物企年報(bào)深讀丨碧桂園服務(wù)2021年度收入大漲約85%，稱大規(guī)模收并購(gòu)時(shí)期已過

經(jīng)歷了物業(yè)管理行業(yè)間持續(xù)的收并購(gòu)時(shí)期以后，頭部公司開始考慮放緩腳步了。

3月29日，碧桂園服務(wù)（6098.HK）發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司總收入同比增加約84.9%至約人民幣（下同）288.43億元；股東應(yīng)占利潤(rùn)約40.33億萬元，同比增加約50.2%。

財(cái)報(bào)顯示，年內(nèi)公司整體毛利約88.64億元，漲幅約67.3%；整體毛利率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至約30.7%，公司方面解釋這主要是由于，期內(nèi)政府取消社保減免政策；公司持續(xù)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施推陳出新，加大對(duì)設(shè)施智能化改造投入；低毛利率的城市服務(wù)比重上升所致。而此前碧桂園服務(wù)的收并購(gòu)動(dòng)作中，部分旗下業(yè)務(wù)短期內(nèi)則略被影響到其一定的毛利率表現(xiàn)。

在中午財(cái)報(bào)發(fā)布之后，碧桂園服務(wù)股價(jià)一改上午的上行走勢(shì)，轉(zhuǎn)向下行。截至當(dāng)日收盤，碧桂園服務(wù)收跌4.86%，報(bào)收31.3港元/股。

29日下午舉行的業(yè)績(jī)交流會(huì)期間，碧桂園服務(wù)控股有限公司執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在管理團(tuán)隊(duì)看來，與合作伙伴或股權(quán)合作公司的融合會(huì)是一個(gè)循序漸進(jìn)的問題，在不同時(shí)間段的舉措都會(huì)有所不同。“從團(tuán)隊(duì)配置、管理流程、工作要求、管理結(jié)構(gòu)設(shè)置等方面，都會(huì)因?yàn)闀r(shí)間段的不同而改變。但是有一條，那就是所有股權(quán)公司的合作和融入，都要逐步過渡到‘以業(yè)績(jī)?yōu)榇蟆奈幕衼?。目前?yīng)該說團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)是快速的，優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和優(yōu)秀個(gè)人比比皆是?！?/p>

碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬則回應(yīng)道，碧桂園服務(wù)大規(guī)模收并購(gòu)的時(shí)間已經(jīng)過去，在今年及未來的一段時(shí)間，仍然會(huì)做一定程度并購(gòu)，但追求規(guī)模和合約疊加的時(shí)代已經(jīng)過去，將重點(diǎn)抓住機(jī)遇、補(bǔ)短板，在如商寫、生活服務(wù)、資產(chǎn)管理等方面進(jìn)一步加強(qiáng)。

（業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，圖源：官方提供）

非物管收入占比過半

從收入分布來看，2021年公司首次實(shí)現(xiàn)了來自非物業(yè)管理服務(wù)收入占比過半的結(jié)果，收入來源更加多元化。

據(jù)披露，年內(nèi)公司物業(yè)管理服務(wù)收入約137.94億元，同比增長(zhǎng)約60.3%，占總收入比例下降至約47.8%（2020年為55.2%）。該分部毛利率下降4.3個(gè)百分點(diǎn)至約30.3%，原因?yàn)槌掷m(xù)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施推陳出新、加大了對(duì)設(shè)施智能化改造的投入等。

其中，年內(nèi)的多起并購(gòu)也大幅增加了公司在獨(dú)立第三方物業(yè)方面的管理面積。由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收費(fèi)管理面積增幅約306.0%，占收費(fèi)管理面積上升27.4個(gè)百分點(diǎn)至約54.8%。

（來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)的收費(fèi)管理面積已過半，圖源：財(cái)報(bào)披露）

收入來源比重排名在第二和第三位的分別為城市服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩大板塊。

社區(qū)增值服務(wù)方面，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約33.27億元，同比增長(zhǎng)約92.2%，占集團(tuán)總收入比例提升至約11.5%（2020年約11.1%）。

但同時(shí)，該分部毛利率下降4.6個(gè)百分點(diǎn)至約60.5%，主要在于年內(nèi)新增的部分業(yè)務(wù)毛利率水平相對(duì)較低；毛利率相對(duì)較低的購(gòu)銷業(yè)務(wù)規(guī)模逐步增大；傳媒板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈毛利率有所下降。

黃鵬在業(yè)績(jī)交流期間介紹，該部分利潤(rùn)率因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)變化雖有所下調(diào)，但仍維持在較高的水平。特別是本地生活、社區(qū)傳媒、到家服務(wù)、家裝服務(wù)的收入增長(zhǎng)較為快速。

