng)華北區(qū)域原副總裁兼城市總劉延青履新旭輝集團(tuán)運(yùn)營管理部總監(jiān)；2021年11月，世茂原重慶區(qū)域總高著曉履新旭輝集團(tuán)成本部總監(jiān)。

人員調(diào)整的背后，是旭輝自身的發(fā)展規(guī)劃需求。最近，旭輝對外發(fā)出一道“招募令”,基于“三五戰(zhàn)略”正式上線了“百將計劃”,面向全國招聘行業(yè)精英人才,儲備城市總、項(xiàng)目總、營銷總、操盤手。

旭輝“百將計劃”的底氣源于躋身2021年少數(shù)能完成既定銷售目標(biāo)房企的之一。旭輝在2021年銷售額2472.5億元，同比增加162億元，已完成全年2300億元的回款目標(biāo)。

從2021年9-12月的銷售業(yè)績來看，在同業(yè)普遍環(huán)比下降的情況下，旭輝維持住了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。2021年9月，旭輝合約銷售金額約為160億元，同比下降38.53%；10月，旭輝銷售金額162億；11月為165億；12月為215億。雖然單月漲幅不明顯，但仍然維持住了平穩(wěn)上漲的態(tài)勢。

然而，進(jìn)入2022年，旭輝的壓力浮現(xiàn)了。今年1月，旭輝完成銷售金額84.4億，環(huán)比去年12月，有明顯下滑態(tài)勢。

前述分析人士指出，旭輝近期的人事變動，反映了行業(yè)內(nèi)企業(yè)間人員流動的加劇“裁掉兩個人，換一個能干的人，這是很常見的?！边@名分析人士認(rèn)為，隨著縮表、生存問題的逼近，行業(yè)內(nèi)人員流動性將越來越大，“市面上不缺有水平的人”。

持續(xù)投資北京市場

身處行業(yè)大周期，旭輝顯然是一個典型案例。在投資策略上，旭輝有一個變化：過往在公開招拍掛市場，旭輝以聯(lián)合拿地為主，如今旭輝開始嘗試獨(dú)立拿地。2021年11月，旭輝通過搖號獲取南京一幅單身職工公寓用地，成交總價1.15億元,樓面價5024元/平方米。

第二次獨(dú)立拿地，旭輝選擇了北京。在北京今年首輪集中供地現(xiàn)場，旭輝以14.07億元斬獲順義新城一舊村改造項(xiàng)目，拿地主體北京旭科置業(yè)有限公司（簡稱“北京旭科”）是旭輝集團(tuán)全資子公司，成立于2013年3月。

此前進(jìn)駐北京已有10年之久，從去年底開始，旭輝又以招拍掛、合作拿地、股權(quán)并購等多元化策略繼續(xù)布局北京市場。2021年11月29日，旭輝接手了與陽光城等房企在北京合作的國祥府和國祥云著項(xiàng)兩個項(xiàng)目的股權(quán)；今年1月20日，旭輝聯(lián)手首開股份（600376.SH）、北京住總集團(tuán)、密云城投等以20.7億元競得密云一幅涉宅用地，總建面20.02萬平方米。

在年初的節(jié)點(diǎn)拿地，旭輝有望在今年年底形成回款。這或許是旭輝成為此輪集中供地全場唯一一家民企的主要原因。另一原因就是，旭輝有信心發(fā)展，信心來自于企業(yè)綜合的狀態(tài)，比如現(xiàn)金回款程度、償債能力以及融資能力等。

值得一提的是，北京此輪供地，有50多家房企報名參與，央企、國企占據(jù)主流，且拿地的僅有旭輝一家民企。梳理公開信息可見，旭輝從2019年開始，拿地投資戰(zhàn)略逐漸明朗化。2019年，旭輝新進(jìn)入11個城市；2020年，旭輝有意識提升拿地權(quán)益，并將投資眼光逐漸聚焦一二線城市。2002年一季度，旭輝對外表示，在一二線城市投資占比90%以上。

很顯然，旭輝能在2021年下半年維持良好的回款率，某種程度得益于2020年的戰(zhàn)略布局。

房企分化

去年下半年開始的房企流動性問題，逐漸加速房企分化。受制于現(xiàn)金流，不少房企進(jìn)入出售項(xiàng)目變現(xiàn)周期。

盡管流動性緊張已是業(yè)內(nèi)共性，但旭輝似乎能從容應(yīng)對?！叭卞X”仍是共性，但相較于大部分同行已關(guān)閉的融資大門，旭輝目前正在申請發(fā)行一筆20億中票。據(jù)銀行間孔雀開屏系統(tǒng)（非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統(tǒng)）顯示，龍湖與旭輝分別取得50億元中期票據(jù)的注冊通知書。兩家民企分別申請發(fā)行金額為20億元的中票。據(jù)披露，旭輝20億中票發(fā)行期限為5年期。募資用途未支付工程款與還貸。

面對即將到來的美元債償債高峰，與其他忙于主動債務(wù)管理的民企同行一樣，旭輝也有這方面的動作。1月4日，旭輝以現(xiàn)金購買方式要約提早贖回2022年1月23日到期的美元債5.051億美元，同時額外增發(fā)1.5億美元綠色債券；1月10日，旭輝要約購買于2022年到期、利率為5.5%的2.72億美元債。

旭輝償債的方式手段，相比交換要約，看起來輕松與坦然，然而，在籌措資金方面，旭輝也是有取舍的，比如以供股方式融資。2021年12月底，旭輝公告宣布供股募集款項(xiàng)16.7億港元。旭輝此次供股實(shí)現(xiàn)94.29%高比例認(rèn)購，另獲得大股東林氏家族及多家長線股東額外申請超額認(rèn)購，合計獲得8.22億股供股股份申請，相當(dāng)于可供認(rèn)購供股股份總數(shù)1.97倍。

“現(xiàn)在企業(yè)能生存下來已經(jīng)不錯，不存在可以發(fā)力或者彎道超車，旭輝相對其他同行而言，僅僅是更穩(wěn)定、更出色、更從容一些?！鼻笆龇治鋈耸繌?qiáng)調(diào)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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