兩會(huì)再提取消預(yù)售制：人大代表建議提高預(yù)售門(mén)檻直至現(xiàn)房銷(xiāo)售

　　在去年多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，全國(guó)多地樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)的背景下，今年兩會(huì)期間再次掀起對(duì)“取消商品房預(yù)售制”、“實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”的討論。

　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、民進(jìn)江西省委會(huì)副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫，全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹，全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東，全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。

　　多位全國(guó)政協(xié)委員連續(xù)多年提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案

　　據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號(hào)消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，在預(yù)售資金監(jiān)管上提出了一些很好的政策措施，但預(yù)售制度的短板問(wèn)題仍未全面解決，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。為此，今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在盧天錫看來(lái)，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門(mén)檻較低；預(yù)售合同的法律地位不明晰；預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板；購(gòu)房人預(yù)付款支付方式不利于保障購(gòu)房人權(quán)益；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問(wèn)題。

　　和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問(wèn)題的還有全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報(bào)道，關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。

　　周世虹提到，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)有6300多萬(wàn)套商品房已售，但未竣工交付給購(gòu)房人，有部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬(wàn)億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在周世虹看來(lái)，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。周世虹認(rèn)為，如果沒(méi)有預(yù)售制度，如果實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)將不會(huì)涉及購(gòu)房人，將不存在“保交付”等問(wèn)題，更不存在社會(huì)穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東也向全國(guó)政協(xié)十三屆五次會(huì)議提交了《關(guān)于加強(qiáng)期房銷(xiāo)售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》，施衛(wèi)東建議加強(qiáng)期房銷(xiāo)售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專(zhuān)用監(jiān)管賬戶或由住建部門(mén)成立第三方托管機(jī)構(gòu)，管理期房銷(xiāo)售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。

　　全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀點(diǎn)是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。他認(rèn)為，房地產(chǎn)是民生問(wèn)題，在中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中，79%由房地產(chǎn)構(gòu)成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對(duì)提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

　　據(jù)封面新聞報(bào)道，這也是張建明第三次把取消房屋預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國(guó)兩會(huì)。

　　商品房預(yù)售合同糾紛不斷

　　我國(guó)的商品房銷(xiāo)售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

　　商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付商品房?jī)r(jià)款的交易形式。商品房期房買(mǎi)賣(mài)即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來(lái)將預(yù)售的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人的一種交易形式。

　　商品房預(yù)售是目前我國(guó)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

　　按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所此前提供的數(shù)據(jù)，近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。在隨后的兩年間，由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。2020年度全國(guó)商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數(shù)也達(dá)81647件。

　　由于預(yù)售造成的維權(quán)案件也有所上升。根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布的《2021年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類(lèi)的投訴數(shù)據(jù)，2021年，房屋及建材類(lèi)的投訴量為33328件，占商品大類(lèi)投訴比重為3.19%，這一投訴量較2020年增加0.03%。

　　對(duì)于商品房維權(quán)事件，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的案例中曾這樣評(píng)析道：商品房問(wèn)題一直是消費(fèi)調(diào)解中的老大難問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商地位的強(qiáng)勢(shì)，房屋建筑行業(yè)特有的專(zhuān)業(yè)性和購(gòu)房合同中許多合同條款的預(yù)先設(shè)定等因素都導(dǎo)致這類(lèi)投訴解決起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

　　怎么辦？

　　那么，面對(duì)當(dāng)前商品房預(yù)售制度突顯的問(wèn)題有何對(duì)策？取消商品房預(yù)售制度可行？

　　對(duì)此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門(mén)檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時(shí)調(diào)整購(gòu)房款付款方式，從購(gòu)房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

　　盧天錫表示，建議調(diào)整購(gòu)房款付款方式，改變當(dāng)前由購(gòu)房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監(jiān)管部門(mén)按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購(gòu)房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專(zhuān)戶。申請(qǐng)銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。

　　此外，盧天錫建議，盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》。進(jìn)一步細(xì)化明確全國(guó)統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售許可門(mén)檻（如多層主體封頂、高層主體結(jié)構(gòu)2/3，超高層主體過(guò)半），直至過(guò)渡為現(xiàn)房銷(xiāo)售。同時(shí)，盡快制定《城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的行政處罰標(biāo)準(zhǔn)，增加金融機(jī)構(gòu)違規(guī)扣劃、施工企業(yè)和材料供應(yīng)商等配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)套取商品房預(yù)售資金的處罰條款。

　　張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達(dá)”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時(shí)間窗口（比如三年），給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。無(wú)論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷(xiāo)售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該秉承誠(chéng)信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　張建明建議，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，取消預(yù)售制，全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。對(duì)于企業(yè)，可以促進(jìn)其由“資本”驅(qū)動(dòng)到“營(yíng)運(yùn)”驅(qū)動(dòng)的切換。對(duì)于地方政府，可以擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)的過(guò)度依賴，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。（記者 計(jì)思敏）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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