中高信用房企融資開閘，房地產(chǎn)行業(yè)邊際回暖？

房地產(chǎn)行業(yè)融資回暖，中高信用房企先知。在資金面有所松動的作用下，部分中高信用房企已經(jīng)率先感受到了暖意。

2022年3月1日，碧桂園發(fā)布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)發(fā)行本金金額為人民幣50億元的中期票據(jù)已獲準注冊。這是碧桂園地產(chǎn)首次于中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊中期票據(jù)。

在碧桂園之前，美的置業(yè)也已經(jīng)發(fā)行了一筆中期票據(jù)。據(jù)美的置業(yè)披露，其2022年度第一期中期票據(jù)于2月25日簿記成功，實際發(fā)行金額15億，發(fā)行利率為4.50%，期限4年。美的置業(yè)也是2022年首批獲得中期票據(jù)批文并成功發(fā)行的民營企業(yè)之一。

碧桂園和美的置業(yè)兩家民營房企中期票據(jù)的成行，也預示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境迎來了邊際改善。

需要強調(diào)的是，目前中高信用房企合理正常的融資需求得到了滿足與回應，但從整體來看，隨著償債高峰期的漸近，房企整體上依然存在再融資的壓力，信心的修復也尚待時日。

融資復蘇

美的置業(yè)這一筆15億元中期票據(jù)的發(fā)行，是值得關(guān)注的事件。

這是由于，雖然美的置業(yè)有美的集團的強大背書，但其財務指標并非十分突出，其能夠獲準發(fā)行中期票據(jù)，也是融資渠道向中信用房企開放的信號。

根據(jù)美的置業(yè)此前披露，截至2021年上半年，美的置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.7%，凈負債率為58.2%，現(xiàn)金短債比為2.21倍，其中，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率超過70%的監(jiān)管要求，屬于“黃檔”房企。

從業(yè)務布局上而言，美的置業(yè)也有進一步優(yōu)化的空間，能級較低的城市仍然貢獻了相當?shù)匿N售額。2021上半年，美的置業(yè)一線、強二線城市合約銷售金額占比約39.9%，一二線以及強三線城市的銷售占比達到了78%。

即便在財務韌性和發(fā)展?jié)摿Ψ矫嫔写嵘u級機構(gòu)對美的置業(yè)還是相當看好。根據(jù)中誠信國際信用評級有限責任公司的綜合評定，美的置業(yè)這筆票據(jù)的主體信用評級為AAA，該期中期票據(jù)債項評級AAA。

根據(jù)美的置業(yè)披露的募資用途，這次募資擬全部投入項目建設(shè)。但“不用于土地一級開發(fā)、支付土地款、“地王”相關(guān)項目、三四線地產(chǎn)項目建設(shè)、保障性住房和棚改項目”。

在美的置業(yè)之前，金地集團也已經(jīng)在上清所發(fā)行了一筆中期票據(jù)。2022年2月23日，上清所官方發(fā)布了金地（集團）股份有限公司 2022 年度第一期中期票據(jù)發(fā)行情況公告。

根據(jù)公告，金地已發(fā)行總額為17億元，期限為 3 年，利率 3.58%的中期票據(jù)，募集資金用途將投向償還到期債券與項目開發(fā)建設(shè)。

除了上述兩家房企以外，另一家頭部民營房企碧桂園也拿到了中期票據(jù)的入門票。碧桂園擬發(fā)行的這筆中期票據(jù)具有額度高的特點，不過由于其尚未成功發(fā)行，這筆資金的用途仍有待觀察。

碧桂園和美的置業(yè)均是首次獲準發(fā)行中期票據(jù)。從近期發(fā)布中期票據(jù)融資計劃的房企特點分析可以看出，目前融資渠道依然頗為看中房企的經(jīng)營狀況和財務指標，信用良好以及財務穩(wěn)健的房企顯然更受青睞。 

回暖信號

盡管中高信用房企的融資渠道有所擴展，但房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資環(huán)境仍在低位徘徊。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年1-2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計約856億元，同比下降59%， 2022年開年兩個月，房地產(chǎn)債券市場延續(xù)低溫，整體房企端債市仍處于緩慢修復過程中。

貝殼研究院指出，2022年2月境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約395億元，較上月大幅減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務凈額20億，償債壓力較上月明顯改善。但即將到來的3-4月連續(xù)兩個月到期債務規(guī)模均超過千億元，未來兩月對房企的資金流動性構(gòu)成一定的壓力，將增大對房企融資能力的考驗。

房企的資金流動性影響來自于兩端，一是投資，一是融資。從房企的銷售表現(xiàn)來看，當前銷售額低位徘徊的局面還未有改善。2022年3月2日，萬科公告稱，2022年2月其實現(xiàn)合同銷售金額人民幣293.7億元，同比減少34.96%；2022年1月至2月份公司累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣649.7億元，同比減少44.29%。

融資面上，業(yè)界人士也普遍預計，在短期內(nèi)融資渠道保持穩(wěn)定仍是大趨勢。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前開發(fā)貸和按揭貸都有一定的回暖，但債券投資者的偏好變了，信用修復需要一些時間，目前融資不會有十分明顯的扭轉(zhuǎn)。

不過，上述地產(chǎn)分析師也強調(diào)，當前市場面提振的消息頻頻傳來，對房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖也是一種助益。

“政策面支持，如果銷售回暖，有資金流入，企業(yè)當然也是會受益的。”一位廣東本土房企的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱。

　　轉(zhuǎn)自： 21世紀經(jīng)濟報道

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