房企流動性壓力下 城市更新的“進與退”

　　如今，許多城市都如火如荼地開始了各自城市更新的進程，但在一些房企遭遇流動性壓力的背景下，城市更新的步伐是否會受阻？

　　近日，一份名為《關于懇請支持舊改項目退出的報告》的文件流出，引起了業(yè)內的廣泛關注，這是廣州市時代控股集團有限公司提交給廣州市政府的文件。文件顯示，時代中國積極參與廣州城市更新工作，已獲取9個舊村改造項目的合作身份，沉淀了大量資金，近期多種政策疊加影響了企業(yè)現金流的穩(wěn)定性，“為順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業(yè)紓困解難。”該公司的訴求是希望廣州市政府能夠支持協調其拿回從化區(qū)、增城區(qū)3個舊村改造項目的履約保證金，以及黃埔區(qū)5個項目的前期投入資金，總額約20.1億元。時代中國表示，當前房地產行業(yè)形勢嚴峻，公司面臨前所未有的壓力，上述項目履約保證金和前期投入款的退還，將有力支持公司度過當前階段性困難。

　　時代中國回應稱，“針對近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計劃的修正及變動，我司積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業(yè)經營行為。”該公司強調，城市更新是其核心業(yè)務之一，目前國內各地的城市更新項目均在穩(wěn)步有序推進當中。數據顯示，時代中國發(fā)布的2021年業(yè)績公告顯示，公司全年錄得合同銷售額955.9億元人民幣，同比下降4.8%；營業(yè)收入達436.4億元人民幣，同比增長13.1%，城市更新業(yè)務貢獻營業(yè)收入44億元。

　　由此可見，對于一些重倉城市更新項目的房企來說，經營情況和政策變化都在影響企業(yè)自身的抉擇。2021年可以說是城市更新“大起大落”的一年，去年年初全國開始舊改熱潮，房企紛紛涌入；到了8月份，住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》，明確要求實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，一時間城市更新風口急下。記者梳理發(fā)現，去年10月，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)了有關開展全市城市更新項目核查的工作方案，聯合各區(qū)政府、市住建局、文化廣電旅游局、林業(yè)園林局對廣州市11個區(qū)、合計119個舊改項目，做進一步加強評估和方案優(yōu)化。一家廣州房企的投拓部工作人員告訴記者，當前廣州城市更新市場有所降溫，合作企業(yè)招商的步調放緩。

　　據合一城市更新集團介紹，廣州舊村改造履約保證金制度，主要基于2020年2月廣州市住建局發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)關于進一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關事項的意見的通知》(穗建規(guī)字[2020]16號)(以下簡稱“16號文”)。根據16號文，合作意向企業(yè)及合作企業(yè)在參與廣州舊村合作改造項目時，需按規(guī)定向村集體名下的銀行賬戶繳存相應數額的履約保證金，該賬戶同時受項目政府主管部門、村集體、合作企業(yè)及銀行多方監(jiān)控。與廣州舊村改造不同，深圳并未設立舊村改造履約保證金制度。深圳無履約保證金的相關政策規(guī)定，涉及到保證金的階段，主要在集體資產交易階段。該階段涉及的保證金，主要由村集體及開發(fā)商自由協商確定，金額的要求一般不會太高。

　　多位業(yè)內人士都認為，做城市更新業(yè)務，必須有過硬的操盤能力以及較高的市場認可度。除了政策，目前一些房企的流動性危機也影響到了城市更新領域。深圳一家主打城市更新的房企內部人士告訴記者，深圳城市更新的周期一般要8到12年左右，雖然說土地價值一般而言會慢慢上漲，但是舊改項目周期越長，房企投入的資金也會越多，一旦樓市降溫銷售減緩，會給公司帶來巨大的現金流問題。

　　合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，房地產嚴監(jiān)管與資金面的全面收縮，城市更新融資形勢嚴峻，隨之而來的是市場交投冷淡，存量項目拋出來的多，增量還不斷上來，增量項目/二級土拍客觀上擠壓存量更新項目的交易對價和合作方案。另受經濟形勢、金融環(huán)境及地產調控多重因素影響，且城市更新越來越呈現重資產趨勢，城市更新項目對于資金渴求度非常高，市場前融機構有限且在進一步收緊的地產融資環(huán)境中，行業(yè)洗牌不可避免。

　　提起城市更新，就不得不提到以城市更新業(yè)務為主打的佳兆業(yè)。近期，招商蛇口、長城資產、佳兆業(yè)三方簽署了戰(zhàn)略合作協議，各方將按照市場化原則，積極推動優(yōu)勢資源的共享與協同，優(yōu)先選擇其他兩方作為合作伙伴。根據協議，三方的合作主要涉及城市更新，商住開發(fā)與商業(yè)運營，文旅、游輪渡輪三個領域。與此同時，多家百強房企將旗下資產“擺上貨架”，積極處置和拋售項目回籠資金。據不完全統計，從去年下半年開始至今，房企處置事件超120起。羅宇預計，類似的事件會可能將再度上演。在住建部防止大拆大建政策的影響之下，廣州、深圳新增的城市更新項目速度放緩，后續(xù)一段時期內，城市更新領域重點以消化存量項目為主，存量項目收并購將是項目獲取的主要方式。（作者：吳家明）

　　轉自：證券時報

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