（碧桂園服務(wù)旗下非物管收入部分占比過半，來源：業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)分享）

財(cái)報(bào)顯示，該分部項(xiàng)下六大業(yè)務(wù)中，年增幅最快的社區(qū)傳媒服務(wù)以179.1%增幅實(shí)現(xiàn)約9.78億元收入，年收入最高的本地生活服務(wù)以11.05億元，實(shí)現(xiàn)增幅約107.1%。

據(jù)他介紹，在該部分公司進(jìn)行了產(chǎn)品重塑、升級(jí)產(chǎn)品線。以“商品到家”+“服務(wù)到家”，打造“樓下系列”，這被定義為社區(qū)生活服務(wù)2.0。其核心邏輯是以社區(qū)線下流量作為入口，通過提供重型且復(fù)購(gòu)的產(chǎn)品，增強(qiáng)業(yè)主黏性，其提供的線上線下綜合服務(wù)邊際成本很低，預(yù)計(jì)2022年開設(shè)突破千個(gè)點(diǎn)位。“物管有‘近場(chǎng)零售’的優(yōu)勢(shì)，是所見即所得的增值服務(wù)，有高效的觸達(dá)性，場(chǎng)地和資源因高度節(jié)約而成本低，又可以提供更有特色、快捷的服務(wù)。業(yè)主和我們都能夠在這個(gè)服務(wù)的成就中獲得相應(yīng)價(jià)值?！?/p>

對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)中收入增速最快的社區(qū)傳媒服務(wù)部分，是以廣告自營(yíng)+整合營(yíng)銷傳播模式，幫助商家實(shí)現(xiàn)觸達(dá)+轉(zhuǎn)化的目的。截至財(cái)報(bào)期內(nèi)，公司旗下自營(yíng)媒體點(diǎn)位數(shù)量突破50萬。

收入貢獻(xiàn)比重排在第二位的城市服務(wù)，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約45.29億元，增幅約412.3%，占總收入比約15.7%(2020年同期約5.7%)。

該分部毛利率下降較明顯，下滑了14.9個(gè)百分點(diǎn)至約17.6%。公司表示原因在于，上年新拓展毛利率較低的業(yè)務(wù)在本年實(shí)現(xiàn)全年并表，且相關(guān)收入比重增大；且本年政府取消企業(yè)社保減免所致。

據(jù)黃鵬介紹，2021年末，對(duì)于該部分的公司化運(yùn)作已經(jīng)正式開啟，通過成立城市服務(wù)集團(tuán)，協(xié)調(diào)城市服務(wù)戰(zhàn)略落地，其業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多元化已初具規(guī)模，并首次將EPCO模式引入老舊社區(qū)改造。

同樣在2021年重點(diǎn)布局的成長(zhǎng)產(chǎn)品線還有商業(yè)寫字樓服務(wù)部分，黃鵬表示，通過對(duì)開萬、富力旗下物業(yè)等的收并購(gòu)整合，公司將原有的寫字樓業(yè)務(wù)集中式管理，成立獨(dú)立事業(yè)部，專注資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及商企服務(wù)領(lǐng)域?！吧虒懛矫?，碧桂園服務(wù)來了，會(huì)繼續(xù)加油，形成在住宅和商寫的雙強(qiáng)驅(qū)動(dòng)?！彼m(xù)稱，對(duì)于該領(lǐng)域的目標(biāo)是五年形成百億以上營(yíng)收，截至2021年底，其商管面積已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)前十名行列。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)也是公司在2021年重點(diǎn)打造的新產(chǎn)品線。黃鵬介紹，公司原計(jì)劃要在5年內(nèi)形成100億以上輕資產(chǎn)營(yíng)收，在今年也會(huì)作為重點(diǎn)產(chǎn)品線發(fā)展。財(cái)報(bào)顯示，年內(nèi)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約6.54億元，分部毛利率約50.3%。

收并購(gòu)進(jìn)入新時(shí)期

更受關(guān)注的是碧桂園服務(wù)收并購(gòu)動(dòng)作方法論以及未來進(jìn)程。

國(guó)金證券就認(rèn)為，2021年逆勢(shì)大量融資體現(xiàn)了公司的實(shí)力和魄力。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，尤其在2021年下半年，許多房企不得不出售旗下物業(yè)公司換回現(xiàn)金，導(dǎo)致物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)是買家市場(chǎng)，僅以碧桂園服務(wù)年內(nèi)對(duì)光嘉寶、富力物業(yè)、鄰里樂控股這三筆并購(gòu)來看，不僅鞏固了公司的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，也增厚了后續(xù)開展增值服務(wù)的底層流量體量，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、西南片區(qū)等方面都得到了有效補(bǔ)充。其系列并購(gòu)動(dòng)作，令該公司成為物業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)的最大買家。

（多元化來源令公司在管面積持續(xù)擴(kuò)大，圖源：業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)演示）

為此，李長(zhǎng)江指出，雖然碧桂園服務(wù)大規(guī)模收購(gòu)時(shí)間已經(jīng)結(jié)束，但并不意味著此后不再收并購(gòu)。“2022年整個(gè)物業(yè)的收并購(gòu)形勢(shì)，我們看來同過去相比，無論是單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模、還是業(yè)務(wù)完整性，都會(huì)有所不同。”

他續(xù)稱，2022年在收并購(gòu)方面，公司不僅著眼住宅物業(yè)，也會(huì)延伸到此前有涉足的增值服務(wù)部分。“無論房地產(chǎn)形勢(shì)如何變化，所有企業(yè)收并購(gòu)過程中一定強(qiáng)調(diào)的是標(biāo)的物質(zhì)量，包括所處區(qū)位、平均管理費(fèi)單價(jià)、團(tuán)隊(duì)能力、業(yè)務(wù)開展情況、大股東性格秉性等，都會(huì)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。總之，碧桂園服務(wù)無論之前還是以后，都會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格高質(zhì)量地、根據(jù)自身長(zhǎng)短板需要來決定，遇到機(jī)會(huì)的時(shí)候不放棄?！?/p>

黃鵬介紹道，去年以來，公司已經(jīng)形成7條產(chǎn)品線，構(gòu)成了成長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)。未來的重點(diǎn)將是抓住機(jī)遇補(bǔ)短板，從引進(jìn)人才、打造產(chǎn)品線、強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)等方面進(jìn)行并購(gòu)考慮。“至于絕對(duì)量，具體金額規(guī)劃肯定比以往要少一些，我們定義為可遇不可求，不追求絕對(duì)量；有機(jī)會(huì)會(huì)抓住，當(dāng)然盡量減少?gòu)耐獠渴袌?chǎng)融資，而是靠?jī)?nèi)生或者理財(cái)投資等方面聚集現(xiàn)金流來做。”

據(jù)他透露，碧桂園服務(wù)設(shè)有專職的投后管理部門——投資發(fā)展中心。公司會(huì)全周期規(guī)劃每一家被投企業(yè)發(fā)展路徑，并利用科學(xué)有效的投后組織管控模式及核心人才激勵(lì)機(jī)制牽引，協(xié)同集團(tuán)資源賦能每一家企業(yè)，從資產(chǎn)安全、保值增值及發(fā)展規(guī)劃方面全程管控，實(shí)現(xiàn)“投一穩(wěn)一”。

公司執(zhí)行董事、副總裁郭戰(zhàn)軍則表示，碧桂園服務(wù)體系在并購(gòu)公司管理方面，秉持融合發(fā)展、包容成長(zhǎng)理念，在人才隊(duì)伍方面會(huì)積極保留和發(fā)展并購(gòu)公司原有的員工團(tuán)隊(duì)。

這被分為幾個(gè)階段進(jìn)行。他續(xù)稱，一般在新并購(gòu)公司的一年內(nèi)，會(huì)按照平穩(wěn)融合為主的，包括接管一個(gè)月內(nèi)，完成核心管理團(tuán)隊(duì)到總部的交流和學(xué)習(xí)；兩個(gè)月內(nèi)完成整體管理體系培訓(xùn)；三個(gè)月內(nèi)完成接管公司的總部平臺(tái)職能負(fù)責(zé)人總部輪崗；在六個(gè)月內(nèi)要完成信息化系統(tǒng)的全面融合。

“融合后期，我們會(huì)按照深化融合、一體化管理的導(dǎo)向進(jìn)行評(píng)估，尤其是對(duì)于具備條件的并購(gòu)公司進(jìn)行深度整合，提升并購(gòu)公司的組織效能。這里面具體就包括高密度地區(qū)的并購(gòu)公司會(huì)形成統(tǒng)一的作戰(zhàn)平臺(tái)。同時(shí)對(duì)于低密度項(xiàng)目，會(huì)進(jìn)行屬地單位的委托管理，進(jìn)一步提高服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量?！?/p>

李長(zhǎng)江總結(jié)時(shí)表示，公司依然奔跑在高質(zhì)量、高成長(zhǎng)的道路上，沒有因?yàn)楣蓛r(jià)變化而調(diào)整公司五年戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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